根據(jù)10月1日即將生效的《物權法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
在經(jīng)過對物權法的認真學習后，多數(shù)開發(fā)商表示，物權法的頒布沒有對未經(jīng)業(yè)主分攤的產(chǎn)權車位造成太大影響。事實果真如此的話，物權法在3月份甫一頒布后，開發(fā)商為何要表現(xiàn)得“如臨大敵”？
產(chǎn)權車位不受物權法影響
亞運村附近一樓盤的業(yè)主劉先生在今年3月份發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的地下車位價格一下子優(yōu)惠了近萬元，降價后的價格不到11萬元。在部分業(yè)主看來，開發(fā)商搞“促銷”是怕受到物權法的影響，想在10月1日之前賣出剩余的200多個車位。
“車位降價活動推行一段時間了，此舉與物權法并沒有關系。”該樓盤的銷售人員昨天解釋說，他們賣出的產(chǎn)權車位因為沒有進行公攤，所有權都歸開發(fā)商。推出“促銷車位”就是為了拉動車位的銷售。“事實證明，這一招確實奏效。”他說，目前車位的銷售狀況已基本達到開發(fā)商的要求。
雍和家園、陽光傾城的負責人也對上述說法表示認同。他們認為，北京現(xiàn)行的規(guī)定基本和物權法一致——關于車位，開發(fā)商和業(yè)主之間通常是有約定的從其約定，沒有約定的看證明。由于車位一般都是和房子分開賣，有約定的按照約定確立車位的權屬，沒有約定的只要開發(fā)商能提供產(chǎn)權證明就屬于開發(fā)商，不能提供權屬證明的就屬于業(yè)主。正因為如此，多位開發(fā)商認為物權法的實施對車位的銷售沒有太多影響，車位也不會打折銷售。由此看來，物權法實施所影響的并非車位的權屬問題。
車位價格應由開發(fā)商和業(yè)主商定
盡管來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)表明，三環(huán)新城在去年4月份取得預售許可的455個地下車位，至今仍有六成在虛位以待，但三環(huán)新城售樓人員昨天表示:“車位是給后期入住的業(yè)主準備的，只有本小區(qū)業(yè)主才可以購買。”與三環(huán)新城的態(tài)度不同，朝陽北路、東四環(huán)等區(qū)域的中低檔樓盤的開發(fā)商樂于將車位賣給周圍商家。因為即使是容納了4000多戶業(yè)主的百子灣一號，2000個車位的“上座率”也不過50%左右。
“物權法實施后，‘外賣’車位的做法也許就不行了。”一位開發(fā)商預計，少了小區(qū)業(yè)主以外的買主，位置偏遠些的小區(qū)車位會更不好賣。
開發(fā)商對車位的另一個擔心來自車位的定價權。根據(jù)《物權法》的第70條規(guī)定:業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。按照北京市消費者協(xié)會法律顧問邱寶昌律師的說法，目前有些車位占地應屬于業(yè)主共有場所。“共有和共同管理權”意味著今后即便是開發(fā)商能拿來出租或銷售的產(chǎn)權車位的定價，也應該是業(yè)主和開發(fā)商共同商定，而不是像現(xiàn)在這樣由開發(fā)商自己說了算。
基于上述原因，多數(shù)開發(fā)商都希望能在物權法實施之前多賣出些車位，心里落個踏實。
高房價理應包含車位建設成本
根據(jù)記者近期對位于三四環(huán)之間和四環(huán)沿線多個中檔住宅小區(qū)的調(diào)查，小區(qū)內(nèi)地下停車位的價格在10萬元至12萬元，月管理費100元以上，多數(shù)只售不租；而由于無法劃分所有權，“只租不售”的地上車位租金卡在了150元/月的上限。
對于開發(fā)商口口聲聲“產(chǎn)權車位并未經(jīng)業(yè)主分攤”的說法，邱寶昌并不支持。“80多平方米的一套房子，公攤面積就有十四五平方米。何況現(xiàn)在房價一直虛高，其中原本就包含了車位的建設成本。”他認為，在這種情況下，再收停車費顯然并不合理。即使收取停車管理費，扣除物業(yè)公司的管理成本后，收益也應該屬于全體業(yè)主。“按照每戶業(yè)主的建筑面積分配利潤過于繁瑣，還可以嘗試將停車利潤直接轉至小區(qū)維修資金賬下。”他建議。
邱寶昌還提醒消費者，如果地下車位(庫)建筑面積未分攤—可辦產(chǎn)權可銷售，但是無約定的話就屬于全體業(yè)主；如果地下車位建筑面積已分攤，或者該地下車位屬于“人防工程”，則產(chǎn)權屬于全體業(yè)主。（劉宇鑫）
