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　　無(wú)論你是不是業(yè)主，把車停在小區(qū)里，你都是要交費(fèi)的，而收取停車費(fèi)的一方，通常是物業(yè)管理公司——這好像是天經(jīng)地義的事。但是，物業(yè)管理公司真的有收停車費(fèi)資格嗎？這筆收益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)呢？就市民最近投訴的這些問(wèn)題，記者日前展開(kāi)了調(diào)查采訪。

　　小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑——

　　憑什么管理處收停車費(fèi)？

　　家住福田某小區(qū)的葉先生向本報(bào)投訴說(shuō)，因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系，他經(jīng)常很晚回家，找停車位變成痛苦的事情。他的小區(qū)屬于開(kāi)發(fā)比較早的小區(qū)，所以沒(méi)有專門(mén)的停車位，車輛大部分都停在路邊的空地上小區(qū)停車越來(lái)越難。葉先生說(shuō)，每個(gè)月他都交了停車費(fèi)，卻找不到停車位，管理處不是白收他的錢嗎？他并且一直懷疑管理處是否有資格收取停車費(fèi)，停車的地方又不是管理處的，是全體業(yè)主所有的公共地帶，怎么收益卻是管理處的呢？

　　家住羅湖區(qū)的劉小姐對(duì)小區(qū)停車費(fèi)收取也提出了異議。她向本報(bào)投訴，業(yè)主在買房時(shí)已按房?jī)r(jià)交了公攤面積款項(xiàng)，每月又繳納了管理費(fèi)，因此，無(wú)論是停車的“地方”還是停車時(shí)的“管理”，業(yè)主都已交了錢，如果管理處再收取停車費(fèi)，等于重復(fù)收費(fèi)。

　　劉小姐算了一筆賬，嚇了一跳：深圳到上月為止的汽車保有量達(dá)140萬(wàn)輛，而根據(jù)目前深圳小區(qū)停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，地面每月110元，地下車庫(kù)每月250元，簡(jiǎn)單一算，深圳每年停車費(fèi)的收益竟是一筆幾十億元的巨大數(shù)字。這筆巨大的收益絕大部分都?xì)w了管理處，這合理合法嗎？

　　記者實(shí)地采訪——

　　管理費(fèi)不夠用停車費(fèi)填？

　　記者來(lái)到葉先生投訴的小區(qū)，這是一個(gè)建成十多年的小區(qū)，有1000多戶，分多層和高層兩部分，高層有地下車庫(kù)，多層沒(méi)有專門(mén)的停車場(chǎng)地，車輛多停在小區(qū)的路邊或其他空地上。記者在小區(qū)公告里的物業(yè)公司“財(cái)務(wù)收支情況報(bào)表”上看到，今年第三季度，管理處列出的停車費(fèi)收入為280005元(7至9月)，累計(jì)為1032905元(1至9月)；而支出一欄里，停車場(chǎng)第三季度的支出為11923元(7至9月)，累計(jì)為37082元(1至9月)。

　　葉先生說(shuō)，先不評(píng)價(jià)這里面的數(shù)字是否有水分，即使按照管理處給出的數(shù)字，小區(qū)三個(gè)季度的停車費(fèi)收入就達(dá)到100多萬(wàn)元，而支出僅為3萬(wàn)多元，連個(gè)零頭都不到。那么，這100多萬(wàn)元去了哪里呢？

　　管理處對(duì)此解釋，這是一個(gè)老小區(qū)，管理費(fèi)非常低，每平方米0.35元，根本不夠開(kāi)支。所以，停車費(fèi)都補(bǔ)充到了保安開(kāi)支、員工工資等里面去了。葉先生對(duì)此說(shuō)法表示異議根據(jù)2007年出臺(tái)的新的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，多層最低的物業(yè)管理費(fèi)每平方米達(dá)到0.6元，所以，管理處所說(shuō)的0.35元／平方米根本是假話，物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是政府部門(mén)制定出臺(tái)的，早已包括了保安費(fèi)、員工工資等。

　　記者又來(lái)到劉小姐所在的小區(qū)，這是一個(gè)不到兩年的高層小區(qū)，全為地下停車，管理費(fèi)為每平方米3.5元。記者從其財(cái)務(wù)報(bào)表上看到，管理處三個(gè)季度停車費(fèi)收入為170多萬(wàn)元，而支出為5萬(wàn)多元。對(duì)此，管理處解釋，地下停車庫(kù)開(kāi)發(fā)商已移交給他們，所以停車費(fèi)的收益應(yīng)當(dāng)歸管理公司，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。

