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　　令樓市急速下滑、動蕩全年的2008年雖然已經過去，但作為“國民經濟重要支柱”的房地產行業依然在“風口浪尖”上搖擺不定。步入2009年的北京乃至全國房地產市場前景如何？在各界看來依然是撲朔迷離，眾口不一。2009年，樓市是繼續萎靡積弱，還是迎來逐漸復蘇？這是從政府到開發商再到普通買房人，心中都普遍存在且急待解答的疑問。

　　2009年1月9日，在北京青年報“溫暖2008”地產年度峰會上，“地產大佬”和行業名人濟濟一堂，追憶2008，展望2009。經歷過去一年的風雨磨礪，在他們的心目中，對“房地產市場何去何從”這一話題又有了更多的感悟和思考，而從他們的話語中，也能夠感受到對整體市場形勢保持謹慎態度的同時，對2009年乃至今后的房地產市場，依然充滿向好的信心……

　　　　●嘉賓觀點●

　　　　●今年市場依舊嚴峻 面臨更大挑戰

　　　　遠洋地產總裁 李明

　　2008年出臺的“國三條”中第一次明確了房地產作為國民經濟重要支柱的意義，同時政府表明了“要堅持住宅市場化方向”的態度，這些信息的確讓我們開發商振奮不已，遭受打擊的信心也有所恢復。

　　遠洋地產在去年末的北京住宅市場上獲得了一定成功，逆市取得的成績確實難得，這固然有策略得當的原因在內，但是就我個人看來，2009年仍然是非常艱難的一年，這種艱難主要體現在幾個方面。首先，包括房地產在內的所有企業都要經歷經濟蕭條、金融危機的沖擊和考驗，由于房地產市場的長期火熱，行業內缺乏應對突如其來的應對危機的經驗和能力，對未來過于樂觀；另一方面，房地產企業也面臨著更大的市場挑戰，經濟規律不以人的意志為轉移，我們不能簡單地認為經濟危機的周期一年兩年就能徹底過去，以往世界上所出現的全球性經濟危機從出現到結束最短也至少需要三年左右進行消化，每一個房地產企業都應該反思，個體和行業下一步該往哪里走，認清了現實，才能對自身行為作出正確判斷，在生死存亡的重要關頭，任何人都不能掉以輕心。

　　　　●企業更注重差異化競爭 拓展開發新渠道

　　　　北京天鴻房地產開發有限公司董事長 柴志坤

　　2008年北京房地產市場住宅交易量比2007年下降一半以上，按照目前形勢來看，2009年的市場交易量很可能依然不會有顯著提升。

　　2009年對整個房地產行業來講還存在很大的不確定性，企業必須根據自身情況作出相應改變。就市場而言，實力開發商眼下應該把“社會影響、開發規模、資金周轉、上市融資”這些關健詞作為各自企業今年的共同著力點，接下來無論是住宅市場的環境還是商業開發模式上，或者是在新興發展方向上都應該有更多思路的拓展和變化。天鴻地產今后還將更多專注于自身企業與同行間的差異化競爭，凝煉核心競爭力，多拓展新的開發渠道，做好企業基本功。

　　從長遠來看，隨著種種利好政策逐步被行業消化，我們應該有這樣的信心，一個嶄新的地產行業黃金期和一個成熟的消費市場很可能在不久的未來降臨。

　　　　●市場寒冬中 企業仍存在發展機會

　　　　星河灣地產副總裁 梁上燕

　　北京星河灣的運作已經有五年時間，最新拿到的統計數據表明，北京星河灣依然是2008年北京高端城市住宅的銷售冠軍。事實也說明一點，那就是潛心雕琢、精益求精的開發態度所營造的過硬品質依然是被市場所肯定的。

