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　　隨著十七屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，我國(guó)農(nóng)村發(fā)展將迎來(lái)新紀(jì)元。決定指出，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)；而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。

　　顯然，此次農(nóng)村改革的重點(diǎn)之一是農(nóng)地改革，而農(nóng)地改革的關(guān)鍵就是土地流轉(zhuǎn)。一方面，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的細(xì)節(jié)問(wèn)題，如給農(nóng)民發(fā)放土地產(chǎn)權(quán)使用證以進(jìn)行確權(quán)，據(jù)悉目前已在個(gè)別地方試點(diǎn)，持證人在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)按規(guī)定用途可依法使用、經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)，也可以作價(jià)、折股作為資本從事股份經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)或抵押擔(dān)保；另一方面，有關(guān)宅基地自由流轉(zhuǎn)、“小產(chǎn)權(quán)房”合法化乃至對(duì)房地產(chǎn)或利多或利空等的議論也頗為熱鬧。

　　農(nóng)地改革與樓市無(wú)關(guān)

　　“首先需要明確的是，很多人都把目光聚焦在宅基地流轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)的關(guān)系上，但這是不成立的。”世聯(lián)地產(chǎn)上海公司有關(guān)人士向記者表示。

　　“從政策出臺(tái)的背景來(lái)看，其實(shí)是農(nóng)村發(fā)展中遇到問(wèn)題。我國(guó)改革是從農(nóng)村開(kāi)始的，從1978年起我國(guó)農(nóng)村發(fā)生了巨大變化，但是近幾年增長(zhǎng)緩慢，改革遇到了瓶頸，而農(nóng)村發(fā)展的制約因素恰是融資難、產(chǎn)權(quán)不清、技術(shù)水平低下、基層政治體制不合理。”該人士介紹，如農(nóng)民所擁有的主要財(cái)產(chǎn)是土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，因?yàn)檗r(nóng)村房屋價(jià)值低、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及宅基地使用權(quán)不可以流通抵押等導(dǎo)致農(nóng)民難以從銀行獲得貸款，嚴(yán)重制約了農(nóng)業(yè)發(fā)展；每戶農(nóng)民平均擁有7.2畝土地且分散于集體土地之中，因承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能流轉(zhuǎn)導(dǎo)致農(nóng)民無(wú)法規(guī)模化經(jīng)營(yíng)；國(guó)家取消了農(nóng)業(yè)稅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所能獲得的財(cái)政收入有限，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)違規(guī)征地等事時(shí)有發(fā)生……在此背景下，黨中央提出了“穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，完善農(nóng)業(yè)支持保護(hù)制度，建立現(xiàn)代農(nóng)村金融制度”。

　　“從國(guó)際上經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，也未有任何國(guó)家不限制大資本進(jìn)入農(nóng)村。”該人士又介紹，全世界的土地管理都是采取用途管制原則，基本含義有兩條：農(nóng)地農(nóng)用、農(nóng)地農(nóng)民用。農(nóng)地農(nóng)用，因?yàn)槊總�(gè)國(guó)家都要保護(hù)它的耕地，這關(guān)系到一個(gè)國(guó)家糧食安全問(wèn)題；農(nóng)地農(nóng)民用，全世界的趨勢(shì)都是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)移的規(guī)模和速度要根據(jù)這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況逐步轉(zhuǎn)，有條件轉(zhuǎn)了，留在農(nóng)村的土地逐步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，這是好事而且不會(huì)出問(wèn)題；但如有外力強(qiáng)制打入，把農(nóng)民從土地上趕出去，這就不是土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)而是土地兼并，導(dǎo)致的后果便是大批農(nóng)民無(wú)所依靠。

　　業(yè)內(nèi)專家也普遍認(rèn)為，此次農(nóng)地改革是基于宏觀面的需要。“對(duì)土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行重大變革的基本思路是以‘資源的優(yōu)化配置，要素的合理組合，資產(chǎn)的不斷增值’為目標(biāo)，以家庭經(jīng)營(yíng)為核心，通過(guò)‘還權(quán)于民’重建土地和生產(chǎn)者之間的血緣關(guān)系，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印堃華如此認(rèn)為。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，“使得農(nóng)民資產(chǎn)可變成資金，也是激活內(nèi)需的一部分。”而在上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘看來(lái)，“農(nóng)民富起來(lái)，經(jīng)濟(jì)就起來(lái)了。”

