廣州的資金監(jiān)管政策已經(jīng)實(shí)行了多年，北京在建設(shè)部、銀監(jiān)會和北京市建委的推動下，已經(jīng)著手考慮實(shí)施。據(jù)了解，資金監(jiān)管制度繼廣州之后，已經(jīng)在全國很多一線和二線城市開展，有一個通俗的說法“全國學(xué)廣州”，在北京即將推行該政策前，不少業(yè)內(nèi)人士和購房人都對此表示出了極大的關(guān)注，其中最核心的問題在于，如何避免過度行政化色彩的管理影響正常的開發(fā)流程，制約合理的開發(fā)與供應(yīng)量，進(jìn)而影響到供求關(guān)系和房價。在市場經(jīng)濟(jì)講求安全與效率并重的趨勢下，適度“管”與“放”才能帶來最佳的效果與最低的成本。
北京資金監(jiān)管細(xì)節(jié)將會與廣州相似
不久前，北京通州一個叫“本岸”的住宅項(xiàng)目由于開發(fā)商的后續(xù)資金不濟(jì)而停止，此外，兩廣路上的東華金座也因?yàn)楹罄m(xù)資金不到位而停工多年。雖然北京因開發(fā)資金不足出現(xiàn)的爛尾項(xiàng)目數(shù)量并不多，但仍舊有項(xiàng)目因開發(fā)資金不足而出現(xiàn)暫時停工的局面。
事實(shí)上，雖然工程因資金問題無法如期進(jìn)行，但是實(shí)際上開發(fā)商已經(jīng)收取了購房人的房款，只是這筆費(fèi)用沒有被用在購房者所等待入住的項(xiàng)目之中，這是爛尾樓出現(xiàn)的重要原因之一，尤其是住宅開發(fā)。為了避免這種狀況的出現(xiàn)，此前很多城市已經(jīng)出臺了資金監(jiān)管的政策，目前一般談?wù)摫容^多的是廣州，根據(jù)記者的調(diào)查，有類似政策的城市和地區(qū)還包括：深圳、上海、重慶、山東、貴州等，但這些地區(qū)在制定本行政區(qū)域內(nèi)的政策時，都參考了廣州等先行城市的狀況。
在之前的一次公開訪談中，北京建委房屋市場管理處處長沈潔透露，為了防止金融風(fēng)險，針對爛尾樓等問題，北京市建委將在預(yù)售資金的管理方面出臺新的措施。根據(jù)知情人士介紹，相關(guān)部門在研究北京的資金監(jiān)管模式時，前往廣州、深圳等城市進(jìn)行了考察。“顯然，‘廣州模式’實(shí)行了多年，有一定的成熟經(jīng)驗(yàn)，‘北京模式’其中相當(dāng)多的執(zhí)行細(xì)節(jié)可能會與廣州模式相似。”該人士這樣表示。
預(yù)計(jì)實(shí)際影響有限
“我們早已經(jīng)過了依賴預(yù)售款運(yùn)作的階段，目前正在積極運(yùn)作上市計(jì)劃。”通州一位開發(fā)公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，資金監(jiān)管對他們影響有限，而這位曾經(jīng)在廣州開發(fā)過地產(chǎn)的人士表示，預(yù)計(jì)大型開發(fā)商不會受到大的影響。他指出，北京盡管沒有施行資金監(jiān)管，但很多企業(yè)已經(jīng)適應(yīng)了銀行信貸緊縮，封頂后預(yù)售等政策的考驗(yàn)，即使真實(shí)行資金監(jiān)管，受到的影響也有限。
一位在南城開發(fā)小型項(xiàng)目的開發(fā)商認(rèn)為，對于他們而言，這比封頂預(yù)售所面臨的壓力要大一些，但他們公司的項(xiàng)目也不多，加上目前土地比較緊張，今后挪用開發(fā)其他項(xiàng)目的必要性和可能性都不大，不會因此而受到多大資金壓力。“一些公司還可以通過工程墊款來緩解開發(fā)壓力，資金監(jiān)管后，施工方知道了這個政策，也會減少擔(dān)心，更愿意墊款。”該開發(fā)商這樣認(rèn)為。
