發表評論 最近5年多來，從沿海到內地，我國房地產業持續演繹著大牛市行情。但在“統計口”，房地產業虧損面還挺大。湖南省數據表明，房地產業平均每個企業負債3701萬元，高居于工業、建筑業、交通運輸業之上。北京市統計局發布的調查也表明，2006年北京市房地產行業收入超過2235.6億元，利潤只有大約175.9億元。利潤率不到10%，企業虧損率達到52.8%，類似的調查結果，在廣西等地近年也都出現過。
莫非在房價飆升、老百姓望樓興嘆的同時，一直被社會認為有“攫取暴利”之嫌的房地產業，實際是在慘淡經營，賠本兒賺吆喝？為此，記者進行了一番采訪，了解到房地產開發“成本戲法”的某些奧秘。
土地成為“虛增成本”道具
房地產開發離不開土地，國家對土地實行“招拍掛”的初衷，在于體現市場公平，提高價格透明度。但記者在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開發商虛增成本的道具。
規模較小的項目，某些開發商在招投標過程中可以通過“內部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”“上限”，與有可能參與競標的同行，在茶樓酒肆或者會議室里組成“價格同盟”，由一家公司以較低的價格競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價。
對于規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體“圍標”的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手，減少競爭壓力“奪標”。
此外，在掌握從政府部門漏出的“風聲”后，開發商在未來的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕，開發商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。
通過上述三個辦法拿到土地，都能降低成本。但為什么末了地價成本又都上去了呢？
“這就是手段了！”廣西熟悉房地產行業會計內幕的人士江海強說，“招拍掛”之后，大部分房地產企業不會立即上交所有款項，往往會申請延期交款。根據國家規定，相關職能部門應向企業收取滯納金，但滯納金數額由職能部門說了算，這就留下了“操作”空間。“職能部門要求收取的滯納金、罰款，到企業成本賬里就提高了好幾倍。”
建材、“人頭”和規劃都能做“成本文章”
建筑材料是開發商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質量安全的環節上使用價格相對低廉的產品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發票是原來價格的2倍至3倍。”一些房產公司工程部門人員私下說。
湊人頭數也是一個“絕招”。某些開發商搞來親戚朋友甚至整村整族人的身份證來制造使用大量“農民工”和“技術工程師”的假象。在某些項目，農民工的工資甚至可以開到每月2000元至3000元，拿不出任何資質證明的“技術工程師”，每月開出的工資也達到8000元甚至10000元，大量的虛增成本開支從此而來。
此外，修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現“成本飆升”的重要環節。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設過程中，開發商有意將大戶型面積進一步加大，將中小戶型面積進一步壓縮。竣工后在測量過程中，通過有“內部關系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱在樓盤開發過程中，根據建筑實際情況進行的修訂。這樣一來，交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。
房開商李萍告訴記者，如果是同一房價的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1／5左右；而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1／4-1／5，大戶型的利潤空間會更大。
在上報測量的過程中，通過中小戶型擴大大戶型的成本，通過大戶型的實際銷售來獲取利潤，成為開發商賺取高額利潤的主要手段。一位地產業內人士說，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往在測量開發商房屋面積時睜一只眼閉一只眼，部分開發商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。
成本轉移＋透支＝虧損假象
常年從事房地產開發的業內人士陳宗海說，目前大部分房地產企業都辦了物業公司，而開發商往往通過將物業公司、其他樓盤成本集中到即將驗收的樓盤上來，用“東墻成本西墻貼”的方式，造成房地產成本高的假象。一些在東部沿海和中、西部省區同時都有樓盤開發的開發商就更容易轉移成本，極少遇上監管部門跨地域核實。
廣西金虹律師事務所律師吉昆峰認為，某些地方政府在房地產“虛虧實盈”格局中也扮演著不光彩的角色：為了體現政績，實現“財政年年增收”，很多城市下轄的區級政府鼓勵房地產企業提前繳納來年甚至未來幾年的稅收。長沙市一位部門負責人說，這樣做實際上將多期房地產開發稅負集中釋放，增加了當期開發成本，進而也就刺激了當期房價。而開發到了二期、三期，稅已繳完，成本越來越低，房價反而隨著大環境越賣越高。
深圳平石投資公司資深專業人士張天運等人認為，政府要確保對房地產的調控能力，除了運用金融杠桿，還必須一方面加強對開發商各類成本的詳細統計、評估，將這些細節納入房價是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關職能部門應該向購房者公開相關成本信息，這樣才能實現房價的有效回歸。
張天運認為，地方各級政府乃至縣區政府，完全能夠根據當地房地產價格和各種成本因素作出評估，核定房地產行業在本地區的平均利潤率，向房地產開發商強制征收暴利稅，并在下一次招投標過程中設置嚴格的利潤門檻，才能確保房地產調控落到實處。(記者 何豐倫 蘇曉洲)
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