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　　一買(mǎi)房人在地產(chǎn)中介簽完看樓書(shū)看完房子后,因傭金支付問(wèn)題未買(mǎi)此中介介紹的物業(yè)。之后,該買(mǎi)房人通過(guò)另一中介買(mǎi)到了之前看的物業(yè),但他卻陷入一場(chǎng)官司中。之前未合作成功的地產(chǎn)中介憑著簽訂的看樓書(shū)認(rèn)為該買(mǎi)房人違約,將其告上法庭,索要成交樓價(jià)1.5%的傭金。羅湖區(qū)法院日前作出宣判:《看樓書(shū)》屬無(wú)效合同,該地產(chǎn)中介敗訴。

　　地產(chǎn)中介告客戶(hù)不履行看樓書(shū)

　　今年1月30日,歐某想買(mǎi)房子,于是他到一房產(chǎn)公司蓮塘分店(下稱(chēng)分店)了解購(gòu)房信息,該分店按照歐某的購(gòu)房意向,準(zhǔn)備介紹其購(gòu)買(mǎi)位于羅湖區(qū)蓮塘鵬興路鵬興花園的一套房,并與歐某簽署了一份看樓書(shū),在此份看樓書(shū)中約定,歐某確認(rèn)通過(guò)分店所提供的專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)獲得了鵬興花園那套房的放盤(pán)信息并已進(jìn)行實(shí)地考察和詳細(xì)了解；歐某承諾不會(huì)將所得房源資料透露給其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及人士、不會(huì)直接或間接與有關(guān)物業(yè)之業(yè)主聯(lián)系或洽談,無(wú)論歐某或他的關(guān)聯(lián)人于6個(gè)月內(nèi)成功購(gòu)入或承租上述樓房,均需對(duì)該分店已提供的服務(wù)支付相當(dāng)于成交樓價(jià)1.5%或半個(gè)月租金作為傭金,支付時(shí)間為簽署有關(guān)物業(yè)之正式買(mǎi)賣(mài)合同或租賃合同當(dāng)日。

　　看樓書(shū)簽署后,該分店帶領(lǐng)歐某去看鵬興花園的房子。其后,因無(wú)法與分店就傭金支付問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn),歐某決定不通過(guò)該分店與賣(mài)方進(jìn)行房屋交易。此后,歐某通過(guò)另一地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)到了之前看過(guò)的鵬興花園那套房子。

　　得知此情況后,分店認(rèn)為看樓書(shū)合法有效,歐某既已完成房屋買(mǎi)賣(mài)交易,就應(yīng)當(dāng)按照看樓書(shū)的約定支付傭金,故將歐某告上法庭,訴請(qǐng)歐某按照成交樓價(jià)1.5%支付傭金。歐某則認(rèn)為看樓書(shū)的簽訂明顯有失公平,分店并沒(méi)有履行向他提供專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)的義務(wù)。

　　法院:看樓書(shū)是無(wú)效合同

　　羅湖法院經(jīng)審理認(rèn)為:看樓書(shū)所針對(duì)的是不特定的客戶(hù),而其條款內(nèi)容是固定的,原告并未與客戶(hù)就看樓書(shū)的條款進(jìn)行協(xié)商確定。從效力上看,該看樓書(shū)屬于無(wú)效合同,因?yàn)樵诰娱g合同中,居間人主要義務(wù)或者責(zé)任就是通過(guò)其提供的居間服務(wù)來(lái)促成委托人與他人訂立合同,然而看樓書(shū)訂立于原告帶領(lǐng)被告察看房屋之前,從看樓書(shū)的條款內(nèi)容來(lái)看,被告只要購(gòu)買(mǎi)該物業(yè),不管是否是在原告的居間服務(wù)促使下購(gòu)買(mǎi)的,均應(yīng)向原告支付傭金。很顯然看樓書(shū)的簽訂與約定隱含了免除作為居間人的原告的主要義務(wù)以及強(qiáng)迫被告必須接受原告居間服務(wù)的意思,因此看樓書(shū)依法應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。故法院駁回了分店的訴訟請(qǐng)求。

　　一法官表示,簽署類(lèi)似的看樓書(shū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)三級(jí)交易市場(chǎng)的“潛規(guī)則”。長(zhǎng)期以來(lái),地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用信息的不對(duì)稱(chēng)及其優(yōu)勢(shì)地位,單方制訂類(lèi)似看樓書(shū)的霸王條款,損害購(gòu)房業(yè)主利益,排除其他地產(chǎn)中介的競(jìng)爭(zhēng),影響了整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。本案的判決,從法律上否定這些霸王條款的效力,有利于促使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

　　地產(chǎn)中介商:

　　應(yīng)統(tǒng)一看樓書(shū)條款

　　“深圳地產(chǎn)中介市場(chǎng)中看樓書(shū)這塊很混亂,大家沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、版本,都是各個(gè)地產(chǎn)中介公司自己制定,這其中不能排除一些小的中介在制定看樓書(shū)時(shí)制定一些不規(guī)范條款的可能。”美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)總經(jīng)理江少杰建議,政府相關(guān)部門(mén)可以制定看樓書(shū)的統(tǒng)一版本,將其中的條款統(tǒng)一,從而規(guī)范市場(chǎng),這樣既方便了政府的監(jiān)管,也是對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)。(記者孫穎)