從2005年起，北京市建委、市發(fā)改委、市規(guī)委、市國土資源局等四部門聯(lián)合對“半拉子”工程進(jìn)行了調(diào)查，并提出爛尾樓啟動的建議和政策。據(jù)相關(guān)資料顯示，截至2006年，北京共查出20余個“半拉子”工程，一位業(yè)內(nèi)人士指出，其中的住宅是少部分，以公建居多，2007年北京出現(xiàn)的幾個比較受關(guān)注的“半拉子”工程，如東華金座、本岸等，已經(jīng)有了轉(zhuǎn)機(jī)。據(jù)北京有關(guān)部門此前透露的信息，2008年北京城八區(qū)內(nèi)的爛尾樓可以全面清理掉。在這樣的背景下，北京未來出臺的資金監(jiān)管政策預(yù)計(jì)影響面也不會寬。
多重負(fù)面效應(yīng)須慎重思考
在廣州實(shí)行了多年資金監(jiān)管措施后，不少開發(fā)商提出了一個來自執(zhí)行層面的問題：資金監(jiān)管增加了他們的成本：一方面手續(xù)多了一些，另一方面，經(jīng)濟(jì)成本也相應(yīng)增加了，“據(jù)說一個項(xiàng)目要交納的資金管理手續(xù)費(fèi)用上百萬。”北京的開發(fā)商王先生特地打聽了廣州的消息，他認(rèn)為在目前供不應(yīng)求的賣方主導(dǎo)下，這些成本很可能會轉(zhuǎn)嫁給買家。
而對于增加的手續(xù)辦理時間成本，和一部分企業(yè)因?yàn)橘Y金審批問題而帶來工期延長等，業(yè)內(nèi)認(rèn)為會影響整體的市場供給，因此可能進(jìn)而影響到房價。
資金監(jiān)管的一個核心環(huán)節(jié)是，根據(jù)上一期工程進(jìn)展的速度和質(zhì)量，確定下一期放款的數(shù)量與時間，廣州市專門成立了政府管理機(jī)構(gòu)來進(jìn)行工程的審核，一位曾研究過重慶市場資金監(jiān)管模式的律師賴先生指出，政府人士在確定工程進(jìn)度與質(zhì)量方面，缺乏專業(yè)知識，容易帶來把關(guān)的技術(shù)障礙等問題。
業(yè)內(nèi)觀察
適度市場化監(jiān)管是重要方向
就目前各個城市出臺的資金監(jiān)管政策，法律界和開發(fā)商關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)在于誰是監(jiān)管主體：市場化機(jī)構(gòu)，還是官方機(jī)構(gòu)。業(yè)內(nèi)比較期盼的是市場化的監(jiān)管主體。
保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場化方向，市場能夠解決的問題盡量交由市場解決，是目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，很多人擔(dān)心在新的一輪調(diào)控與監(jiān)管中，監(jiān)管力度的加強(qiáng)會出現(xiàn)行政色彩過濃的現(xiàn)象，帶來政策的實(shí)際效率不高，行政主管意志干擾了市場的自由選擇。
有一個法律界人士認(rèn)為：假設(shè)在監(jiān)管中出現(xiàn)了資金問題，而批準(zhǔn)放款的監(jiān)管主體是政府的一個行政部門，那么，出現(xiàn)問題的資金是否應(yīng)該由政府來賠償，而目前購房人爭取國家賠償?shù)碾y度是比較大的。
他提出了一種很容易解決這個問題的辦法：由專業(yè)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和銀行共同監(jiān)管，承擔(dān)連帶責(zé)任，如果出現(xiàn)問題，由這些機(jī)構(gòu)共同賠償，而如果這些機(jī)構(gòu)沒有能力賠償，可以事先投保，之后由保險機(jī)構(gòu)代為依法賠償，這樣的工作難度就降低了，也夠“市場化”，政府主要起政策制定、監(jiān)管主體的篩選、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和制定格式合同等作用。(張家齊)