　　房地產行業里每一個人都應該遵守自然和諧規律，市場可能會遭遇冬天，但是冬天里一樣存在發展機會，而并不是死水一潭。2008年是我感覺從事房地產行業十多年來最辛苦的一年，過去都說“酒香不怕巷子深”，眼下的現實告訴我們，“好酒也需要勤吆喝”，過去一年的市場變化讓所有人都認清了現實，讓在多年來房地產市場快速過熱下日漸膨脹的心回復平靜，冷靜而理智地看待一切問題并積極應對。在諸多利好政策的推動和鼓勵下，開發商不能坐等“天上掉餡餅”，完全依賴外力作用，更重要的是應該積極配合，調整營銷和開發結構，在保證品質的同時注重內涵塑造，回饋更多實惠給買房人，深切感受到所處社區的優越氛圍。現在，我還是要把“舍得、用心、創新”的星河灣地產一貫開發理念和大家共勉，期待共同努力度過眼下危機，而未來的房地產行業依然充滿陽光。

　　　●拒絕浮躁心態 做足應對策略

　　　　龍湖地產北京公司總經理 邵明曉

　　整個樓市目前進入了調整期。龍湖對于樓市調整期已提前做出了準備和應對策略。在樓市面臨調整期時，所有的企業都必須儲備足夠的資金來過冬。龍湖以快賣多賣、控制成本、減少支出等手段，確�，F金流。面對市場的多變，龍湖將堅持以銷定產，小步快走，低開高走的營銷策略，即使在全行業房價下降時，寧可犧牲利潤，也要保證品質。

　　今年龍湖旗下項目的開工將進一步保持謹慎，銷售方面保持彈性和靈活性，這個冬天，平安生存下來就是發展。和不少同行一樣，龍湖團隊中的大部分人沒有經歷過真正的地產冬天。冬天如今真的來了，它也有積極的一面，可以幫助調整我們的牛市思維和浮躁心態，更加精致、細心地來研究產品、營銷、客戶服務�，F在樓市開始回歸理性，我們才能真正在營銷手法上下工夫。我相信，經過這一輪的歷練，龍湖會在成本控制、團隊執行力等方面更加成熟，更加堅強。在春天來到時，龍湖地產也會率先勃發。

　　　　●行業最困難時期已過 期待市場復蘇

　　　　富力地產北京公司總經理 張輝

　　2008年確實是多事之年，給我印象最深刻的應該還是“5·12汶川大地震”給我們帶來的慘痛經歷，而富力地產率先在行業內作出的災害捐助反應，也受到了社會各界的一致肯定，能為廣大受災群眾做點實事，略盡綿薄之力，也讓我們每個富力人深感欣慰。

　　2008年的房地產市場也不亞于遭受了一場重量級地震，市場的持續蕭條讓整個行業飽受沖擊，但是隨著目前眾多利好政策的相繼出臺，我們感覺這個行業最困難的時期已經過去了。2009年無論是從開發商來講還是相關各行業人士來講，所有人都期待著市場形勢能夠盡快好起來。就2009年的市場預測來講，確實不好妄下結論，也很難有人把這個問題說得清楚透徹，但我相信，房地產行業里的每個人都渴望生存，渴望“活著”，而且都想活得更好。只要房地產開發商能像援助地震受災群眾時那樣，齊心協力眾志成城，共渡難關，我們的行業就能夠更快地迎來復蘇的那一天。

　　　　●將行業蕭條期 轉變為發展壯大期

　　　　億城地產總裁 鄂俊宇

　　2008“年5·12地震”前后，我都曾經去四川開會調研，對震區災前災后的變化有著最切身的感受，很多曾經很美好的東西也許會在瞬間崩塌，物非人無。對生命的感悟也讓我們感覺“活著”真好。

　　房地產行業同樣需要活著，2007年和2008年的時候，很多市場預測都表明房地產行業的未來持續高歌猛進，但是現實給我們當頭澆了一盆涼水，因此預測并不能代表現實，不應該盲目樂觀也不要盲目悲觀。大家也都提到，在市場調整期就應該積極提升自身競爭力，更需要有過硬的內核吸引客群，怎樣逆境發展、怎樣調整價格競爭策略，都是我們要考慮的現實問題。經歷2008年的動蕩，2009年我們應該更加務實，走好每一步。國際上很多成功企業的例子告訴我們，在整個行業的蕭條期往往是他們的發展壯大期，寶貴經驗值得吸取，億城地產將對2009年全力以赴，相信在各界共同努力下，“嚴寒”也能轉變為溫暖的冬天�！�

