為進一步規范商品房銷售行為，制止部分企業捂盤惜售、囤積房源，近日市房地資源局下發了《關于進一步加強本市商品房銷售監管工作的通知》，就本市貫徹落實國家相關調控政策，加強房地產市場監管進行了專題部署。其中“一次預售面積不得少于3萬平方米”預售新規引起業內較大反響。此外，開發商在申請預售時提交的網上“參考價”，也必須根據開發項目實際成本事先向相關部門申報。記者從滬上多家開發企業了解到，調控相關細則已經在9月1日開始實施。
“捂盤”將影響信用資質
根據昨天市房地資源局公布的調控細則，商品住房項目已達到預售標準的部分，原則上應當全部申請預售和網上認證；超過3萬平方米，確需分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬平方米，并應制定分批上市計劃。此外，嚴格控制開發企業申請預售至開盤銷售的時間。根據規定，區縣房地局受理預售之日起10個工作日內完成預售審批，批準預售后3到10個工作日內相關項目必須對外開盤銷售。
市房地資源局還要求房地產開發企業應當在銷售全過程落實“實名制”，同時應當采取措施防止“炒房”。
據了解，為更好地執行“預售新政”等調控細則，市房地資源局相關部門將加大商品房銷售的監管力度。凡已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開盤、已開盤拒絕對外銷售等行為，如對本區域住房供應造成影響，可向相關房地產開發企業發出“行政告知書”；開發企業無正當理由仍拒不開盤和拒絕對外銷售的，房地產管理部門將按專項整治的規定，將其列為捂盤惜售、囤積房源的不良行為，記入該企業的信用檔案，按規定給予降級或取消資質的處理，并提高其參與土地招拍掛時的準入門檻。
網上“參考價”要先申報
據一些開發企業反映，除了預售制度方面的變化，開發企業在網上房地產提交預售樓盤的“參考價”時也面臨新的變化。據了解，以前開發商上網的樓盤銷售“參考價”往往很“隨意”，通常與現實開盤銷售的價格有較大的差距，這也是開發商吊購房者胃口的一招。
按照目前執行的新措施，開發商必須把房產項目的價格構成向有關部門申報，包括項目土地成本、開發成本以及利潤水平等。一位業內人士分析說，這樣做有兩點好處：一是政府對房地產項目利潤水平、土地成本等重要指標“心中有數”，以便于制定更科學的房地產調控計劃；二是通過規范網上房地產“參考價”，一定程度限制了開發商任意抬高價格。
可能“假買假賣”應對新規
昨天，上海一些房產開發公司向記者透露，上周末，一些開發商已經接到有關“上市最小體量為3萬平方米”的通知，并做好了應對新政策的準備。
“左手賣右手可能成為未來一段時間，開發商流行的另一種‘捂盤’手法。”昨天，中原地產有關人士向記者透露，打擊“捂盤”的新政策中有兩條開發商比較恐懼，其一是前段時間出臺的規定年度最低銷售量的要求(年度銷售不到5%認定為“捂盤”)，其次是剛剛出臺的規定上市最小體量的政策。為了規避政策，開發商間的“假買假賣”很可能增加。有些開發商可能成立一家新公司，并將房子賣給這家公司；也可能開發商間互相買賣新房等。這些“虛假”買賣的目的就是要把新房變成二手房，然后控制銷售進度。盡管買賣之間可能出現稅收和費用，但是與房價上漲相比，利潤仍然是可觀的。
業內人士觀點
上海富陽市場研究部負責人羅煒煒新政策主要是打擊多次開盤、哄抬房價的行為，對開發企業銷售策略以及上市節奏會有一定的影響，預計市場短期供應量將增多。
大華集團楊子江雖然上半年(尤其是5月份以后)市場需求量增加，導致供應量偏緊以及房價一定程度上漲是政府部門出臺調控政策的主要原因，但該政策不是一個短期行為。今年年初到8月份，新盤上市量已經接近1700萬平方米，今年樓市接近"尾聲"，預計一系列新政策對上海樓市的影響要到明年年初才能看出來。(劉暢 林勁榆)
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