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　　貸款利率七折 銀行生意虧本？

　　根據央行出臺的房貸新政，如果真按貸款利率打七折來辦，就會出現房貸利率還低過同期存款，出現了“存貸款利率倒掛”現象。

　　有銀行人士指出，首付兩成、利率下浮30%只是央行給出的一個下限，銀行未必完全遵照執行，而如果五年以上貸款利率下浮30%到5.229%，則比現行5年期存款利率5.58%還要低，銀行相當于做虧本生意了。這也意味著，一向靠吃“存貸差”過日子的銀行，有可能要倒貼錢來支付存款客戶的利息了。因此，拿到優惠利率的房貸客戶越多，銀行虧損就越嚴重。這也決定了能獲得最優惠利率的不一定是大多數。

　　國家財政部前晚頒布了一系列購房優惠措施，其力度之大、措施之密集為近年來罕見，體現了國家保經濟增長、關注民生、拉動內需的決心。但由于政策只指明了一個大方向，在一些操作細則如銀行房貸這一塊仍有許多具體措施等待細化。因此，“新政”仍留存下了幾處疑點和懸念待解。

　　何為“改善型普通自住房”？

　　在央行前晚發布的房貸政策中有這樣一條界定，“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。”然而，何為“改善型普通自住房”？如何界定“改善型”？一系列問題成為業界關注焦點，也成為政策解讀的第一難點。

　　“這個說法的確很模糊。”建行廣東省分行個貸中心一位負責人表示，不光是外界，就連銀行自己都還在就新政進行研究。按這句話來看，首次購買普通自住房還相對好理解一些，但“首次購買改善型普通自住房”就不是那么明白了。這是否意味著之前貸款買過了房子，現在要“首次改善”，就一樣可實行優惠利率了？如此一來，去年“9·27”房貸政策中嚴控“第二套房”的措施是否已發生了改變？

　　“應該可以看做放松了‘第二套房’的貸款條件。”深圳發展銀行廣州分行個貸中心總經理王宏表示，之前的房貸政策對“第二套房”是一刀切，只要貸款買過房，再貸款買就都是第二套。而此次照字面來看，可以理解為之前買過一套面積較小或者居住條件不夠理想的房子，現在需要改善了，那么就有機會享受優惠利率和兩成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是個問題，怎么就算改善了？核定標準是什么？如果是面積，那么假如之前有一套面積很大的房改房，但居住環境條件都不好，再換商品房，這算不算改善呢？”王宏認為，這一點仍需細化。

　　也有銀行人士認為，央行實際上對第二套房放寬了條件，但又只字未提“第二套房”，一方面應是為打擊投機留下空間，另一方面則是為了避免在政策上形成明顯的前后抵觸，但事實上卻又形成了一定沖突。

　　90㎡標準是否已經變化？

　　在去年“9·27”央行和銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中，90㎡成為一個很關鍵的指標，首次貸款購買套型建筑面積在90㎡以下房子的貸款人才可以享受首付兩成的優惠，但此次新政中，90㎡的限定只是出現在減免契稅稅率之時。

　　“90㎡應該不是一個放貸的判定標準了。”王宏指出，按照2005年廣州市國土資源和房屋管理局等部門發布的標準，廣州市“普通住房”和“非普通住房”的界定面積標準為“單套住房建筑面積為144㎡(另有價格及容積率方面的條件)”。“這么來看，只要是首次購房在144㎡這個標準以內的，都屬于普通住房，都可以享受到優惠政策。這個放松力度很大。”

　　不過，上述建行負責人則認為，90㎡可能也是界定“改善型普通自住房”的標準，畢竟90㎡以下被界定為中小戶型，是一種過渡戶型。

　　夫妻各自買房如何判定？

　　去年的“9·27”房貸政策之后，央行又出臺《補充通知》對第二套房進行明確界定，當時很多銀行都采用了“以家庭為單位”來判定，夫妻雙方被視為同一借款人。也就是說一對夫妻只要有一方貸款買過房，再買房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房，自然就沒有涉及到這個貸款主體。那么現在夫妻雙方各自買房如何判定？

　　“這個我們也還要等通知。畢竟沒有明確說第二套房的政策改變了。但如果夫妻雙方貸款買兩套房，其中有一套屬于改善型普通自住房的話，是不是又能得到優惠房貸了呢？”建行個貸中心負責人稱，分行仍需等待央行和總行的執行細則。(劉薇）