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　　自年初北京房價有松動的跡象以來，在房價高位時買房的一些購房者就有了退房念頭。然而購房者單方退房要承擔違約責任，為此有讀者致電咨詢如何在不違約情況下提出退房，以下三種即是開發商違約，購房者可以提出退房的情況。

　　退房1

　　開發商改規劃未通知購房者

　　黎先生：今年年初，我購買了懷柔的一處聯排別墅。6月初，開發商降價，導致我的房產價值縮水。同時，我發現開發商多處規劃發生變更，我要求退房。我已經交了3個月房貸，開發商同意退房，但堅持是我單方面毀約，要求我支付違約金。請問，我是否該支付這筆違約金？

　　答：開發商擅自變更規劃設計是指在商品房預售之后，開發商變更規劃設計，影響房屋結構、戶型、空間尺寸、朝向、整體環境等。

　　如經規劃部門批準、設計單位同意的設計變更，開發商應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復，15日內未做書面答復的，視同接受規劃、設計變更及由此引起的房價款的變更。

　　開發商未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由開發商承擔違約責任。退房后，退房人可以要求開發商返還已支付的購房款、其他費用，并賠償損失。根據合同法的規定，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。當然合同中約定了違約金的，也可以直接要求開發商支付違約金。

　　退房2

　　套內面積誤差比超出3%

　　榮女士：去年底，我在燕郊購買了一處房產，當時簽訂的購房合同約定的房產面積為93平方米。今年三月收房，我發現實際面積有誤差，開發商承諾賠償，可我想要退房。請問，這種情況我是否可以退房？

　　答：一般來說，在商品房買賣合同中都約定了商品房套型誤差范圍，開發商應當在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應當標明詳細尺寸。如果相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與房產商重新約定總價款，購房者退房的，由開發商承擔違約責任。

　　關于面積誤差，在購房人與開發商簽訂的買賣合同中都有明確的約定，一般約定為套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買房人有權退房。

　　房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買房人，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還給買房人。

　　退房3

　　開發商未按約定時間交樓

　　趙先生：我去年年底在南三環外購買的房產，應該今年三月交房。但由于開發商拖欠施工款，施工單位將房產封存，導致至今無法交房。

　　房地產市場這半年一直冷清，周邊房價下降不少，這種情況下，我們很多業主想要退房，是否可以以開發商延遲交房為由退房？

　　答：除了不可抗力外，只要是開發商不能按照合同約定及時向購房者交付使用房屋時，均要承擔延遲交樓的違約責任，并承擔全部訴訟費及其他費用。開發商延遲交樓，指開發商沒有按照合同約定的交樓時間交付。

　　購房者與開發商應在商品房預售合同中明確約定交樓時間，若開發商未能在約定期限交付，購房者有權要求開發商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。

　　如果很多業主都想退房，建議業主聯合起來集體起訴開發商，這樣不僅可以節省訴訟成本，也可以更好地維護自己的權利。(記者 李宛霖)

　　本期解答：北京雄志律師事務所王榮香律師