“兩套兩套，我要兩套！”
當(dāng)小錢回憶起自己半個月前買房的情景時，不禁嘆息：“怎么就像買青菜一樣？排在我前面的一組客人，一口氣要了4套。我要是不喊大聲點(diǎn)，售樓小姐根本不往我這里看……”
“緊盯”上海樓市的老百姓敏感地發(fā)現(xiàn)，最近幾個月，上海樓市又開始“火爆”了。新樓開盤，售樓處有人通宵排隊(duì)。二手房市場，賣家臨時反悔加價的場景，屢見不鮮。雖然官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，申城樓市的成交均價沒漲多少。但不少上海老百姓“看得上的房子”，都悄悄地抬升了售價。
上海房價上漲，有其“大背景”。國家發(fā)改委公布的信息稱，今年5月份全國70個大中城市的房屋銷售價格，同比增長6.4%。深圳、重慶等地的房價飆升。據(jù)新華社報道，深圳5月份的房價，比4月份環(huán)比上升了22.8%。“相比之下，上海的房價漲得還算慢的。”一名房產(chǎn)專家這樣表示。
但毋庸置疑的是，在一系列堅(jiān)定的宏觀調(diào)控政策后，上海樓市又開始“抬頭”。地價飆升、投資客入市、“5·30”后股市資金逐漸回流、9070項(xiàng)目開始上市、百姓置業(yè)需求增長……一系列因素，使上海樓市重回“聚光燈”下。
A、買新房又要排隊(duì)了
小錢買的房子，位于上海市閘北區(qū)。早在兩個月前，他就決定在這里置業(yè)。“因?yàn)槭瞧诜浚?dāng)時初定單價是11500元左右，沒想到開盤時漲到了12500元。”
由于父母堅(jiān)持，小錢還是決定買房。“但我怎么也沒想到，買房子居然又要排隊(duì)了。開盤前一天，我接到通知趕到售樓處時，前面已排了27組客戶，每組6人。”小錢見狀，連忙拉了5個人，組成一組。他花200多元，在邊上一家酒店式公寓訂了一間房，“大家輪流過去休息，留一個人排隊(duì)就行了。”第二天上午，售樓處門口人山人海。與小錢同一組的一人，家中居然來了十幾名親戚。在售樓處外等了13個小時后，終于輪到了小錢這一組客戶。“進(jìn)去之后，我發(fā)現(xiàn)情形不對，人人都搶著買房子。一個人要買90多平方米7樓的房子，輪到他時只有100多平方米13樓的房子，他似乎都沒考慮，買！”如今，小錢應(yīng)當(dāng)“佩服”自己了。半個月前他買的房子，“行情價”已漲了700元/平方米。“雖然不可能賣掉，但心里總歸舒服一點(diǎn)。”
與小錢相比，想在楊浦區(qū)置業(yè)的老孫就“胸悶”了。兩個月前，他看中一個樓盤，想買兩套70平方米左右的小戶型。但當(dāng)時只有單價11600元、面積為100平方米的單元。考慮了一下，老孫決定等上50天，等70平方米的單元推出。沒想到，前幾天這個樓盤的售樓經(jīng)理打電話告訴老孫，70平方米的戶型單價漲到了14300元！
小錢和老孫的故事，如今在申城許多買房人身上重演。與半年前相比，許多人認(rèn)為在上海買房子，已不太會“套牢”了，只有“踏空”的遺憾。
B、頻繁“跳價”的賣家
在上海盧灣區(qū)，一家房產(chǎn)中介店，又一次貼出了“招聘啟事”。店長小張說：“沒辦法，客人多了，忙不過來了。”過去的兩個月，申城二手房的價格，開始漲了。上海樓市成交量萎縮時不得不“轉(zhuǎn)行”的許多中介服務(wù)人員，嗅到了“再上崗”的味道。
上海市二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的6月份數(shù)據(jù)顯示，靜安區(qū)的二手房價格整體上漲5.02%，列全市首位，區(qū)域內(nèi)次新房均價從年初的2.5萬元/平方米漲到近3萬元/平方米，甚至更高；盧灣區(qū)則緊隨其后，二手房價格整體上漲3.96%，其中，淮海路板塊的漲幅達(dá)5.47%；長寧區(qū)以及徐匯區(qū)的二手房價格整體也達(dá)3%以上，其中，北新涇板塊的漲幅達(dá)4.95%。其他區(qū)域，如虹口、楊浦、閘北以及普陀等，二手房價格上漲也較為明顯，部分板塊二手房均價維持在9000元/平方米以上。
