山雨欲來風滿樓，9月27日，牛氣沖天的地產股在龍頭股萬科跌破60日均線的帶領下，出現整體回調趨勢，市場敏感地對國慶前第二套住房首付可能提高至40%的傳言作出回應。27日夜，中國人民銀行與中國銀行業監督管理委員會聯合發出《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，并立刻在28日早晨登上各大網站首頁頭條。
通知不僅確定了第二套住房首付提高至40%的消息，并且明確貸款利率也要同時提高10%。中國人民銀行和銀監會有關負責人近日就此重大政策變動作出了解釋。
首付比例及利率因房而異
根據通知規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。其中，對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執行20%的貸款最低首付款比例規定；對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續執行30%的貸款最低首付款比例規定。
但是，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，通知提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
通知同時要求商業銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率，并且強調，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%，隨著借款人購房套數的增加，最低首付款比例和利率的上調幅度將進一步增大。
相對第二套住宅，投資商鋪、寫字樓等商業用房的限制更加嚴格。通知規定，商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例則不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。
有關負責人表示，商業用房與居民住房不同，購買商業用房的投資性較強、經營風險較高，商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。同時，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，因此其調整幅度小于商業用房的調整幅度。
一些業內人士分析認為，面對各地飛速上漲的房價，以及深圳、重慶等地近期房貸發放量的直線上升，央行、銀監會一直有意對房貸政策進行調整。尤其美國爆發出次級抵押貸款危機后，更堅定了監管層利用信貸政策調控樓市，防范房貸風險的決心。投資投機性質明顯的第二套房和商業用房也因此成為重點調控對象。
“第二套房”界定仍有疑問
有關負責人表示，所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。而“首套自住房”，則指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。
為此，通知也強調了商業銀行應加強貸前審查，充分利用中國人民銀行的信貸征信系統，在接受了個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況進行查詢；貸款申請批準后，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數據庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。
但采訪中仍有人對第二套房的認定提出疑問，比如夫妻各買一套算不算第二套房？用未成年孩子名字買房算不算第二套房？異地買房的購房資料如果不能共享時如何解決？
甚至有專家建議，為了防止夫妻為購房突擊離婚、假離婚，借款提供的婚姻證明中，離婚證應是一年以前的；銀行的信用體系要能支持查詢借款人的還款能力能否支付在銀行系統中所有的借款，以防止利用不同銀行借款互相套現還款的嫌疑等。具體這些疑問還有待相關部門實施細則的規定。
不向囤地囤房開發商發貸款
中國人民銀行和銀監會表示，目前我國房地產市場價格上漲較快，已存在明顯的非理性因素，商業銀行面臨的市場風險顯著增加。此次通知明確規定，不得對囤積土地、囤積房源的房地產開發企業發放貸款。
有關負責人解釋說，針對近期房地產市場上出現的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題，《國務院辦公廳關于轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》已經明確提出要加大對閑置土地的處置力度，切實整治房地產交易環節捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為，同時要求商業銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開發企業的展期貸款或任何形式的滾動授信。
正是為了切實貫徹落實這些文件，提高政策執行的可操作性，并進一步嚴格房地產開發貸款條件，此次通知規定，對經國土資源、建設主管部門查實的有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款，旨在利用信貸手段進一步促使房地產開發企業加快土地、住房開發速度，增加市場供應，緩解供需矛盾。(陳晶晶）
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