話題一：日本房地產(chǎn)泡沫危機(jī)對(duì)我國(guó)有什么啟示？
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2006~2007年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》黃皮書(shū)，提出中國(guó)應(yīng)該記取當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，避免重蹈覆轍。究竟中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)存在哪些日本當(dāng)年所面臨的泡沫誘因？在哪些領(lǐng)域中國(guó)與日本存在相似性？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫究竟有多大？為避免日本教訓(xùn)在我國(guó)重演，我們?cè)撟鲂┦裁矗拷沼浾邔ＴL了中國(guó)社科院黃皮書(shū)中撰寫(xiě)“日本房地產(chǎn)泡沫形成與破滅的原因及其對(duì)中國(guó)的啟示”章節(jié)的作者薛軍博士。
前車之鑒：政府反應(yīng)遲鈍判斷失誤
日本政府對(duì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫缺乏警惕性，制定了不恰當(dāng)?shù)慕鹑谡咄苿?dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。而當(dāng)1987年房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹時(shí)，日本政府又一次反應(yīng)遲鈍，并沒(méi)有采取任何宏觀調(diào)控措施來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，并錯(cuò)誤地認(rèn)為日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)一片大好，任憑房地產(chǎn)價(jià)格一路狂漲。另外，日本政府在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，也沒(méi)有及時(shí)認(rèn)清其對(duì)日本中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能帶來(lái)的嚴(yán)重破壞性后果。日本政府當(dāng)時(shí)的工作重心是擺脫由于日元升值帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)衰退、促進(jìn)內(nèi)需、穩(wěn)定物價(jià)以及保持國(guó)際收支平衡，根本沒(méi)有將房地產(chǎn)泡沫這一新生的關(guān)鍵因素考慮在內(nèi)。
后果：泡沫破滅貽害無(wú)窮
記：日本房地產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)了什么后果？
薛：泡沫破滅對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響主要表現(xiàn)在6個(gè)方面：第一，在泡沫破滅之后的10年間，造成大量房地產(chǎn)公司以及與其相關(guān)的大量金融機(jī)構(gòu)倒閉；第二，造成了大量不良資產(chǎn)，破壞了金融正常的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制；第三，大量過(guò)剩的房地產(chǎn)投資使企業(yè)負(fù)債過(guò)度，使日本企業(yè)投資不振；第四，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，部分在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期購(gòu)買房地產(chǎn)的日本人生活陷入窘境，甚至破產(chǎn)；第五，企業(yè)和國(guó)民的心理狀態(tài)跌入深淵，信心指數(shù)下降；第六，使日本經(jīng)濟(jì)陷入十幾年的蕭條期。
對(duì)比：中日情況驚人相似
記：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和當(dāng)時(shí)的日本存在哪些相似性？
薛：其一，當(dāng)前我國(guó)人民幣同樣在升值。其二，目前我國(guó)金融政策同樣比較寬松。其三，物價(jià)穩(wěn)定，容易迷惑決策者對(duì)調(diào)控手段的運(yùn)用。其四，社會(huì)上大量的游資源源不斷地注入房地產(chǎn)業(yè)。其五，多數(shù)人迷信房地產(chǎn)只漲不跌的神話，這也是中日兩國(guó)最大的共同點(diǎn)。
記：哪些方面是當(dāng)前中國(guó)與當(dāng)時(shí)日本不同的？
薛：日本當(dāng)時(shí)是處于穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期，而我國(guó)目前還處于高度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期。我國(guó)政府從2004年起就十分重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，不斷出臺(tái)政策規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)。而日本政府當(dāng)時(shí)輕視了這種趨勢(shì)的副作用，以致誤判，縱容泡沫形成、變大、破滅。
警惕：“冒泡”現(xiàn)象由點(diǎn)到面
記：你認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最值得警惕的是什么？
薛：目前幾乎所有的一、二線大城市，都有不同程度的房?jī)r(jià)上漲。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的危險(xiǎn)在于，個(gè)別城市如北京、上海等城市的大幅漲價(jià)現(xiàn)象，已經(jīng)傳染甚至延伸到周邊地區(qū)，照這樣的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該警惕多地區(qū)“冒泡”現(xiàn)象。
