近年來，北京的房價不斷攀高，而房屋租賃價格卻始終表現(xiàn)得不溫不火。今年2月，北京市地稅局下發(fā)《關(guān)于個人出租房屋征收管理有關(guān)問題的通知》，再次重申對個人出租房屋嚴格執(zhí)行5%的綜合稅率。此舉，在波瀾不驚的北京房地產(chǎn)租賃市場上激起層層漣漪。
5%稅收，從條文到現(xiàn)實
對于大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士來說，對個人出租房屋征稅5%并不是一件新鮮事。
記者從北京市稅務(wù)部門了解到，這一政策從2004年就已經(jīng)開始實施。將按照實際租金征收5%的綜合稅率交納稅金，個人轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租采用2.5%的稅率計征，但都是實行由房主到地稅部門自行申報的原則。從去年開始，北京朝陽、豐臺等區(qū)改變了征稅方式，不再由地稅局統(tǒng)一征收，而改由街鄉(xiāng)代征，房主在交納相關(guān)稅費時，只要到所屬街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的辦事處去辦理手續(xù)即可。
此次重申嚴格執(zhí)行的5%綜合征收率征收的稅款中，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等地方稅。北京市地稅局有關(guān)負責人介紹，個人出租、轉(zhuǎn)租、再轉(zhuǎn)租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務(wù)機關(guān)將給納稅人開具包括房產(chǎn)稅和個人所得稅的完稅證明。
據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年北京市存量房近400萬套，約80萬套房產(chǎn)上市出租。目前北京市住宅租賃平均價格為每套2400元，房主平均理論年收益28800元。按照實際收入5%的綜合稅率繳納稅金計算，房主出租整年應(yīng)上繳費用為1440元，整個租賃市場稅金為11.52億元左右。而2006年全年，北京市個人出租房屋繳稅僅在2億元左右，雖比上一年有增長，但仍遠遠低于理論計算的出租房稅收。
現(xiàn)實征收額與理論計算值的巨大差異引起了政府相關(guān)部門的高度關(guān)注，怎樣讓5%的稅收從條文走向現(xiàn)實，成為有關(guān)部門進一步解決的問題。
5%稅收的現(xiàn)實命運
記者近日向幾家北京房地產(chǎn)中介公司電話咨詢，在仔細詢問房屋位置、房屋條件、租金價位等情況后，幾家中介公司都未提及5%稅收的問題。事實上，在現(xiàn)實的房產(chǎn)市場中，對個人出租房屋征稅5%更多的還是停留在紙面上。“現(xiàn)在很多房屋租賃僅有一個口頭協(xié)議，或者一個簡單的書面協(xié)議，大多沒有正式的租賃合同。”一位房地產(chǎn)中介人士告訴記者，“對于這樣的情況，5%的稅收根本無從談起。”
據(jù)北京市地稅部門介紹，目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房東達成了口頭協(xié)議，并沒有簽訂書面合同，這其實是不利于房屋承租人權(quán)益保護的。從法律規(guī)定來說，房東是通過財產(chǎn)租賃來取得收入的，理應(yīng)繳納相應(yīng)的所得稅，否則就是違反了稅法中的相關(guān)規(guī)定。但由于絕大部分承租人都沒有索要發(fā)票的意識，這部分房屋租賃所得稅大部分就都漏掉了。
至于5%的稅收對北京房地產(chǎn)租賃市場可能產(chǎn)生的影響，北京房產(chǎn)中介機構(gòu)“鏈家地產(chǎn)”研發(fā)中心認為，就目前情況來看，尚不會對整體租賃市場造成較大沖擊，但部分典型區(qū)域普通住宅市場會出現(xiàn)稅費轉(zhuǎn)嫁的情況，而高端租賃市場業(yè)主出租房屋收益會稍有影響。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，目前普通住宅市場處于賣方市場，供需比例在1：2.5-1：3。其中軌道沿線、學(xué)校周邊等租賃熱點區(qū)域供需比則大概在1：3-1：4左右，因此，稅費很容易轉(zhuǎn)嫁到房租里或者直接轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。但是，增加5%的租價對整體租賃市場影響并不大。而高端租賃市場則屬于完全相反的情況，月租金在3000元以上租賃房屋供需比在3：1-3.5：1左右，處于買方市場，租戶的選擇性比較大，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費的結(jié)果很可能只是會使房屋的空置期加長，因此稅費很難轉(zhuǎn)嫁到房租中。因此，一般業(yè)主都不會將稅費成本轉(zhuǎn)嫁給租戶。
強制備案能否成為最終解決之道
北京對個人出租房屋嚴格征稅5%的政策出臺已有兩月，但從相關(guān)部門傳來的信息并不容樂觀。據(jù)了解，主動繳稅者僅一成左右。對此，業(yè)界的看法是，如果沒有強制的備案制度，出租房征稅政策必然會流于形式。
其實，早在2006年7月，北京市建委就出臺了《關(guān)于加強房屋租賃登記備案工作的通知》，要求各區(qū)縣建委(房管局)高度重視房屋租賃登記備案工作，并要求從事房屋租賃代理的企業(yè)必須同時辦理相關(guān)備案手續(xù)。但租賃合同登記備案屬告知性備案，沒有強制力，因此備案率還是沒有明顯起色。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，如果政府部門出臺強制備案制度，將有助于為地稅和房屋管理部門建立起對接平臺，方便監(jiān)督房東納稅情況。
記者從北京市建委獲悉，正在醞釀中的《北京市房屋租賃管理辦法》中已將出租房屋備案管理列為強制事項，可望通過強制備案的方式堵住這個漏洞。(孫曉勝）
