今年年初，房地產(chǎn)業(yè)界多家調(diào)研機構(gòu)根據(jù)北京去年土地的現(xiàn)實放量以及房地產(chǎn)項目的開工數(shù)量作出樂觀的預(yù)計，即進(jìn)入2007年，北京一手房的供量將增加50%。今春，中大恒基也根據(jù)市場調(diào)研曾預(yù)計，今年二三月份，受2006年“90／70”、“未封頂樓盤禁貸令”政策影響延期入市的房地產(chǎn)項目將在春節(jié)后至上半年集中放量，預(yù)計北京一季度開盤項目總數(shù)量將達(dá)到140個左右，其中逾80個項目在春節(jié)后入市。各家機構(gòu)預(yù)言，隨著供量的增加，房價的增幅將有所下降。然而，今年一季度人們的期待落空了，北京市場的供量并未如預(yù)期增加，房價的漲幅高達(dá)9.9%。
為何大量樓盤未能上市？是信息不夠真實，還是有其他原因？
記者從中大恒基方面了解到，該機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)來自于市場一線已經(jīng)取得開工證的各個樓盤，其中，除了有少部分項目尚沒有拿到預(yù)售證，大多項目已具備上市銷售條件。而據(jù)該機構(gòu)最新調(diào)查，北京樓市5月份預(yù)計將有51個項目入市，其中純新盤項目入市22個，占5月開盤總數(shù)的43.1%，其余為老項目后期。5月份開盤的項目中，普通住宅約占47.1%，其中有75.0%分布于四環(huán)外區(qū)域。
中大恒基方面表示，該機構(gòu)的信息來源是真實的。其各項目的上市時間是開發(fā)商自己提供的，但許多項目也確實在一再推遲開盤，有的項目本應(yīng)在春節(jié)上市銷售的，但至今沒有動作。
“與以往相比，近半年，北京房價上漲的速度最快，根本原因是開發(fā)商捂盤。”一專業(yè)人士坦陳。很顯然，北京雖然確定了經(jīng)濟(jì)適用房與限價房兩個“一千萬”的目標(biāo)，但建設(shè)周期決定其實際供量需要一定時間，眼下樓市價格的調(diào)節(jié)取決于一手商品房和二手房的入市速度。
從北京各房產(chǎn)機構(gòu)掌握的數(shù)據(jù)看，北京商品房的供量是存在的，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前，開發(fā)商的捂盤行為比大家想象的嚴(yán)重得多。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的向好及人們對奧運會的良好預(yù)期，使北京房價沒有下跌的理由。此外，需求存在，房子的供量可以預(yù)見，但是如果從時間上晚半年出售，當(dāng)前的短缺效應(yīng)會更強，其帶來的是更為豐厚的利潤。
有開發(fā)商也承認(rèn)，北京的房價漲到這個份上，早晚會“爆破”，但當(dāng)前這半年時間非常緊要，在整個預(yù)期高漲時，最有可能將利潤空間做大。不用多算，如果一個30萬平方米的開發(fā)項目在半年時間里，一平方米能長1000元，即可多得3個億的純利。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于限價房價格是在其周邊商品房價格基礎(chǔ)上降低10%-15%計算出來的，這種“水漲船高”的定價方式的確定，實際上確認(rèn)了目前含有很高利潤的商品房價格的合理性。開發(fā)商捂盤帶來的房價持續(xù)上揚進(jìn)而也使新推的限價房房價基礎(chǔ)高企，使限價房從一開始就失去抑制房價上漲的作用，與政策調(diào)控的初衷有所背離。
去年，政府針對開發(fā)商捂盤行為出臺了一些措施，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅靠加快土地放量、網(wǎng)上簽約等措施還是不夠的。應(yīng)該盡快打破開發(fā)商的控盤局面，關(guān)建須對房地產(chǎn)預(yù)售制度進(jìn)一步加以改革。政府在這個問題上再不動“真格”，將使政府的公信力降低。最近，有消息人士透露，目前，有關(guān)部門對開發(fā)商的捂盤行為已有動議，房地產(chǎn)開發(fā)項目開工4個月后必須上市銷售。否則，將到封頂后才能允許進(jìn)入市場。這是一場利益的博弈，但愿這一動議能盡快形成決議并付諸實施。(陸昀)
