中國房價一路走高，原因縱有千條萬條，而最根本的，一定是房屋供給不足。假如房產市場有求必應，房價怎會漲上去？
近來輿論差不多一邊倒地口誅筆伐，指責房產商哄抬房價。于是，要求公布開發成本、反對暴利的呼聲不絕于耳。消費者希望房價回落自不必說。但要指出的是，這種指望公布成本打壓房價的想法，是隔山打牛，開錯了藥方。
本人與房地產商絕無瓜葛。所以這么看，是因為按照經濟學理論，價格并不完全取決于成本。
研讀經濟學數十年，沒見哪家經濟學講，低成本商品只能賣低價。日常生活里，低成本高售價的例子多的是。我曾參觀一家成衣廠，原來一件襯衣不過百元，后與港商合資，打上“金利來”商標，價格陡漲至500多元。是成本增了5倍嗎？非也。“文革”時期的郵票，當年8分錢一張，今天賣一百元，成本未變，價格卻漲了千多倍。
當然，按成本加成定價是有的，不過得有個前提，那就是商品短缺，供不應求。經濟學說，市價要由供求雙方定。但若從賣方看，定價必會考慮成本，蝕本的事沒人肯做。問題是，廠商按成本加成定價，若消費者不買，價格也就形同虛設。反過來，假若商品奇缺，求之者若鶩，廠商也絕不會拘于成本，有錢不賺，天下沒有這樣蠢的商家。
我推測，要求公布開發商成本的用意，無非是說當下房價相對成本過高了，政府應該反暴利。但專家學者中有誰說得清楚，價格高出成本多少算暴利？是40%，還是60%？若把利潤超出成本60%視為暴利，那么要反的，恐怕就不只房地產一家。
高科技如生物制藥，傳統產業如餐飲，高出這個比例的應該不少，難道要一桿子打倒一船人？再說，若不允許企業以小博大，那么科技創新動力從何而來？
對居高不下的房價，我的看法，癥結不在暴利，而在供求。供求原理說，供不應求價漲，供過于求價跌。
電冰箱的價為何不漲？電視機的價為何也不漲？答案只一個，就是這些產品供應充足。記得當年廣本轎車新上市，也曾一度炙手可熱、價外加費，可后來隨著生產量逐年增加，價格還是降下來了。
供應充足的商品，價格不可能持續地漲。可有統計數字說，國內房市目前空置率達26%，積壓面積過億平方米，這說明房屋并不短缺。既如此，房價怎會只漲不跌呢？
高空置與高房價并存，是奇怪現象。不過做點調查，其中的原因也不難明白。由于政府控制建房用地，開發商為了賺錢，就一窩蜂地建高端住宅，結果，高端房老百姓買不起，而買得起的又沒的賣，所以整體上，國內房市還是供不應求。
要追問的是，高端房過剩，為何價格也不降？細說原因，筆者認為有三：一是普通住房短缺。因為中低檔房供不應求，需求則拉動房價上漲，于是高端房也就水漲船高。二是消費者買漲不買跌。開發商清楚，若讓房價下跌，消費者必會持幣觀望，這對原本過剩的高端房是雪上加霜，所以開發商寧愿空置，也不肯降價。三是人們對買房有樂觀預期。幾乎是普遍看法，認為房產將來會增值。既然收益看漲，房價被高估也就在情理之中。
由此看來，要讓過高的房價降下來，有兩件事需政府做：首先，鼓勵開發商多建普通住宅。前不久，國務院出臺規定，限制了戶型面積。思路對，但手段不可取。可取的辦法，是按建筑面積征累進稅；其次，責令國有各商業銀行，必須在限期內收回開發商的逾期貸款，而且新到期的貸款，不再延期。只要此舉一出，開發商必會降價售樓，整頓房價，立竿見影。
至于房產的收入預期，是個復雜問題。買房能否增值，不好說，也說不準。但有一點可以肯定，天下無包賺不賠的買賣。上世紀80年代，日本房地產泡沫破滅，是教訓。10多年前，國內房價跌得慘，也是明證。我不信房產一定增值的神話，尤其考慮到將來人口減少、老齡化社會，預期房產增值兇多吉少。不同意我的朋友，盡可去與市場賭一手。
(來源：人民日報海外版 作者：王東京 作者為中共中央黨校經濟學部主任、博士生導師)
