曾如利劍高懸的房地產(chǎn)開發(fā)貸款“四證”，在狂熱的市場中被悄然“化解”成一紙空文；通過重重“運作”，“四證”不全項目，也能源源不斷地吸食大量銀行信貸。
這引起了監(jiān)管當局的高度關(guān)注。
記者近日從有關(guān)渠道獲悉，銀監(jiān)會不久前向商業(yè)銀行發(fā)出內(nèi)部通報，警示房地產(chǎn)抵押業(yè)務風險：部分地區(qū)存在國土及房產(chǎn)管理部門“串通”開發(fā)商，違規(guī)出具虛假土地權(quán)屬證明，騙取房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)象。銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行全面展開內(nèi)部自查。在北京，各商業(yè)銀行收到的北京銀監(jiān)局《關(guān)于加強房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務管理有關(guān)問題的通知》要求，各商業(yè)銀行要在半個月內(nèi)迅速排查房地產(chǎn)抵押貸款是否存在上述違規(guī)做法，并在8月16日之前報送排查報告。
種種跡象顯示，銀監(jiān)會將藉此為高速增長的房貸樹立起一道防火墻，房地產(chǎn)開發(fā)貸款將進一步趨緊。
預警“假土地證”
“一些地方的國土及房產(chǎn)管理部門為企業(yè)貸款違規(guī)出具虛假權(quán)屬證明和辦理抵押登記，造成銀行資金面臨較大風險。如一些國土管理部門在未收到全部土地出讓金的情況下，違規(guī)出具全部土地使用權(quán)證，并辦理土地使用權(quán)抵押登記，或與企業(yè)串通辦理虛假房屋產(chǎn)權(quán)登記。”銀監(jiān)會在此次內(nèi)部通報中措辭嚴厲地指出。
“一些不該發(fā)或者不符合條件的項目能獲得土地使用權(quán)證。”北京市國土局一位內(nèi)部人士向記者證實。
自2003年房地產(chǎn)金融政策全面收緊以來，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求越來越嚴格：項目自有資本金必須達到35%及以上，開發(fā)商必須“四證”齊全——土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證和預售許可證缺一不可。而土地使用權(quán)證一直位列“四證”之首，沒有土地使用權(quán)證，開發(fā)企業(yè)便無法獲得銀行開發(fā)貸款。
一般而言，銀行較少把風險關(guān)注點放在國土管理部門出具的相關(guān)證明上。據(jù)悉，此次是審計署對部分商業(yè)銀行進行審計時發(fā)現(xiàn)問題：某些商業(yè)銀行分支機構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時未嚴格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，違規(guī)向自有資金不足或“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。
在屢次重申商業(yè)銀行只能向“四證齊全”的房地產(chǎn)項目放貸之后，這次，國土管理部門成為了銀監(jiān)會提醒商業(yè)銀行“提防”的對象。
“官商協(xié)作”源流
對于銀監(jiān)會通報中所提到“官商協(xié)作”發(fā)放假土地證現(xiàn)象，長期從事土地管理工作的業(yè)內(nèi)人士并不陌生。上述北京市國土局內(nèi)部人士告訴記者，在2004年土地交易全面實施“招拍掛”之后，虛假出具土地權(quán)屬證明、違規(guī)辦理土地抵押登記等現(xiàn)象逐漸增多。不過他強調(diào)，此類現(xiàn)象多出現(xiàn)在二三線城市。
按照土地“招拍掛”政策的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)必須在全額支付土地出讓款項之后，國土部門才能為其辦理土地使用權(quán)證。同時，監(jiān)管當局也一直嚴禁銀行向開發(fā)商發(fā)放土地購置流動資金貸款。
但記者了解到，在實際操作中，部分開發(fā)商以違規(guī)辦理的土地證進行抵押貸款，并將絕大多數(shù)貸款資金用于向地方政府支付土地購置費用。
上述國土局內(nèi)部人士告訴記者，目前在一些城市，的確存在開發(fā)商未繳清土地出讓金，主管部門便為其辦理土地權(quán)屬證明的現(xiàn)象。“有時候是主管部門向銀行出具擔保函，說明土地證正在辦理中，企業(yè)以擔保函向銀行申請開發(fā)貸款；還有極個別情況，干脆是土地費用未繳清，就直接辦理了土地證。”
據(jù)了解，在后一種情況中，通常是開發(fā)企業(yè)與國土管理部門私下達成協(xié)議，約定開發(fā)貸款到位后，企業(yè)必須在限定時間內(nèi)繳清全部土地費用，否則，國土管理部門將收回土地使用權(quán)。
“這幾年土地價格上漲比較快，很多企業(yè)沒有能力在限定時間里全部付清土地使用款項，但是地已經(jīng)拍出去了，‘回款’就成了國土局的任務。”上述國土局內(nèi)部人士告訴記者。他還透露，在相當多城市，市政府對國土局下達“回款”指標，個別城市甚至直接和主要負責人的工作業(yè)績考核掛鉤。
在這種情況下，開發(fā)企業(yè)和主管部門之間便具備了共同利益基礎(chǔ)。為了實現(xiàn)快速回款，國土主管部門便“配合”企業(yè)在土地權(quán)屬證明上作假。
銀行再次收緊錢袋
“現(xiàn)在房價、地價都在漲，還顯現(xiàn)不出什么風險。”對于銀監(jiān)會此次內(nèi)部通報，上述人士分析，監(jiān)管層主要是擔心一旦房地產(chǎn)、土地市場發(fā)生方向性逆轉(zhuǎn)，這些以虛假土地證為抵押的銀行貸款，其風險將迅速顯性化。
其中最為核心的風險是支付危機。記者了解到，一些地方國土主管部門也有類似的擔心。“一般情況，土地款項也要分多期才能付清，付款過程中一旦土地價格出現(xiàn)趨勢性逆轉(zhuǎn)(由漲轉(zhuǎn)跌)，最終會牽連到土地款回款。”一位地方國土局官員對記者說。
銀行的風險更甚。一旦開放商資金斷裂不足以償還貸款，不僅貸款面臨回收風險，更大的問題在于，由于抵押物是虛假土地權(quán)證，銀行可能遭遇第二還款來源也落空的風險。
“如果政府部門出具的證書都是虛假的，貸前審核的時候很難察覺，我們真的沒法放貸了。”某銀行信貸人士告訴記者，“如果國土管理部門串通企業(yè)違規(guī)出具土地抵押證明，一旦企業(yè)發(fā)生支付危機，國土管理部門不具備法人資格，沒有償付能力，這對銀行來說風險很大。”
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，一旦發(fā)生償付危機，國土管理部門可以收回用以抵押的土地，但其所有權(quán)并不在國土管理部門；而國土管理部門出售土地所得，也要上繳財政。
如此一來，銀行只能是“啞巴吃黃連”，自己消化不良資產(chǎn)。
因此，在此次自查之后，銀監(jiān)會再次對商業(yè)銀行強調(diào)：“各行要深入調(diào)查貸款人資質(zhì)，重視第一還款來源，關(guān)注資金使用情況，審慎發(fā)放貸款。”(李樂，朱紫云)