　　  ●做好迎接另一個拐點出現的準備

　　　　偉業控股公司董事長 林潔

　　偉業控股從本質上講是為開發商服務的行業服務商，我們的命運是和開發商以及房地產行業的命運緊緊聯系在一起的。多年來偉業在這個行業中已經形成了自己的過硬品牌，但是要想繼續發展，還必須和大家更緊密地團結合作，才能得到最終的多贏。

　　2009年將是房地產行業關鍵而又普通的一年，說它關鍵，因為它處在這樣一個行業大調整的重要時期；說它普通，從房地產行業的長期發展來看，2009年也會很快過去，成為歷史中的一頁。2008年大多數人覺得日子不好過，重要的是因為大家對市場的迅速降溫缺乏準備，有些措手不及。經歷過去一年的思考調整，我們在接下來應該考慮的是，為企業的未來長遠發展做好準備。2008年是反思年，而2009年則是執行年，這一年運作得當，基礎打得好，將會對接下來幾年的發展產生深遠影響。因此，在2009年，我們大家都要有迎接另一個拐點出現的準備。

　　　　●買房仍是穩定投資渠道 今年將可能出現房企間頻繁購并

　　　　中原地產華北區董事總經理 李文杰

　　房地產市場在2008年出現了天翻地覆的變化，很多過去十幾年來房地產市場一貫延續的思維，在2009將會被逐漸取代，新的行業動作將可能逐漸顯現。中原地產研究數據顯示，2008年下半年出現的最壞市場局面已經過去，由于之前的刺激樓市政策不斷出臺及細化，目前整體房地產市場的信心已經開始恢復，我們看到不少樓盤只要價格降至買家的預期范圍內，仍舊會受到投資者或者自用購房人的追捧。

　　特別是從各地政府來講，由于進一步放開房貸限制、購房減稅、刺激樓市等諸多政策的陸續出臺，因此“最激進的降息”將進一步讓消費者把錢從銀行取出進行投資，而當前的投資渠道中市場幾乎只有房地產才算是基本穩定的。可以肯定的是，2009年北京樓市整體將步入上行軌道，但一定是平穩發展。

　　2008年持續至今的全國經濟危機影響讓人心有余悸，但是房地產行業還是比較幸運地看到，政府調控政策及時降臨，局面依然處于可控狀態，2009年很可能將出現房地產企業之間的頻繁購并，這也有利于優化重組，行業優勝劣汰。(文/邱旸)

　　　　●主持人觀點●

　　　　4月份前將有系列利好新政出臺

　　　　北京市華遠集團總裁 任志強

　　從去年底以來，中央和地方政府陸續出臺大批刺激房地產市場的利好政策，顯示出穩定樓市發展的堅定決心，這也讓我們開發商很振奮，預計調控力度還將不斷加大，今年4月份前很可能政府還將會有一系列涉及房地產市場的利好新政出臺。

　　無論是行業發展還是個體發展，其趨勢必然是前進的，只要房地產行業還存在，我們就應該積極面對，而不是盲目悲觀。2003年的時候政策頻繁出臺是調控抑制市場過快發展，那時候很多開發商也彌漫著悲觀情緒，可現實怎么樣呢？大家都活得很好，而到了2008年宏觀調控開始轉變風向，向著推動和促進市場活躍的方向發展，這時候大家更應該充滿信心，而不是悲觀失落。2008年的現實告訴我們，房地產行業的風云變幻對國民經濟的發展確實產生著舉足輕重的影響，房地產及上下游行業所構成的產業鏈之長是其他產業無法相比的，接下來的進一步城市化進程將讓這個行業面臨著更多的挑戰，今天不好不代表明天不好，我們都應該有一個長遠的目光來看待這個行業。

