盡管表面上已停工停售，但暗地里，小產(chǎn)權(quán)房的興建和售賣仍然如火如荼。
在北京一家較大的房源交流網(wǎng)站“趕集網(wǎng)”上，每天新增的小產(chǎn)權(quán)房信息就有一二十條，多數(shù)分布于房山、通州、順義等地區(qū)，房?jī)r(jià)比周邊至少低30%，有些甚至直接寫明“小產(chǎn)權(quán)”。但國(guó)家的禁令，也令買房人和開發(fā)商心情復(fù)雜。
在不安的氣氛中，為什么小產(chǎn)權(quán)房仍然賣得歡呢？小產(chǎn)權(quán)房的出路到底在哪？目前，政府部門已多次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題很復(fù)雜，解決小產(chǎn)權(quán)房不該一刀切。
現(xiàn)場(chǎng)
低價(jià)格依然很招人
近日，記者來(lái)到房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)一個(gè)名叫“濱水雅園”的小產(chǎn)權(quán)樓盤暗訪。這是房山區(qū)規(guī)模較大的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目之一，目前20多幢六層半的住宅樓已經(jīng)完工并且可以入住，此外還有30多棟樓正在動(dòng)工建設(shè)中。
雖然不是雙休日，但是看房人并不少。50多歲的宋師傅打算給年邁的父母物色一套底層的二居室。“城里的房子動(dòng)輒就上萬(wàn)元，要買困難著呢！”小產(chǎn)權(quán)房吸引宋師傅眼球的自然是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，20萬(wàn)元左右就可以買個(gè)80平方米的兩居室，哪怕地處偏遠(yuǎn)、周邊設(shè)施不健全這些缺點(diǎn)都變得“可以接受”了。
交訂金才保證買得到房
“真想買的話就先交訂金，不然到時(shí)候就沒有了。”售樓處的工作人員對(duì)記者說(shuō)，“別看這里有20多棟樓，但是大部分都已經(jīng)被買下了，房源現(xiàn)在非常緊張，房?jī)r(jià)每天都在漲。要是周末，這里根本就轉(zhuǎn)不開身。”中介對(duì)這里的未來(lái)信心滿滿：“從開盤的單價(jià)1500元現(xiàn)在已經(jīng)漲到了2300元，明年年底再漲個(gè)1000元不是問(wèn)題。”
記者發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商為了更隱蔽和推脫責(zé)任，并不直接聘用售樓人員，也不專門制作宣傳的文案和廣告，而是把銷售交給了一些中介公司，由他們通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、分發(fā)小廣告等形式為樓盤做宣傳。
中介稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)很可靠”
當(dāng)問(wèn)到房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)，中介稱這些樓房是鄉(xiāng)政府在農(nóng)村的公共用地上蓋的，屬于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。那鄉(xiāng)政府會(huì)不會(huì)臨時(shí)變卦、收回房屋，中介表示沒有這種可能性:“這里住著好幾百戶人家，鄉(xiāng)政府怎么可能跟這么多人過(guò)不去呢？”房子再交易他們也有對(duì)策：“要想賣的時(shí)候就委托中介，私下走公證處，這個(gè)不是問(wèn)題！”
隨后，中介又帶著看房者到了另一個(gè)小產(chǎn)權(quán)樓盤——金果家園。中介稱這個(gè)樓盤可以在兩年內(nèi)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)：“兩年內(nèi)開發(fā)商會(huì)陸續(xù)交齊土地出讓金，到時(shí)候這里就是大產(chǎn)權(quán)房了。”這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，極具吸引力，盡管將信將疑，仍有不少人紛紛解囊。
心態(tài)
業(yè)主：冀望小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”
“我的房子以后賣給誰(shuí)呀？”國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)居民不能買小產(chǎn)權(quán)房后，這個(gè)問(wèn)題成為業(yè)主吳女士最大的擔(dān)憂。
據(jù)吳女士介紹，她在2005年以每平方米2400元的價(jià)格買了一套130多平方米的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)年買房時(shí)很讓她動(dòng)心的一點(diǎn)就是房子價(jià)格看漲，還容易出手。“到大隊(duì)蓋個(gè)章，大隊(duì)再出一個(gè)‘新房本’就行了。”“我現(xiàn)在就希望政府能出政策，把小產(chǎn)權(quán)房變成大產(chǎn)權(quán)房，哪怕多補(bǔ)交點(diǎn)錢呢。”和許多小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主一樣，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，是吳女士最大的希望。
看房人：置了便宜房才算有了家
小張夫婦這兩年一直租房住，租的就是小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)他們介紹，周圍不少同事買的都是小產(chǎn)權(quán)房，雖然產(chǎn)權(quán)不確定，但畢竟有自己的家了，這讓他們心里很“癢癢”。“我們現(xiàn)在也想買，但看不清政策，特別是最近國(guó)務(wù)院明確城鎮(zhèn)居民不允許買小產(chǎn)權(quán)房后，就更不敢買了。”
開發(fā)商：偷偷地也得把房賣出去
“如果重新給我一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，我肯定不建小產(chǎn)權(quán)房了。”昌平區(qū)一開發(fā)商非常無(wú)奈地說(shuō)。當(dāng)初看見別人搞房地產(chǎn)掙了大錢，他也跟風(fēng)，稀里糊涂就拿了現(xiàn)在這塊地。沒想到，錢沒掙到，頭發(fā)都快愁白了。“現(xiàn)在，別讓我看見‘小產(chǎn)權(quán)’這仨字，一看見就緊張。你想想，房子都蓋好了，還有3棟樓沒賣出去，能沒壓力嗎？再說(shuō)，業(yè)主天天盯著你問(wèn)這問(wèn)那，你就得天天為這事犯愁。另外，這3棟樓還不敢公開賣，只能偷著賣。”
解讀
小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)有三種
目前，小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)占用土地的性質(zhì)主要分三種：第一種是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地、農(nóng)村村民住宅等集體建設(shè)用地上開發(fā)的；第二種是在未利用地上開發(fā)的；第三種是在耕地等農(nóng)用地上開發(fā)的。
從北京的實(shí)際情況來(lái)看，第一種情況比較多。許多村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”的名義在村民的宅基地上建房子，建好的房子一部分用于回遷，一部分就按小產(chǎn)權(quán)賣了，都沒有報(bào)批，或報(bào)了沒批，或報(bào)批的名義是占用。“占用”和“征用”雖一字之差，但產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是完全不同的，按“占用”報(bào)批的項(xiàng)目是拿不到大產(chǎn)權(quán)證的。
小產(chǎn)權(quán)房出路應(yīng)多元化
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：小產(chǎn)權(quán)房的情況很復(fù)雜，解決方式也不應(yīng)該一刀切。
這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解決小產(chǎn)權(quán)房的方式按規(guī)劃和土地性質(zhì)區(qū)別對(duì)待比較合理。像在耕地上建的第二種情況必須明令禁止；第一種情況因?yàn)楸容^普遍，而且既成事實(shí)，拆除的成本很大，所以也應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待，比如詳細(xì)規(guī)劃上是居住用地的，看有沒有可能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，或像經(jīng)濟(jì)適用房一樣，以限制上市的方式確定一種其他性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。(王望)
背景
今年以來(lái)，政府打擊小產(chǎn)權(quán)房的聲音不斷。
3月12日北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者不要購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議糾紛的房屋，如宣傳為“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋，此類房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
6月18日，建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示，在購(gòu)買新建商品房過(guò)程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。
12月11日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出了“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。
12月13日，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人重申，“城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房”。
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