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　　11月5日，央行催促總部在北京的銀行上報他們的房貸執行細則，而銀監會也在持續關注銀行執行房貸細則的情況。一家中型銀行個貸負責人說，他們在上報央行房貸細則時，將提及他們面臨的困惑。

　　不過，各家商業銀行的取向已越發明顯。本報記者從多家商業銀行獲悉，對于第二套房，銀行現在已趨向嚴格執行央行和銀監會聯合發布的359號文(央行、銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》)，即利率是基準利率的1.1倍、首付最低四成，這表明第二套房貸政策松綁很可能宣告失敗。

　　但接受本報記者采訪的多位業內人士、專家學者表示，當前房地產市場正處于調整格局中，矛盾的焦點不是二套房貸是否松動，而且如何合理引導預期，使得房價理性回歸，在此基礎上，房貸、稅收等政策才能發揮更大作用。

　　對此，一家大型銀行個貸人士建議，目前，商業銀行可以采取的策略是緊跟市場，理性發展，不能總想著跑馬圈地，而是“活著就好”。

　　“二套房”不會松綁

　　交行最新公布的房貸細則，是一個明顯的信號。

　　交行稱，對新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的，貸款利率可執行基準利率的0.7倍，首付比例為20%。對于新政實施前已發放貸款尚未結清部分的調息方法尚在研究。其他客戶首付比例和利率政策繼續執行央行359號和452號文件(央行、銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》)規定。

　　根據這兩個文件規定，已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。但對已貸款購買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當地平均水平，再次向銀行申請貸款，可以比照首套自住房貸款政策執行。

　　知情人士透露，此前，交行已將房貸新政實施細則抄報給央行、銀監會，目前尚未得到反饋。

　　“如果已有一套房子，但覺得太小，想再買一套改善一下，但第一套房一時賣不出去，這時的第二套房貸款利率會是多少？”面對這樣的直接提問，另兩家銀行人士直接回答，貸款利率將是基準利率的1.1倍。

　　此外，光大銀行曾出臺比較明確的二套房松綁的政策，但好景不長，光大銀行相關人士透露，這個政策目前已暫停，要根據相關政策進行調整。此前，光大銀行對于第二套房的政策是首付比例為20%，貸款利率在基準利率基礎上享受八二折優惠。

　　針對光大銀行撤回房貸新政實施細則的做法，一家大行個貸人士評價，“(這是)必須的，(因為)房價下行風險更大”。

　　該人士稱，從市場表現來看，各家銀行在對當前宏觀經濟的認識、理解，以及執行科學發展觀所采取的具體行動等方面，均存在偏差，這在短期內會影響市場，長期將損害商業銀行經營的健康機體。

　　“銀監會下發71號文(《中國銀監會關于加強個人住房貸款風險管理的通知》)后，我們已向分行下發了一個細則，是根據最新的政策來制定細則。”另一大型股份制銀行零售銀行相關人士委婉地表達了他們的政策方向，原則上首次貸款的客戶利率可以下浮30%，首付兩成，但違約多、信用差等客戶不在其中，對于第二套房執行央行359號文。不過他又表示有些政策還需要等監管層協調好再確定，二套房政策也不會一刀切，要綜合考慮客戶的情況。

　　外界一直難以理解的是，在銀監會71號文下發后，農行的房貸細則為何在第二天又重新公布在網站，而且內容完全一致。分析人士認為，從某種程度上理解，農行的房貸細則也未違背銀監會的71號文，并且在執行的過程中還需要進一步細化，所以即使“重現”也不能說明二套房政策有放松的可能性。

　　不過，也有銀行還在等待監管層對政策分歧點進行明確。“我們現在還沒有細則，如果要上報央行，首先要說明如果我們對改善型住房進行利率和成數優惠，就可能會面臨監管的風險。”某中型銀行人士說。

　　焦點是房價過高

　　不過，關于二套房貸松綁的爭論似乎在轉移房地產市場本身的問題。

　　“即使放開二套房貸，也不一定能夠馬上刺激房地產市場回升。”上述大行個貸人士稱，“大家應該更多關注如何讓房價理性回歸，由看不見的手來調節市場”；而且通過降低首付來刺激市場的做法是危險的，美國次貸危機除還款能力出現問題之外，更多是因為降低了違約的成本，擾亂了整個信用市場。

　　11月5日，一位接近監管層的分析人士稱，根據452號文的規定，改善型住房涵蓋了合理的二套房需求，“目前焦點是房價過高，爭論二套房貸是否放松問題是轉移矛盾，即使放開也沒法解決市場觀望。”

　　對此，前述大行個貸人士表示贊同，“我們也感覺到，對于買房者來說，包括房貸新政、稅收政策，都比去年452號文件有所放松；而地方政府出臺的一些政策，如上海市普通住房的標準有所放松，這對買房人都是利好。”

　　但“買房者從優惠政策中得到的好處可能只有2%或3%左右，但房價下跌的心理預期可能在20%或30%，兩者相差太大。”上述大行個貸人士直言，“市場觀望氣氛產生的原因正是房價還沒有理性回歸。”

　　一位專家也對本報記者表示，在老百姓觀望、開發商硬撐的格局下，房地產市場反而不能取得發展，系統性問題將拖得更長，更不利于經濟的增長。

　　在上述專家看來，雖然房地產市場調整的效應是擴散的、放大的，主要體現在城市的土地需求、批租在減少，土地賣不出去、流標，土地價格在回落，房屋空置面積在增加，房地產市場總體上處于有價無市的狀況；“但并沒有調整到位，房地產開發商依然在硬撐，泡沫并沒有擠掉”。

　　上述分析人士也稱，“銀行已經認識到風險了，不可能有實質松動，所以，房地產的問題最終還得由市場自己解決。”

　　“首先應該是房價理性回歸，輔助以信貸政策、稅收財政、財政政策，這樣對房地產市場健康發展有利。”上述大行個貸人士說。(來源：21世紀經濟報道)