廣州樓市最近傳出的消息太讓人振奮了：先是市長放言要“全力以赴把房價壓下來”，然后是幾家市屬企業揭開單位自建房的面紗大方亮相，緊接著有開發商出來放言說廣州房價“漲到頂了”。眼前的許多訊息都似乎在連連昭示：準備做“房奴”的人們，你們得救了！
真的是這樣嗎？記者深入采訪了多位房地產專家和購房者，期望能從他們的回答中摸出廣州樓市的脈搏。
回顧2006：等啊等啊還是買了高價房
2006年的廣州房市簡直讓“準房奴”們心力交瘁，許多在這一年買房的人都經歷了這樣一段心路歷程：觀望-觀望-祈禱降價-猶疑-咬咬牙，還是買吧！這也就不難解釋，為什么2006年第四季度，廣東商品房銷售面積能夠實現環比增長93.37%。
盡管有專家呼吁等三年后再買房，但是在2006年上半年的苦苦觀望后，不少市民還是出手了。這種情緒的影響在2006年第四季度尤其明顯，該季度廣東商品房銷售額886.41億元，環比增長74.43%；銷售面積1916.69萬平方米，環比增長93.37%。
記者從廣東省房協了解到，2006年是廣東樓市投資火熱的一年，廣州、深圳房價漲幅均超過20%。這一年，廣東商品房施工面積同比增長13.58%，新開工面積同比增長9.98%，竣工面積增長16.68%，各項指標比上年有較大幅度的增長。
在開發商“牛氣”的背后，快速增長的房價是其有力的支撐。2006年廣東商品房加權平均價是每平方米5314元，增長11.9%。其中廣州、深圳兩市平均房價分別為每平方米6545元、9384元，分別增長22.4%和25.3%。
“鲇魚”來了：樓市繁榮背后暗藏風險
但是，2006年廣州樓市繁榮的背后，其實已經暗藏風險，因為，外資這條“鲇魚”來了。記者從廣東省房協了解到，2006年廣東開發資金結構有較大調整，國內貸款、外資占比上升，自籌資金占比下降。企業過于依賴國內貸款及訂金和預付款，一旦政策調整，會出現開發風險。
記者在廣州、珠海和香港等地均了解到，2006年限制外資炒房政策出臺以來，外資經歷一段觀望期后，并未放緩進入房地產市場的步伐。來自仲量聯行的數據顯示：廣州2006年的大宗土地交易中，約6%來自境外投資者。現存物業(非住宅)成交額達31億元，外國投資者占20%。
2006年，廣東房地產開發本年到位資金2777.63億元，同比增長32.10%，比上年增加19個百分點。其中，國內貸款576.15億元，同比增長63.78%；外資53.01億元，同比增長62.45%。
2007樓市持續加溫還是山雨欲來
廣州有開發商這樣回答記者：“去年下半年和今年上半年房價漲得如此快是不正常的。廣東、特別是廣州的房價的漲法已經夠了，今年已經漲到頂了。”
真的已經“漲到頂”了嗎？廣州市長張廣寧的回答著實讓人振奮。在十屆全國人大五次會議廣東代表團全體會議結束后，廣州市長張廣寧表示，廣州將全力以赴把房價壓下來，至少要穩定在合理的水平。
張廣寧說：“我承認廣州去年的房價的確比較高，相比前年漲得比較快。不過我看了國土房管局1月份統計的數字，房價是穩定的，同比還下降了0.7個百分點。雖然這不能完全說明問題，但至少有一個信號，我們采取的一系列的調控房價的措施已經慢慢產生作用了。”
張廣寧說，接下來，廣州會采取增加土地供應、多建設廉租房及針對中低收入者的經濟適用房。“廣州未來五年的廉租房建設計劃以及經濟適用房的建設計劃都已經公布了，我認為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急。”
與此同時，單位自建房也從幕后到臺前，大膽亮相。張廣寧在今年1月廣州“兩會”期間表示，廣州將放開單位自建房：只要這個單位有土地且符合城市建設規劃和土地使用規劃，即可自行建房分給沒有享受實物分房和貨幣分房的住房困難職工。此言一出，廣州市有關部門便收到不少希望能自行建房單位的申請。記者了解到，目前廣州鋼鐵集團、廣州造船廠、廣州鐵路集團等多個企業都已獲批。
更令人振奮的是，國家對樓市的宏觀調控高壓有增無減。3月5日上午9時，溫家寶總理作的政府工作報告首次提出“具有中國特點的住房建設和消費模式”。有關專家表示，受該政策影響，今年將有越來越多的大型房地產商將資金和精力投入到提高建筑品質上來。
而在此之前，土地增值稅的清算也于今年2月1日拉開了宏觀調控的大幕。業內人士認為，這項政策如果追溯歷史嚴格執行將是“重磅炸彈”，將觸動更多、更深層次的利益。
仲量聯行國際董事及廣州策略主管劉振江說，經濟持續增長，中央宏觀調控措施對房地產市場短線增添不明朗因素，但長期來說，這些措施旨在維持市場秩序及打擊投機活動，將有助于提升市場運作的效率。
廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲認為，針對近年來房地產業發展較快，利潤較高的情況，國家嚴格執行土地增值稅政策很有必要。這項政策的調整，事實上是國家和房地產開發企業之間利益的重新分配，長期看有利于規范房地產行業的發展。
不過，也有房地產專家認為，增值稅的清算會影響房價、房產交易至何種程度，有待于觀察地方政府將如何執行。土地增值稅的清算是一劑“猛藥”，要關注政策執行中可能出現的問題。一方面，清算土地增值稅可能造成業界資金緊張，進而減緩住宅供應，進一步推高房價。房價主要是由供求關系決定的，開發商資金緊張可能導致商品房供應緊張，促使房價上漲。
另一方面，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規范的企業反而要付出更多代價。合富輝煌房地產市場研究部首席市場分析師黎文江認為，房地產企業可能出“花招”，拖延繳納稅款。而地方政府出于“穩定”等因素的考慮，可能從寬處理。
專家認為，2007年的廣州房地產市場已進入“深水區”，將加快優勝劣汰。大開發商更青睞高利潤的大戶型的開發，而主導中小戶型開發的中小企業缺乏資金，今后中小戶型的供應量可能減少。專家建議，應關注中小型開發商的生存狀況和大開發商的開發行為，確保中小戶型住宅的充分供應。(黃玫 吳俊)
