[策劃人語]
金融調(diào)控政策加速展開是近期的亮點。年內(nèi)第5次加息，提高第二套房首付，提高利率水平……然而，金融調(diào)控的著眼點還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，畢竟不是完全針對房地產(chǎn)市場和控制房價漲幅。
如今，處處充斥著房價飛漲，乃至“一天上調(diào)幾十萬元”的神話或曰怪事，在房地產(chǎn)市場一馬平川、飛速發(fā)展時少而又少的行政措施，不得不又被祭上前臺。嚴(yán)打土地違規(guī)逐步升級，地方穩(wěn)定房價措施加碼，住房保障制度覆蓋面擴(kuò)展，住宅法和先行的《住宅保障條例》也在醞釀……
樓市博弈，各方都是高手，高手正面相爭，需要有亮劍的勇氣和信心。這把行政利刃既已出鞘，看來是真的要割除一些不法的毒瘤了。
升級戰(zhàn)
集中執(zhí)法打擊土地違規(guī)
對“地根”的管理一直以行政命令為綱，整治開發(fā)區(qū)、建立土地督察局、土地出讓收入管理改革……從2003年進(jìn)入新一輪土地調(diào)控開始，我國對土地市場的整治力度不斷加大。然而，土地違規(guī)違法使用的情況并沒有得到有效遏制，這才引發(fā)如今的調(diào)控升級。國土資源部已宣布，自本月中旬起，一場為期100天的土地集中執(zhí)法行動拉開序幕，同時建設(shè)用地審批將在一段時間內(nèi)從嚴(yán)從緊。
國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長張新寶介紹，2006年查處的土地違法案件數(shù)量和涉及的違法用地面積都大幅上升，全國共發(fā)現(xiàn)土地違法行為131077件，涉及土地面積近10萬公頃(其中耕地4.3萬公頃)，分別比2005年上升了17.3%、76.7%和67.6%。其中，屬于去年當(dāng)年發(fā)生的違法行為近96000件，涉及土地面積6.1萬公頃(其中耕地2.5萬公頃)，與2005年相比這些數(shù)字也都有明顯上升，尤其是涉及土地面積上升了近九成。
然而，力度不斷加強(qiáng)的執(zhí)法仍沒能遏制土地違法勢頭，同時，土地執(zhí)法過程中偏軟偏輕的問題也有所抬頭。據(jù)統(tǒng)計，2000年到2006年，全國因為土地違法違規(guī)受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的有8698人，有1221人被追究刑事責(zé)任。其中，在去年受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的有3094人，有501人被追究刑事責(zé)任，一年當(dāng)中處理的人數(shù)分別占了6年當(dāng)中被處理人數(shù)的35.6%和41%。今年1至8月的土地違法案件查處數(shù)據(jù)則顯示，受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的有893人，追究刑事責(zé)任的有245人。
按照國土資源部國家土地副總督察甘藏春的說法，新掀起的土地百日執(zhí)法行動是近期國土資源部在認(rèn)真研究了全國土地管理的形勢，分析了土地違法的各種表現(xiàn)形式后，采取的果斷措施，目標(biāo)是要將以租代征、違反土地利用總體規(guī)劃、擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等主要土地違法違規(guī)行為一網(wǎng)打盡。
記者了解到，全國各地都已經(jīng)開始了土地市場的集中執(zhí)法。并且，中央向地方派駐的9個土地督察局也在緊張的調(diào)查執(zhí)法之中。以北京土地督察局為例，不斷對所轄各省區(qū)市土地使用情況進(jìn)行現(xiàn)場抽查，特別是對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場等禁止、限制類項目用地進(jìn)行重點巡察。據(jù)了解，巡察組在實地巡察時，發(fā)現(xiàn)兩個區(qū)縣今年新開工的違法建設(shè)用地后，已要求相關(guān)省份及時進(jìn)行了查處，撤銷了有關(guān)批文、合同，并堅決停建、拆除。
另外值得注意的是，對閑置土地的調(diào)查揭底也在同步進(jìn)行中。國土資源部還特別發(fā)文表示，將土地閑置的罰款標(biāo)準(zhǔn)定為土地出讓金的20%。據(jù)甘藏春介紹，截至2004年年底，全國土地閑置數(shù)量為28105宗，總面積為107萬畝，而目前國家土地督察局的上海局、廣州局正在對轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的閑置土地情況進(jìn)行處理。他還透露，國土管理部門已經(jīng)要求各地手握大地塊的大企業(yè)在土地出讓合同中明確開發(fā)周期，以防止出現(xiàn)新的閑置情況。
調(diào)策略
住房保障統(tǒng)一覆蓋面
“與其做出‘解決60%’的承諾卻辦不到，不如承諾‘只解決5%’但一定辦到�！边@是專家對中國住房保障體制完善過程的精典概括。
宏觀調(diào)控之初，有住房保障制度相關(guān)管理部門人士表示，可以解決中國60%人口的住房問題，這些人即是城市中低收入者，具體支持形式包括興建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和普通商品房等。
而到了今年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(即24號文)，這是自1994年住房制度改革以來，第三次以國務(wù)院名義下發(fā)的有關(guān)住房保障體制的文件，被業(yè)內(nèi)評價為第三次房改。在這一文件中，決策者明確界定住房保障體系僅包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等形式，而住房保障的覆蓋對象為城市低收入家庭。根據(jù)建設(shè)部相關(guān)人士的解讀，目前屬于這一范圍的家庭總數(shù)在1000萬左右，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。
