中新網(wǎng)清遠(yuǎn)4月1日電 (邵清龍 楊琳琳)一日，記者參加了廣東清遠(yuǎn)市區(qū)某大型住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立大會(huì)，親身體會(huì)了成立業(yè)委會(huì)的艱難。上午九時(shí)半，盡管籌備會(huì)成員早早在住宅大門口張貼召開成立大會(huì)有關(guān)規(guī)定、時(shí)間，準(zhǔn)備相關(guān)資料、票箱，但住戶仍是三三兩兩地來到會(huì)場投票。
正式選舉前，會(huì)場一位女業(yè)主認(rèn)為籌備會(huì)辦事不透明，沒將議事規(guī)則予以公布，還認(rèn)為委員會(huì)委員有薪水的，與籌備會(huì)委員進(jìn)行爭論。委員會(huì)一負(fù)責(zé)人反駁道，籌備會(huì)委員全是義務(wù)的，所有的章程、議事規(guī)則均按相關(guān)規(guī)定制定。會(huì)場上還有相當(dāng)部分業(yè)主對業(yè)委會(huì)持不理解不信任態(tài)度，也有相當(dāng)部分業(yè)主不知道業(yè)委會(huì)是干什么的。
據(jù)籌備會(huì)一負(fù)責(zé)人介紹，成立業(yè)委會(huì)必須有全體業(yè)主三分之二的業(yè)主參加投票，因?yàn)樽≡谛^(qū)住戶彼此交流機(jī)會(huì)少，加上平時(shí)工作時(shí)間也不一樣，要召集開會(huì)并不容易。當(dāng)天，三百八十多業(yè)主的小區(qū)僅來了幾十人，仍無法達(dá)到所需的三分之二票數(shù)，籌備會(huì)只好決定上門逐個(gè)投票。
據(jù)了解，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，通常首先需要成立一個(gè)籌備小組，小組成員一般由業(yè)主代表、所在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商及物業(yè)公司代表組成。籌備小組成立之后方可決定如何召開業(yè)主大會(huì)，推薦業(yè)委會(huì)委員，制定業(yè)主公約和業(yè)主代表大會(huì)章程等事宜。
而目前,一些小區(qū)建成之后，或是開發(fā)商走人，或是開發(fā)商自行管理，導(dǎo)致沒有一個(gè)有力的牽頭人來組織建立業(yè)委會(huì)。而且通常情況下，小區(qū)的前期物業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)，由開發(fā)商指定或選擇物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理。日前，清遠(yuǎn)各主要房地產(chǎn)公司基本上也都有自己的物業(yè)公司，自己開發(fā)自己管理的情況占了相當(dāng)大的比例。這樣的“親屬”關(guān)系也導(dǎo)致了小區(qū)的業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”。
一居委會(huì)主任還告訴記者，下轄大大小小近七十個(gè)樓群，現(xiàn)成立業(yè)委會(huì)的僅幾個(gè)。物業(yè)管理公司因管理不到位，業(yè)主于是拒絕繳納管理費(fèi)，物業(yè)公司收不足管理費(fèi)自然無法提供足夠的管理和服務(wù)，物業(yè)公司提供服務(wù)差導(dǎo)致業(yè)主再度不交管理費(fèi)，彼此形成惡性循環(huán)。
對此，記者采訪了清遠(yuǎn)市建設(shè)局房地產(chǎn)業(yè)科負(fù)責(zé)人，他認(rèn)為成立業(yè)委會(huì)對廣大業(yè)主是有利的。當(dāng)業(yè)主利益受損時(shí)需要法律訴訟，可以代表業(yè)主起訴開發(fā)商或物業(yè)公司。特別是從今年二月份起，業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商，物業(yè)管理費(fèi)是按照市場價(jià)格約定，而不再按物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。該負(fù)責(zé)人也提醒物業(yè)公司在購樓時(shí)就要與每一業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理費(fèi)協(xié)議，讓業(yè)主認(rèn)可物業(yè)管理費(fèi)和服務(wù)條款，杜絕今后雙方引發(fā)收繳爭議，如今后業(yè)主不交納管理費(fèi)的，物業(yè)公司按協(xié)議起訴業(yè)主。另外，如目前管理費(fèi)收費(fèi)太低，或業(yè)主不交費(fèi)難于維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的，該撤退就撤退。
據(jù)悉，今年三月十六日，中國第一部《物權(quán)法》全國人大以高票通過，其中第七十五條明確規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”。《物權(quán)法》八十三條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失”。中國民法學(xué)會(huì)理事、四川大學(xué)法學(xué)院王建平教授王建平認(rèn)為，既然能以自己名義制止侵害或請求賠償，當(dāng)然就能以自己名義起訴。法律首次直接賦予了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位，從此業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以原告身份出現(xiàn)在法庭上。