“現(xiàn)在二手房的生意好做了，但也難做了。”小張感慨：“難就難在，很多賣家把房子掛出來，是為了試探市場。一旦有買家愿意接受，他們立刻‘跳價’，把價格往上拉。”上個月，小張就遭遇了三次賣家“跳價”。“最離譜的一次，是建國路上一套二手房，先掛牌275萬元。等買家上門了，賣家反悔了，當(dāng)場要求加價10萬。買家打了幾個電話，同意了。沒想到賣家再次反悔，表示這套房子決定自己住了。”
小張接待的客戶中，投資的客人比半年前有所增加。“有位客人一坐下來，就問盧灣區(qū)有什么高檔樓盤賣，周邊交通設(shè)施如何，完全不問樓層、朝向等。還有人一坐下來，就表示自己有8位數(shù)的資金，要買‘升值潛力大’的房子。”小張透露，他接待的客人中，有人拿出了溫州的身份證。
C、綠城嚇了樓市一跳
6月21日下午，浙江綠城嚇了上海樓市一跳。僅僅五六分鐘的時間，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價”，落入浙江綠城手中。掐指一算，樓面地價就在12509元/平方米。而同一天，新江灣城的樓盤售價，剛剛超過萬元。
“上海市區(qū)內(nèi)，好的土地越來越少。”一名開發(fā)商坦言：“近幾次土地出讓，外環(huán)以內(nèi)的土地都很少。像新江灣城這樣的地塊，當(dāng)然受到開發(fā)商的追捧。”
話雖如此，但12509元/平方米的樓面地價，依舊讓人感到疑惑。業(yè)內(nèi)人士坦言：“都知道新江灣城的地價不會低，但沒想到會這么高。”
新江灣城公開出讓的前兩塊地，前年及去年由合生及華潤爭得，面積分別達(dá)18萬平方米和14萬平方米，樓面地價分別只有5617元／平方米和6676元／平方米。換句話說，同處新江灣城，樓面地價半年增加了一倍。
業(yè)界普遍認(rèn)為，以綠城拿地的價格，未來樓盤的房價將肯定在2萬以上。“否則，開發(fā)商很難有合理的利潤。”這一推斷，獲得了綠城掌門人宋衛(wèi)平的認(rèn)同。
一個不容忽視的細(xì)節(jié)是，新江灣城位處上海人傳統(tǒng)觀念的“大楊浦”地區(qū)，并非申城的“上只角”。“那里的房子要賣2萬，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁發(fā)問。
浙江綠城的“標(biāo)本價格”，還給其他開發(fā)商一些暗示。一名松江的開發(fā)商在得知宋衛(wèi)平的出價后，立刻表示會“重新考慮”自己樓盤的價格定位，“簡單比較誰都會，幾年后是花2萬元買楊浦區(qū)的房子，還是花9000元買松江的房子？”
新江灣城D1地塊的拍賣，再次引發(fā)了人們關(guān)于“地價VS房價”的爭論。高地價增加了商品房成本，客觀上抬高了房價。但與此同時，上海還有一些閑置土地，無法形成有效供應(yīng)，這成為了申城樓市調(diào)控的一大難題。
上海市房地局已經(jīng)公開表示，未來5年申城將強(qiáng)化土地管理，其中有一條是“盤活存量”，“強(qiáng)化閑置土地的動態(tài)監(jiān)管，切實(shí)抓好土地資源的挖潛工作”。
D、外資涌入樓市“掃盤”
申城房價上漲的另一“助推力”，是外資的涌入。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的上海房地產(chǎn)市場報告，去年海外機(jī)構(gòu)投資者在上海投資房地產(chǎn)的總成交價值超過180億元人民幣，總成交面積達(dá)到100萬平方米，均達(dá)到2005年的3倍水平。
