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央行及銀監(jiān)會(huì)于昨天晚些時(shí)候發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(下稱《補(bǔ)充通知》)，令房地產(chǎn)市場(chǎng)措手不及。多數(shù)市場(chǎng)人士感到意外，并表示新政將對(duì)未來(lái)樓市產(chǎn)生重大影響。
根據(jù)《補(bǔ)充通知》，已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，也應(yīng)該按照不同的首付成數(shù)和利率區(qū)別對(duì)待。專家稱，將公積金貸款納入‘二套限令’將使房貸緊縮政策真正顯力。
《補(bǔ)充通知》要點(diǎn)：
●第二套房貸政策以戶為單位執(zhí)行
●有貸款記錄的均按新政執(zhí)行
●已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，也應(yīng)該按照不同的首付成數(shù)和利率區(qū)別對(duì)待
促緊縮政策真正顯力
“補(bǔ)充通知很及時(shí)，且與中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議確定的從緊信貸政策吻合。其中將公積金貸款納入‘二套限令’將使房貸緊縮政策真正顯力。”上海某公積金專家表示。專家介紹，目前，全國(guó)公積金累積已經(jīng)達(dá)到約10000億元，雖然占銀行體系的資金比重還很小，但從房貸規(guī)模來(lái)看，到今年上半年，全國(guó)商業(yè)房貸與公積金房貸的比例大致為5:1。上海今年以來(lái)的新發(fā)放貸款中，商業(yè)房貸與公積金貸款比例已經(jīng)達(dá)到2.5：1。“如果信貸緊縮不能覆蓋公積金貸款，將使二次房貸限制政策失去信貸投向控制的意義。”專家稱。
根據(jù)《補(bǔ)充通知》，已經(jīng)利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，也應(yīng)該按照不同的首付成數(shù)和利率區(qū)別對(duì)待。而此前，在9月27日的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)下發(fā)后，相關(guān)部門解釋，暫時(shí)不考慮公積金貸款是否列入新的信貸政策要求之內(nèi)。
加重購(gòu)房者觀望情緒
根據(jù)《通知》，購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。
此次《補(bǔ)充通知》另外明確，以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸資數(shù)。對(duì)已經(jīng)利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅钨J款買房可按首套自住房政策執(zhí)行，否則按第二套房貸執(zhí)行。已經(jīng)利用公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次買房也適用上述規(guī)定。
“以家庭為單位計(jì)算套數(shù)的規(guī)定也將是影響樓市交易量的重要細(xì)則之一。”上海中原地產(chǎn)按揭部負(fù)責(zé)人介紹。據(jù)了解，目前上海等地均按照人為單位執(zhí)行“二套限令”，這樣的操作比較寬松，加上每年年底都是樓市淡季，《通知》的實(shí)際影響并不明顯。但是，市場(chǎng)人士認(rèn)為，一旦以戶為單位計(jì)算，更多剛性需求和投資需求將會(huì)選擇進(jìn)一步觀望。
落實(shí)到地方尚需時(shí)日
交通銀行上海分行某支行個(gè)人貸款部經(jīng)理則告訴記者，今年4月起，上海樓市進(jìn)入快速回暖期，因此9月底以來(lái)的新政影響沒有帶來(lái)房貸業(yè)績(jī)的同比大幅下調(diào)，但環(huán)比確實(shí)下降了30%以上。一些銀行如果無(wú)法將對(duì)公業(yè)務(wù)的貸款指標(biāo)移入對(duì)私業(yè)務(wù)，可能房貸量會(huì)更低。“如果以戶為單位收緊購(gòu)房貸款，對(duì)貸款業(yè)務(wù)確實(shí)會(huì)有較大影響。”上述銀行人士表示。
但是，市場(chǎng)人士也透露，央行與銀監(jiān)會(huì)公布政策之日并不是地方具體執(zhí)行新政的日期。銀行貸款政策從總行下發(fā)到分行，再到具體支行大概需要一個(gè)月的時(shí)間。因此保守估計(jì)，新政執(zhí)行日期可能在明年1月中旬。
另?yè)?jù)了解，早在9月中旬，上海已經(jīng)開始區(qū)分多次和首次申請(qǐng)公積金房貸享受不同的最高限額政策。比如第一次貸款的夫妻雙方可以疊加計(jì)算貸款額度最高達(dá)到50萬(wàn)元，多次購(gòu)房者則不能享受這種疊加政策。
“多種跡象表明，《補(bǔ)充通知》將房貸新政的緊縮力度進(jìn)一步加強(qiáng)。但如何確認(rèn)購(gòu)房者之間的夫妻和親屬關(guān)系，如何嚴(yán)查稅收、戶籍、房產(chǎn)、收入等多項(xiàng)個(gè)人信息，還需要地方執(zhí)行部門的全面配合。政策越繁雜越是給執(zhí)行者留下放松的空間。”專家提醒。(記者 于兵兵)
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