春節(jié)期間，我對北京2006年房價按不同價位分區(qū)間與2005年進(jìn)行了比較，所有的數(shù)據(jù)來源都是北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)上實(shí)時的數(shù)據(jù)。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我所得出的基本結(jié)論如下：
第一，北京2006年房價漲幅最大的是超過2萬元/平方米的房子，漲幅達(dá)到26.4%；而低于5000元/平方米的房子沒有漲價，反而下跌了0.8%，主要原因是，這個價位所供應(yīng)的房子的區(qū)域越來越遠(yuǎn)離城市中心；5000—8000元/平方米的房子漲價幅度為10.4%，造成這個波動的主要原因是在這個區(qū)間中，2005年“國美第一城”的銷售量非常大，而2006年它的銷售進(jìn)入收尾階段而使得其銷售量大幅度下降，同時其他項(xiàng)目也未出現(xiàn)可與其2005年相比的銷售量所引起的。除去5000—8000元/平方米這個價位區(qū)間之外，北京市房價的基本規(guī)律是：“低價位的房子漲幅越來越小，而高價位的房子漲幅越來越大”。我想這與北京市這兩年進(jìn)行宏觀調(diào)控，大幅增加了低檔房的供應(yīng)量；同時北京又是一個國際大都市，有許多外地人和外國人購買高檔房有關(guān)。低檔房供應(yīng)量增加會導(dǎo)致低價位房子漲幅變小，而外來購買的增加，會形成高檔房的需求空間，導(dǎo)致高價房漲幅增大(見圖一)。
第二，從北京的價格區(qū)間房子漲幅來看，房價低于8000元/平方米的房子，比2005年僅上漲了2.4%，而普通老百姓關(guān)注的住房問題也主要集中在8000元/平方米以下的房子，超過20000元/平方米的房子，大部分是別墅、高檔公寓、商鋪和寫字樓，與普通老百姓所關(guān)心的住房問題基本沒有太大關(guān)系(見圖二)。
第三，表一中列出了不同價位的房子在2005年、2006年房價的漲跌率；表二則是小于一定價格的房價的漲跌率。預(yù)計(jì)這種趨勢在2007年還會繼續(xù)加大，即低價位的房子漲價幅度會越來越少，因?yàn)檎诮弑M全力增加這部分土地和房子的供應(yīng)量，而高價位房子的漲幅還會增加，原因還是那句老話：“價格取決于供求關(guān)系”。在過去幾年間，北京市公開出讓的高價房土地很少，供應(yīng)量會影響價格的變化。
這只是我的分析結(jié)論，公開出來供有需要的朋友參考。
●2006年與2005年北京市房屋銷售
不同均價下的數(shù)據(jù)分析對比
均價區(qū)間(元) 05年銷售面積累計(jì) 06年銷售面積累計(jì) 房價增減率
0-5000 326 435 -0.8%
0-6000 865 676 -4.3%
0-7000 1190 1002 1.4%
0-8000 1476 1235 2.4%
0-9000 1633 1508 7.0%
0-10000 1743 1668 8.7%
0-11000 1845 1767 8.4%
0-12000 1943 1857 7.9%
0-13000 1974 1901 8.5%
0-14000 2003 1989 11.3%
0-15000 2057 2077 12.8%
0-16000 2093 2094 11.5%
0-17000 2130 2116 10.4%
0-18000 2141 2151 11.9%
0-19000 2175 2190 12.0%
0-20000 2175 2236 15.2%
累計(jì) 2217 2288 16.7%
●2006年與2005年北京市房屋銷售
不同均價下的數(shù)據(jù)分析對比
均價區(qū)間(元) 05年銷售面積累計(jì) 06年銷售面積累計(jì) 房價漲跌率
0-5000 326 435 -0.8%
5000-8000 1149 800 10.4%
8000-12000 467 622 2.2%
12000-15000 114 220 5.9%
15000-20000 118 158 13.1%
20000以上 42 52 26.4%
累計(jì) 2216.82 2287.84 16.7%
(作者：潘石屹 制圖制表：楊利）