　　市場(chǎng)局面不會(huì)突變

　　當(dāng)然，一旦涉及土地入市，與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系必然產(chǎn)生。業(yè)內(nèi)提出，一方面，在18億畝耕地“紅線”仍卡得很緊的情況下，宅基地作為農(nóng)村非農(nóng)用地，一旦可以自由流轉(zhuǎn)，一些政府便可增加建設(shè)用地，是一個(gè)騰挪用地指標(biāo)的潛力空間；另一方面，隨著宅基地流轉(zhuǎn)由“非法”轉(zhuǎn)為“合法”，此前在民間私下買賣的“小產(chǎn)權(quán)房”也面臨“轉(zhuǎn)正”，這對(duì)商品房市場(chǎng)更是一次挑戰(zhàn)。

　　對(duì)于建設(shè)用地是否會(huì)增長(zhǎng)的問(wèn)題，世聯(lián)地產(chǎn)上海公司有關(guān)人士表示，我國(guó)現(xiàn)有的土地政策是土地分為國(guó)有土地和集體土地，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)過(guò)國(guó)家審批將集體用地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)。按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》中相關(guān)規(guī)定，農(nóng)業(yè)用地征收補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，總額不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍，一般為6至10年產(chǎn)值，每畝土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為6000到10000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家出讓土地的價(jià)格。“其中農(nóng)民的利益被侵害，因此，集體土地與國(guó)有土地應(yīng)實(shí)行同地同價(jià)。而國(guó)家站在社會(huì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體角度，制定的政策必然是土地可以流轉(zhuǎn)，但是不能隨意改變土地性質(zhì)。至于建設(shè)用地增加與否不取決于土地流轉(zhuǎn)，而是取決于政府的規(guī)劃與審批，或者說(shuō)批準(zhǔn)土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)的數(shù)量，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供給不會(huì)大幅度增加。”

　　對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”存在的問(wèn)題，該人士則認(rèn)為，目前的“小產(chǎn)權(quán)房”未經(jīng)過(guò)國(guó)家審批，違反了國(guó)家關(guān)于土地用途管理的限定；未納入城市規(guī)劃，水電煤等公共配套不足，集資建房因無(wú)資質(zhì)施工等問(wèn)題，存在安全隱患；主導(dǎo)主體往往是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，未經(jīng)過(guò)招、拍、掛，存在權(quán)利尋租、農(nóng)民利益被侵占的空間；缺乏集體土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民所能獲得的補(bǔ)償太低；拆遷之后農(nóng)民安置問(wèn)題如就業(yè)等得不到解決；不符合不動(dòng)產(chǎn)公示公信要求，購(gòu)買者所有權(quán)得不到國(guó)家的認(rèn)可和保護(hù)。“此次農(nóng)地改革的真正含義是承包期的延長(zhǎng)、不改變土地用途基礎(chǔ)上的流轉(zhuǎn)、完善農(nóng)村建設(shè)用地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，正由于土地所有權(quán)性質(zhì)不會(huì)發(fā)生變化，所以目前存在的較大數(shù)量的‘小產(chǎn)權(quán)房’也不會(huì)一次性解決掉而變成大產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)。不過(guò)，對(duì)于‘小產(chǎn)權(quán)房’產(chǎn)生的原因——權(quán)利尋租會(huì)嚴(yán)格控制，規(guī)范農(nóng)地的使用。”

　　從對(duì)市場(chǎng)心理影響角度考慮，中房指數(shù)研究辦公室的分析師向記者表示，從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前新一輪農(nóng)地制度的深化改革和完善，那些被城市化土地的級(jí)差地租增值將回歸到農(nóng)民手中，這樣農(nóng)民可以平穩(wěn)順利地轉(zhuǎn)化為永久城市居民，同時(shí)也給城市房地產(chǎn)發(fā)展輸送新的規(guī)模巨大的增量資金。“由美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)貸款和衍生品爆發(fā)的金融‘海嘯’擴(kuò)展到全球，外部環(huán)境的惡化超出了人們的預(yù)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)也已顯現(xiàn)，在接下來(lái)的時(shí)間里，‘三駕馬車’之一的出口將繼續(xù)回落，經(jīng)濟(jì)發(fā)展只能依靠消費(fèi)和投資，房地產(chǎn)是在消費(fèi)和投資中最能發(fā)揮作用的產(chǎn)業(yè)之一，正值經(jīng)濟(jì)調(diào)整關(guān)鍵時(shí)刻，激活農(nóng)村土地存量資產(chǎn)，加速真正意義上的城市化運(yùn)動(dòng)，提升包括房地產(chǎn)在內(nèi)的市場(chǎng)需求。”(記者 李和裕)