然而，縮減了住房保障的覆蓋面積不等于政策的退步。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，這樣界定的好處是，一方面政府可以集中全力解決最需要保障的人家庭住房問題，其余則通過市場化運(yùn)作完成供給。而對于原來的中低收入者，政府同樣在通過雙限房、普通商品房等方式給予支持。根據(jù)此輪宏觀調(diào)控精神，包括上述四類房源在內(nèi)，其供給總量需要達(dá)到城市年住宅供給的70%。
近日，本報又獨家獲悉，央行將與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)房地產(chǎn)信貸新政，其中一條即是研究對住房保障體系的金融支持。而此前建設(shè)部也傳出消息，《住房保障條例》已經(jīng)著手草擬。一個全面落實住房保障制度的局面正在形成。
近日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉也表示，針對近期房價上漲壓力較大的問題，上海將加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)節(jié)，將按照“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。上海已經(jīng)決定加快經(jīng)營性用地供應(yīng)，年內(nèi)將有450公頃住宅用地上市，其中中心城區(qū)約有50公頃。
穩(wěn)房價
地方“限售”保證供應(yīng)
今年以來，全國房價一路普漲，供需失衡成為主要原因之一，千萬百計加大供給已經(jīng)成為決策者的共識。
近日，上海為預(yù)防開發(fā)商以少申請或緩申請預(yù)售房源的形式變相囤房，出臺了“3萬平方米以下住宅樓盤須一次性申請預(yù)售”的硬性規(guī)定。
此前，上海一些樓盤盡管已經(jīng)建成多時，但開發(fā)商仍以沒有拿到預(yù)售許可證為名封盤不售，該現(xiàn)象曾引起本報關(guān)注和多次報道。一個典型的案例是，浦東某住宅樓盤一共十幾幢小高層公寓，總房源超過1000套，但從2005年至今，開發(fā)商每次開盤僅放出幾十套，至今仍有2幢高層沒有開盤。“聽說是等到年底地鐵開通和商場開業(yè)后再售，房價肯定要再一輪大漲。”一位購房者稱。
專家表示，3萬平方米“起賣”的限令是制止囤房的有效手段。加上此前上海規(guī)定預(yù)售許可證下發(fā)10天內(nèi)必須開盤，未來上海住宅供應(yīng)量有望增加。再加上剛剛傳出的第二套購房首付比例將提高的消息，樓市供需矛盾有望得到緩解。
但是，全國市場也并非都在以增加供給為第一要務(wù)。近日北京市傳出消息，為防止開發(fā)商超建超售，北京有關(guān)部門出臺一條沒成文的新規(guī)：開發(fā)商在申報預(yù)售許可證時，只能辦理80%面積房源的預(yù)售手續(xù)，其余20%的房源需作為現(xiàn)房銷售，并要以書面形式承諾哪些面積做為現(xiàn)房。
在供應(yīng)同樣十分緊張的北京樓市，相關(guān)部門不是想辦法擴(kuò)大上市量，還將本可銷售的樓盤“打八折”上市，這一現(xiàn)象令市場困惑，當(dāng)然，背后也有原因。
市場人士介紹，北京一些開發(fā)商能通過走關(guān)系，修改開發(fā)規(guī)劃，主要是為了提高可售面積，從中獲利，所以樓盤超建超售現(xiàn)象并非個案。而北京相關(guān)部門認(rèn)為，開發(fā)商修改規(guī)劃多建房，卻沒有補(bǔ)繳土地價款，這一點有失公正，于是出臺不成文規(guī)定，限制樓盤銷售量。
盡管相關(guān)部門表示該政策只是過渡政策，但開發(fā)商稱，目前暗箱操作擴(kuò)大建筑面積的做法已經(jīng)很難辦到，而這一政策一方面影響了回款，另一方面對本已嚴(yán)峻的樓市供給又帶來壓力。
新動向
《住宅法》有高呼聲
顯然，政府的行政手段還未到盡時。如上周，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠有關(guān)《住宅法》的表態(tài)被媒體報道后，立刻引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。沈建忠指出，解決城市低收入家庭住房問題還要有制度保障，所以將加強(qiáng)立法工作，包括研究制定住宅法、住房保障條例等。事實上，近年來有不少學(xué)者和市場人士都提出要盡快出臺《住宅法》，用法規(guī)、制度來明確政府在住宅建設(shè)方面所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任。
資料顯示，早在1983年，《住宅法》就被正式納入全國人大法制委員會的立法部署中。2001年，建設(shè)部官員首次在公開場合透露，《住宅法》正在起草和論證中，但后來卻是上報全國人大未果。如今，再度提上議事日程的《住宅法》所被賦予的內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生了很大變化。
“建設(shè)部官員此次提出研究制定《住宅法》是有特殊背景的�！鄙虾吐蓭熓聞�(wù)所的專職房地產(chǎn)律師龍陳表示，“從今年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》即‘24號文’的發(fā)布，到上月國務(wù)院主持的全國住房工作會議的召開，政府對于解決城市低收入家庭住房問題所采取的舉措已被拎到上世紀(jì)九十年代住房改革后的新一次‘房改新政’的高度，而從上一次的房改來看，政府職能顯然在制度上是缺位的，所以業(yè)內(nèi)不少人建議出臺《住宅法》�！�
據(jù)悉，《住宅法》將對我國住房市場的發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場主體和市場運(yùn)行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場的基礎(chǔ)法律。
但在時間方面，業(yè)內(nèi)人士表示，由于《住宅法》屬于基本法范疇，地位重要，還要通過全國人大審議，估計需要相當(dāng)一段時間才能出臺。新的業(yè)界消息又稱，《住宅法》運(yùn)作周期很長，建設(shè)部可能首先力推《住宅保障條例》，早在全國住房工作會議召開之前，建設(shè)部已經(jīng)著手草擬并征求了有關(guān)方面意見。（柯鵬 于祥明 于兵兵 李和裕）
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