3年來(lái)，為配合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，各部委出臺(tái)了一系列的配套政策。政策措施如此之多，調(diào)控力度如此之大，恐怕在其他任何一個(gè)行業(yè)都是絕無(wú)僅有的。但調(diào)控效果至今還未能充分顯現(xiàn)出來(lái)，特別反映在部分城市的房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)大幅度上漲。因此，有必要找出問(wèn)題的癥結(jié)，為下一步調(diào)整調(diào)控政策作必要的儲(chǔ)備。
首先要反思土地供應(yīng)政策對(duì)市場(chǎng)的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，供需關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大。從土地的調(diào)控政策來(lái)看，一直實(shí)行最嚴(yán)格的土地控制政策，即嚴(yán)控新增建設(shè)用地，重點(diǎn)盤(pán)活存量土地。今年上半年出臺(tái)調(diào)控政策前，對(duì)土地市場(chǎng)的評(píng)價(jià)是：住宅類土地供應(yīng)量比上年減少了20%，特別是高檔住宅用地不到供應(yīng)量的1%。
2005年，北京市全年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1950公頃，實(shí)際只完成了800多公頃，即只完成全年供地任務(wù)的40%；2006年，該市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量與2005年基本一致，但實(shí)際供應(yīng)量從目前來(lái)看很難如期完成，缺口依然較大。
新增用地受到嚴(yán)格限制，盤(pán)活存量受拆遷矛盾的影響，越來(lái)越難。各地方因受拆遷難的困擾，很難按計(jì)劃實(shí)施拆遷并及時(shí)把土地變成純熟地上市出讓。由此造成市場(chǎng)供應(yīng)量從2004年以來(lái)，一直供不應(yīng)求。
反映到住房供應(yīng)上，竣工量減少(如北京市10月份比上年同期減少了120萬(wàn)平方米)，大規(guī)模新開(kāi)盤(pán)銷售項(xiàng)目越來(lái)越少，消費(fèi)者持幣待購(gòu)，再加上房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一個(gè)搶購(gòu)一個(gè)，大大超過(guò)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。在供不應(yīng)求和高額利潤(rùn)趨動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商坐地漲價(jià)的案例比比皆是。
因此，從市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，目前房?jī)r(jià)上漲的根本原因是供需矛盾導(dǎo)致的，即不僅存在結(jié)構(gòu)的供需矛盾，總量上的供需矛盾更加顯化，并且日益突出。
其次，要特別關(guān)注地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的提前引導(dǎo)效應(yīng)。地價(jià)與房?jī)r(jià)是相輔相承的關(guān)系，地價(jià)的上漲必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲又給高地價(jià)帶來(lái)足夠的上升空間。特別是在供不應(yīng)求的市場(chǎng)下，地價(jià)上升的引導(dǎo)作用遠(yuǎn)大于其本身項(xiàng)目的漲價(jià)。
2005年，北京清河地塊招標(biāo)，華潤(rùn)26.65億元高價(jià)中標(biāo)，樓面地價(jià)每平方米達(dá)到3800元，意味著房?jī)r(jià)就要達(dá)到7000元以上。而當(dāng)時(shí)同區(qū)域的商品房均價(jià)才4000~5000元,其結(jié)果是導(dǎo)致周邊地區(qū)在售項(xiàng)目每平方米價(jià)格迅速提高了1000元左右。
最近，備受關(guān)注的北京朝陽(yáng)區(qū)四惠橋住宅項(xiàng)目用地招標(biāo)，金地(集團(tuán))以7.56億元(底價(jià)為3.7億元)中標(biāo)，樓面地價(jià)達(dá)到7389元／平方米。而目前緊鄰該地塊的東恒時(shí)代二期TIMES項(xiàng)目精裝修的銷售價(jià)格為11500元／平方米，壹線國(guó)際毛坯房的銷售價(jià)格在9000元／平方米左右。該地塊之所以被開(kāi)發(fā)商熱捧，除了區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)外，更主要的是目前北京土地市場(chǎng)中可供選擇的土地?cái)?shù)量太少。即開(kāi)發(fā)商拿地和消費(fèi)者購(gòu)房的熱情一樣持續(xù)高漲。
綜上所述，在思考發(fā)展形勢(shì)時(shí)，應(yīng)認(rèn)清什么是當(dāng)前最主要的、最緊迫的矛盾。在一些特大型城市，當(dāng)前最突出的問(wèn)題是把過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)。因此，要圍繞此核心問(wèn)題，研究相關(guān)的政策措施，避免各項(xiàng)措施與調(diào)控目標(biāo)背道而弛。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地交易市場(chǎng)不可能再走回到協(xié)議出讓的老路上去。因?yàn)榧仁沟貎r(jià)可以人為地壓下來(lái)，但在二級(jí)市場(chǎng)如果沒(méi)有良好的制約機(jī)制，尋租空間更大，也會(huì)帶來(lái)新的社會(huì)不公平。
因此，一方面，要在一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市盡快加大土地和住房的供應(yīng)量，緩解供需不平衡的突出矛盾。這是解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題的根本出路。如果供需矛盾一直十分突出，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，政府很難控制住房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。
這就涉及到科學(xué)制定土地政策的問(wèn)題，即在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾突出的地方，應(yīng)加大土地供應(yīng)量，包括因結(jié)構(gòu)調(diào)整中審批速度放緩的問(wèn)題要盡快加以解決。在當(dāng)前盤(pán)活存量土地困難重重的前提下，為了緩解拆遷引發(fā)的社會(huì)矛盾，依靠拆遷釋放的存量土地十分有限。因此，有必要因地制宜，加大新增用地的供應(yīng)量，適度提高容積率，特別在制定土地供應(yīng)計(jì)劃的同時(shí)多做宣傳，影響社會(huì)預(yù)期。
最重要是，要盡快形成有效的供給，避免每次土地公開(kāi)招投標(biāo)都引發(fā)高價(jià)拿地帶來(lái)區(qū)域性房?jī)r(jià)上漲的不良示范影響和帶動(dòng)效應(yīng)。另一方面，加大保障性住房供地規(guī)模和比例，讓低收入家庭通過(guò)保障渠道買(mǎi)得到合適價(jià)位的住房，緩解社會(huì)矛盾。
從國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，住房市場(chǎng)化與保障制度要雙軌并存發(fā)展，即中低收入家庭依靠保障性住房解決住房問(wèn)題，高地價(jià)高房?jī)r(jià)主要面向社會(huì)的高收入階層，這才是解決社會(huì)矛盾的根本方向，才能實(shí)現(xiàn)構(gòu)建和諧社會(huì)、人人享有適當(dāng)住房的發(fā)展目標(biāo)。
(文章來(lái)源：中國(guó)青年報(bào) 作者：文林峰 建設(shè)部政策研究中心處長(zhǎng)、副研究員)