而高力國際發(fā)布的研究報告顯示，今年外資涌入的速度加快，上半年共有5宗交易關(guān)涉住宅物業(yè)：
● 摩根斯坦利收購了位于徐家匯永新城的2幢大樓共計219個單元
● 印度尼西亞三林集團(tuán)購買位于黃浦老西門的一個面積為20萬平方米的住宅項(xiàng)目
● 香港永興國際購買盧灣“淡水灣花園”63個單元
● 香港上市的中國海外將位于徐家匯路258弄住宅辦公綜合樓項(xiàng)目50%的權(quán)益出售給JP摩根公司
● 一荷蘭基金購買了位于虹口區(qū)的富杰大廈
主要的辦公樓交易項(xiàng)目包括：
● 梅林收購了黃浦港博大廈大部分權(quán)益
● 未來資產(chǎn)公司從三連投資集團(tuán)以11億元人民幣購得華旭廣場項(xiàng)目等
外資的“掃盤”，對一些區(qū)域的房產(chǎn)成交市場，帶來了極大的推動。一家中介機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，在外資“掃”走一家樓盤的部分單元后，該樓盤剩余單元的平均售價立刻“跳升”了近2000元/平方米，售樓人員的“底氣”也更足了。
而外資“掃盤”帶來的另一延伸效應(yīng)是，周邊樓盤的價格也開始上漲，整個區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展明顯看高。
E、自住客成為“主力軍”
5月30日，滬深股市暴跌，兩市從去年延續(xù)至今的“瘋牛”行情告一段落。此后，雖然股市時有沉浮，但越來越多的資金，從股市轉(zhuǎn)向樓市。
不少中介人員明顯感受到這一點(diǎn)。“許多人訂房很快，但辦手續(xù)總要拖幾天，一問，原來是要拋掉股票，從股市中拿錢。”
中介小張接待過這樣一個客戶。“前一天他剛訂了一套137平方米的單元，第三天又打來電話，要改訂同一樓盤一套157平方米的單元。等到最后簽合同時，他兩套都要了。簽約時，賣家臨時加價7萬元，他一口答應(yīng)了，還說就當(dāng)是股票早拋了一天。”
而一些沒能及時拋掉股票的人，則被認(rèn)為再次失去了“進(jìn)入房市”的機(jī)會。“5·30”以后，股市在跌，房價又在漲。如果出現(xiàn)任何心理落差的話，沒買進(jìn)房子又虧了股票，那就成了雙倍的損失。
中房上海指數(shù)辦公室公布的月度報告顯示，上海6月份新房成交規(guī)模達(dá)296.9萬平方米、24488套，較5月份分別增加31.3萬平方米、2640套。上半年新房總成交量已達(dá)1223萬平方米，同比增長15.2%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5·30前后，股市資金回流到樓市，對申城房價的上漲，有著推波助瀾的作用。
松江一家樓盤準(zhǔn)備于年底前開盤，開盤價至今未定，但房產(chǎn)公司總經(jīng)理坦言，800多套房源已累積了1000多組客戶。“我們這個樓盤，97%以上都是自住客。投資客不會到這里來炒樓。”
有資料顯示，過去兩年上海樓市相對低迷之時，僅有的一些炒家，都聚集到了別墅市場，而且做的都是長線投資。在今年5月、6月，一些炒家開始“擴(kuò)大規(guī)模”，但更多的還保持觀望。
過去兩年樓市宏觀調(diào)控政策，已被上海樓市消化了大半。但上海作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域之一，其房價目前只能說是“走出低谷”，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到“瘋狂”的地步。不止一名房產(chǎn)專家指出，目前上海樓市的“買房主力”，還是自住消費(fèi)者。這，或許是上海樓市與深圳等地樓市相比，更加積極的一面。（晏秋秋）