記：房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化是否意味著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的泡沫化？
薛：泡沫是針對(duì)房地產(chǎn)而言，宏觀經(jīng)濟(jì)只能說(shuō)過(guò)快、過(guò)熱，資產(chǎn)泡沫包括股市和房地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域，目前我國(guó)的房地產(chǎn)、股市都是單方向上升。房地產(chǎn)泡沫越大，可以說(shuō)明國(guó)家經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱現(xiàn)象在加劇。
啟示：面對(duì)泡沫應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷
記：反思“日本泡沫破滅”的歷史教訓(xùn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么啟示？
薛：我們?cè)诖罅坑钨Y泛濫的時(shí)候應(yīng)該首先健全金融市場(chǎng)、豐富金融投資產(chǎn)品、規(guī)范和引導(dǎo)民間過(guò)剩流動(dòng)資金的投向。
1.中國(guó)現(xiàn)階段當(dāng)務(wù)之急是適當(dāng)調(diào)高利率，以收緊銀根緩解房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱現(xiàn)象。2.避免被穩(wěn)定的物價(jià)指數(shù)所迷惑而錯(cuò)失再次調(diào)整貨幣供給的最佳時(shí)間。3.在平衡貿(mào)易順差、擴(kuò)大內(nèi)需的過(guò)程中，避免因國(guó)家宏觀戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變而造成資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。4.發(fā)現(xiàn)泡沫后要堅(jiān)決果斷地實(shí)施宏觀調(diào)控，泡沫破滅后不可抱僥幸態(tài)度，掩蓋不良資產(chǎn)。5.健全金融市場(chǎng)，豐富金融投資產(chǎn)品，規(guī)范和引導(dǎo)民間過(guò)剩流動(dòng)資金。
薛軍PK任志強(qiáng)
“泡沫”辯論白熱化
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)3月22日晚在他的博客上公開(kāi)針對(duì)社科院的《黃皮書(shū)》進(jìn)行了反駁。他提出：“中日房地產(chǎn)有差別，日本不能當(dāng)鏡子。”還明確地表示“中國(guó)不可能出現(xiàn)日本式的泡沫”。
接著，原書(shū)作者薛軍在接受媒體采訪時(shí)對(duì)任志強(qiáng)的言論進(jìn)行了反駁。他指出，“當(dāng)前中日房地產(chǎn)行業(yè)間最大的相同點(diǎn)是，因土地的稀缺性，市場(chǎng)普遍陷入一種誤區(qū)，認(rèn)為‘地價(jià)只會(huì)升不會(huì)跌’，這與上世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象形成的市場(chǎng)觀點(diǎn)基本一致。”任志強(qiáng)和薛軍的爭(zhēng)論把“房地產(chǎn)泡沫”辯論推向了高潮。
日本房地產(chǎn)泡沫是這樣破滅的
日本曾在上世紀(jì)50年代起的30多年經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)的“黃金歲月”，創(chuàng)造出一個(gè)“經(jīng)濟(jì)神話”。然而，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在1991年便戛然而止，并從此陷入了一場(chǎng)前所未有的衰退，至今仍未見(jiàn)起色。
日本經(jīng)濟(jì)為什么會(huì)衰退？對(duì)此，人們幾乎一致認(rèn)為，從上世紀(jì)80年代中期開(kāi)始越吹越大的房地產(chǎn)泡沫，是把日本經(jīng)濟(jì)推向深淵的罪魁禍?zhǔn)住１疚膶槟故救毡痉康禺a(chǎn)泡沫形成及破滅的來(lái)龍去脈。
生成：“廣場(chǎng)協(xié)議”是導(dǎo)火索
“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂后，日元逐步升值。大量資金流向了股市和房地產(chǎn)。股價(jià)扶搖直上，地價(jià)暴漲。在巨額虛擬資產(chǎn)的光環(huán)下，一個(gè)巨大的泡沫產(chǎn)生了。
脹大：地價(jià)房?jī)r(jià)同時(shí)暴漲
自1985年起，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價(jià)格每年以兩位數(shù)上升，1990年，六大城市中心的地價(jià)指數(shù)比1985年上漲了約90%。過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格使得城市住宅成為只有少數(shù)人才能擁有的“奢侈品”。
破滅：股市低迷房企破產(chǎn)
泡沫破滅的導(dǎo)火索是銀行利率的提高。面對(duì)泡沫，日本政府不得不決定提高利率，進(jìn)行宏觀調(diào)控。利率的大幅度提高刺破了日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，1989年最后一天股價(jià)創(chuàng)下接近4萬(wàn)日元的歷史最高，但以這一天為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，1990年市場(chǎng)交易的第一天，股價(jià)就落入了地獄。自那時(shí)候開(kāi)始，日本股票市場(chǎng)陷入長(zhǎng)達(dá)十多年的熊市之中，大量不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。（柳建云 龍蕾）