　　前不久我們剛剛參與了政府牽頭的“振興房地產三年規劃”課題的相關工作，事實上房地產行業也應該進入到需要振興的行業中來，政府也還會繼續根據宏觀調控和經濟發展的情況來制定相關政策。國家稅務總局在今年初的政府工作會議上表示，如果去年已經出臺的退稅和優惠政策仍不足以讓中國房地產市場復蘇的話，還會根據現實情況再出臺相關調控政策。種種態度表明了政府對房地產行業的高度重視，希望看到它良性穩定發展，在這樣的大前提下，從事房地產行業的人士應該對這個行業充滿信心。信心確立了，才能有勇氣和魄力面對自己所出現的種種問題，可能自身存在的問題很多，有項目銷售的問題，有品牌策劃的問題，有整體框架的問題，也許還有新增土地儲備的問題和外在市場壓力的問題。各個企業根據各自遇到的不同困難要針對性處理，具體問題具體分析。現在的形勢，對某些企業來講恰恰是十分有利的，正是修煉內功，破舊立新，謀求進一步發展的大好時機。部分企業希望抓住時機全力發展壯大，部分企業希望保持現有利潤穩步前進，而也有不少企業僅僅期望能熬過眼下難關，因此每個企業要端好自己的這碗“水”，這是2009年對所有的企業而言最重要的一件事。

　　總體看來，我認為2009年一季度和二季度的市場狀況將維持現狀，不太可能有大的轉變，但是中國人住房潛在需求的持續旺盛及購買力的存在都決定了市場具備強力復蘇的推動力，一旦買房人的深度觀望情緒消弭，加上政府出臺的相關利好政策得力，市場需求很可能將集中爆發。

　　　　●權威發布●

　　　　2009年樓市將保持平穩并逐漸向好

　　　　國家統計局總經濟師兼新聞發言人 姚景源

　　眾所周知，由于去年美國次貸危機引發的世界金融危機，給中國經濟帶來了前所未有的沖擊，困難和挑戰集中表現就是中國經濟的下行壓力逐漸增加。國民經濟的幾大指標在去年都有所回落，比如說工業增長值，2008年一季度是19.4%，三季度是12.9%，整個國民經濟的增長速度也從10.6%到10.1%處于持續下行的狀態。

　　可以說，現在整個國民經濟的運行確實是遇到了很大的困難和挑戰。在這種困難和挑戰面前，我們最需要做的是什么呢？應該是像溫總理所講的堅定信心，協力渡過難關。首先，信心要源于對中國經濟基本面的把握。這一點很重要，在中央經濟工作會議上，總書記和總理再三要求我們應該看到中國經濟基本面是持續向好�，F在中國經濟就根本上來說，正處在工業化和城市化迅速推進的歷史階段。胡總書記曾經講到，把握中國經濟要充分把握中國經濟發展的階段性特征。什么是中國經濟發展的階段性特征呢？其重要表現就是工業化的迅速推進和城鎮化的發展。

　　改革開放之初，1978年我國的城鎮人口是1.7億，現在為5.7億，大約凈增了6億人口。城市化的迅速推進，使整個中國成為一個大工地，這個大工地為中國經濟增長提供了強有力的支撐力量。從長遠來看，中國經濟推動力最根本的因素還將是城市化進程，目前我國城市化率是44.9%。而發達國家城市化率則達到了90%以上，即便是和世界城市化進程的平均水平比，中國城市化腳步也還有相當大的差距。所以未來中國的城市化需求推進一定是中國經濟增長強勁、有力的支柱產業，而房地產業則是中國城市化進程中最重要的產業，其意義深遠。盡管目前面臨諸多困難和挑戰，但中國正處在工業化、城市化迅速推進的重要歷史階段，中國經濟正處在快速發展的歷史區間，所以國民經濟的基本面將保持穩定。我們最近也看到，從去年下半年以來國務院采取了一系列的宏觀調控政策，積極維護經濟及房地產市場的穩定發展，宏觀調控政策也從過去的“雙防一控”到去年10月份轉變為“保增長”。從宏觀調控政策措施的變化再來看，針對我國經濟發展的走勢，整個經濟基本層面及經濟運行中產生的眾多新情況、新問題，黨中央、國務院都是行動迅速、措施得力。溫總理表示，我們現在在宏觀調控上出手要快，出手要重。因為這次全球經濟危機對中國經濟的影響非常大，措施不得力不足以解決問題。同時要穩，集中體現就是要擴大內需。內需最重要的推動力量是投資和消費，而在投資和消費中，最重要的就是房地產行業。因此，我認為2009年上半年確實還應當做好迎接困難、甚至面臨更嚴峻局面的思想準備，但在宏觀調控的作用下，困難一定會被逐步戰勝。2009年中國經濟具體到房地產市場，最終會保持平穩并逐漸向好的基本趨勢。(邱旸)

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