　　維權(quán)專家觀點(diǎn)——

　　產(chǎn)權(quán)決定停車費(fèi)歸屬

　　就小區(qū)停車費(fèi)的收益問(wèn)題，景洲大廈業(yè)主委員會(huì)主任、著名房產(chǎn)維權(quán)人士鄒家健對(duì)記者說(shuō)，停車費(fèi)歸誰(shuí)，首先要看停車場(chǎng)地的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)，那么收益也就應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)。那么如何鑒別深圳小區(qū)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬？鄒家健說(shuō)，首先查土地歸屬；其次查報(bào)建規(guī)劃；再次查竣工登記。

　　鄒家健認(rèn)為，葉先生所在小區(qū)的停車位顯然屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，那么停車費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是歸全體業(yè)主所有；而劉小姐所在小區(qū)的地下停車庫(kù)，據(jù)他了解，深圳地下停車庫(kù)是不計(jì)容積率的，也就是說(shuō)，屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，出租的收益也應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。

　　廣東恒通程律師事務(wù)所合伙人、深圳十大辯護(hù)律師徐飆認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》，獨(dú)立投資建設(shè)的車位、車庫(kù)，可“由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”占用小區(qū)“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”的停車位，屬于業(yè)主共有，那么收益也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。

　　獨(dú)特案例

　　景洲大廈：

　　停車費(fèi)業(yè)主每年提留30萬(wàn)

　　據(jù)記者了解，深圳目前絕大部分小區(qū)的停車費(fèi)，均由物業(yè)公司收取支配。不過(guò)，福田區(qū)的景洲大廈是一個(gè)特例。景洲大廈有442戶，160個(gè)左右地下停車位，加上地面臨時(shí)停車位，約200個(gè)，每月停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為250元。從2003年11月1日開(kāi)始，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司以合同的方式，明確了停車費(fèi)的收益及分配。

　　鄒家健說(shuō)，他們委托物業(yè)公司按“包干制”的方式，代為出租小區(qū)里的停車場(chǎng)，經(jīng)雙方約定，業(yè)主委員會(huì)每年提留停車場(chǎng)收入30萬(wàn)元，建立景洲大廈業(yè)主基金，為今后更換電梯、主體大修積累儲(chǔ)備資金，大廈業(yè)主基金按業(yè)主大會(huì)的決定使用。鄒家健介紹說(shuō)，從2003年到現(xiàn)在，他們業(yè)主基金賬戶上已達(dá)180萬(wàn)元，這些錢，存在銀行，分文未動(dòng)。

　　記者在合同書(shū)上看到，景洲大廈業(yè)主委員會(huì)提留后的停車場(chǎng)收入，用于補(bǔ)貼景洲大廈物業(yè)管理費(fèi)差額和交由物業(yè)公司用于停車場(chǎng)設(shè)備、場(chǎng)地維修、監(jiān)控設(shè)施維護(hù)等項(xiàng)目支出。

　　據(jù)了解，深圳目前有3個(gè)小區(qū)復(fù)制了景洲大廈的做法，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司明確約定，小區(qū)停車場(chǎng)屬小區(qū)業(yè)主共有，收益歸全體業(yè)主。

　　市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局：

　　停車費(fèi)所屬至今仍有爭(zhēng)議

　　記者采訪了深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的有關(guān)人士。他說(shuō)，小區(qū)停車場(chǎng)收入所屬至今都是一個(gè)有爭(zhēng)議的話題。根據(jù)有關(guān)法規(guī)，一個(gè)基本的原則就是：誰(shuí)的物業(yè)誰(shuí)受益。目前的小區(qū)停車場(chǎng)主要有地下停車場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商賣給企業(yè)經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)、占用小區(qū)公共通道的收費(fèi)停車場(chǎng)3種，具體到這3種情況，就要看停車場(chǎng)的業(yè)主是誰(shuí)，如果占用小區(qū)公攤面積作為停車場(chǎng)，那收益就應(yīng)該歸業(yè)主所有。而地下停車場(chǎng)比較復(fù)雜，沒(méi)有規(guī)定產(chǎn)權(quán)屬誰(shuí)，那么就要根據(jù)合同的約定來(lái)定。

　　他說(shuō)，停車費(fèi)的收益并非表面上看到的全由物業(yè)公司支配，事實(shí)上除了必要的成本和納稅外，其余部分主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等。同時(shí)他認(rèn)為，景洲大廈的做法是一個(gè)特例，根據(jù)有關(guān)法律，業(yè)主委員會(huì)不能從事經(jīng)營(yíng)行為，沒(méi)有推廣價(jià)值。(李曉水)