物業公司是否有權對業主停水、停電？小區停車位收益究竟歸誰？自10月1日新修訂的《物業管理條例》實施以來，小區物業的類似疑問一直不斷。10月30日,建設部與中國物業管理協會的相關領導通過中國政府網，回答了廣大網民的提問。
表決增加了一個標準
“物業管理的發展與我國房地產業是相關的，在迅猛發展的同時也暴露出很多實質性的問題。”中國物業管理協會秘書長陳偉說。
我國內地的物業服務始于上世紀80年代，1981年內地有了第一家物業公司。物業公司真正的發展從上世紀90年代開始。但直到2003年，我國才出臺《物業管理條例》。
陳偉提供的數據顯示，按照不完全統計，目前我國物業管理企業超過3萬家，從業人員大概有300多萬人，城鎮物業管理覆蓋率達到50%左右，北京、上海、深圳等大城市都能達到70%甚至90%。物業管理所創造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升。
但與物業公司的蓬勃發展相比，最近幾年，物業糾紛層出不窮。物業公司與小區業主在一些小區甚至劍拔弩張。
陳偉承認，當前的物業管理存在不少問題。比如服務意識較差，少服務多收費或者亂收費，有的甚至經營共用部位謀取自身利益。另外，有的物業管理企業和公用部門之間責任劃分不明確，有的開發建設與物業管理不銜接，還有銷售前期的虛假承諾。
“考慮對物權法的銜接，解決物業管理中存在的問題，《物業管理條例》被修訂。”建設部住宅與房地產業司副司長姜萬榮說，其中，涉及業主共同利益事項的規定，引人注目。
“最大的改變，就是涉及業主共同利益事項的表決增加了一個標準。”陳偉說。
修訂之前，涉及業主共同利益事項的表決是按照投票權數，也就是按照面積的套數來作指標，現在則加入了投票的人數。“這就考慮到，開發商有可能是一個業主，但他所擁有的面積比較大，會影響表決的結果。”陳偉說。
這樣的表決標準同樣適用于對物業公司的解聘。原來的《物業管理條例》規定，解聘物業服務公司需經全體業主所持投票權數的三分之二以上通過，主要考慮的是房屋建筑面積及對應的投票權數。新條例除了維持原來的投票權數以外，又新增加了業主人數的規定——選聘和解聘物業服務公司，應當經專有部分占建筑物總面積過半的業主且人數也要超過半數的業主同意。
“第二個大的變化就是關于表決的比例。”陳偉說，在舊的《物業管理條例》下，幾個重大事項，比如制定、修改《業主公約》、《業主大會議事規程》，以及選舉業主委員會等，要求特別多數的表決原則，也就是必須有三分之二以上投票權的業主的認可，才可以最終得出決議。現在，為了使表決更具有可操作性，降低了表決比例，變成了一個普通、多數表決規則，也就是按照現在的二分之一。
此外，第三個大的變化是，業主在表決重建、改建建筑物的時候，也作為一個重大事項按照雙三分之二原則進行表決。而舊的《物業管理條例》中，關于重大事項中沒有這項規定。
物業管理首先是服務
在新條例中，物業公司的稱謂出現了變化——從“物業管理企業”改為“物業服務企業”。
“這樣的調整就是要突出一點：物業管理首先是服務。”姜萬榮說，《物業管理條例》中規定的很明確，物業管理企業是接受業主委托，為業主服務。現在由于部分企業擺不正自己的位置，使有些業主感覺物業管理企業不是在服務，而是在管理。這次在修訂條例過程中，使業主和物業服務企業雙方關系定位更加準確。
一位網友認為，物業公司駐扎在小區里，這種“強行住在主人家”式的社區管理模式，不可能體現業主的主人地位。對此，陳偉明確表示，物業管理用房的所有人是業主，物業公司在沒有業主的許可是不可能駐扎在小區里的。
“根據《物業管理條例》、物權法，物業管理公司受業主委托進行管理，居委會、業主大會、業委會及物業管理服務的企業，實際上是從不同角度為業主提供服務的，并非管理部門。”陳偉說。
最近幾年，對于因物業糾紛而拒不繳納物業費的業主，很多物業公司往往實施強行切斷水電供應的做法，新修訂的《物業管理條例》未作明確禁止。但陳偉表示，這個問題實際上已經不是違反行政法規的問題，而是違反和約或涉及侵權，業主可以通過法律手段維護權利，同時也可以向相關政府部門投訴。
如何保證業主委員會產生
在業主與物業公司的糾紛中，業主委員會扮演了一個重要角色。而在業主大會及業主委員會成立過程中，開發商又是一個重要角色。
關于業主大會的成立和業主委員會的選舉，陳偉說，2003年的《物業管理條例》配套的規范性文件，對業主大會的籌備、業主委員會的選舉以及業主大會的決議等都有詳細的規定。具體操作過程中，業主可以根據業主大會的規程以及各地的房地產主管部門的相關規定進行操作。
陳偉承認，在這個過程中開發商很關鍵，“作為第一業主，在房屋銷售到一定程度，業主具備成立業主大會的時候，開發商應該作為籌備人參加。”
實踐中可能出現一種情況，就是開發商怠于履行義務。
“如果開發商沒有正當理由拒絕履行籌備業主大會和組建業主大會的義務，應該積極和有關部門溝通，希望通過有關行政監管部門的監管來達到目標。”陳偉說。
對于業委會成員的報酬問題，新條例并沒有強制規定，而是由全體業主通過民主協商方式，在管理規約中規定。
停車位和停車費究竟歸誰所有
物權法實施后，停車位和停車費的問題在各地都出現了矛盾。
“車庫、停車設施的歸屬，根據物權法第74條，主要根據當事人之間的約定，也就是開發商和業主之間的約定來決定。”陳偉說。
“業主主張地面停車收益，必須有三個前提條件。”陳偉說，一是地面停車位應該明確歸屬業主共有；二是業主主張權利應該是在2003年9月1日以后；三是經營者的停車費在扣除經營成本、報酬、稅金后還有盈余。
陳偉覺得，地面停車位的收費有兩個依據，一是具有合同，也就是大多數物業管理企業是根據停車合同收費的；第二全國很多大城市物價部門都制定了停車收費標準，也就是說現行地面停車收費有政策依據。
陳偉認為，對主張不交停車費或者主張停車收益的情況要作具體判斷。首先，對物權法實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質的停車收益，如果很簡單地采取追討舊賬的情況是不妥當的，因為法律不能溯及既往，否則會引發很多矛盾；其次，對一些經濟適用住房和普通住宅小區，物權法出臺前，在測算物業管理總體收入的時候把地面停車的收入是計算在內的。也就是說，在這種情況下制定出的物業管理費的收費標準偏低，所以在物業費沒有調整的情況下如果簡單認為停車收益歸業主所有，實際上不符合當時物業服務費定價的實際情況。(記者 李松濤）
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