【策劃人語(yǔ)】
房地產(chǎn)金融，難解的矛盾體。
房地產(chǎn)和金融的關(guān)系，在宏觀調(diào)控之前曾經(jīng)水乳交融，如今卻又在政策沖擊和銀行自救措施下，顯得有些格格不入：大開發(fā)商順風(fēng)順?biāo)行￠_發(fā)商餓死路邊——銀行和開發(fā)商若即若離，卻又難以完全撇清干系。
在不為人知的情況下，仍有開發(fā)商借用開發(fā)貸款撬動(dòng)樓盤開發(fā)，仍有騙貸者則肆無忌憚地大搞“假按揭”，仍有銀行審貸不嚴(yán)和違規(guī)放貸的屢屢出現(xiàn)……這些金融黑洞，成了后調(diào)控時(shí)代樓市難解的痛。
騙貸者
“假按揭”操作五花八門
要說宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)中產(chǎn)生的效果，最明顯的無疑是炒房客越來越少了。然而，曾經(jīng)的投資者、投機(jī)客，在2005年房?jī)r(jià)頂峰時(shí)購(gòu)得的房產(chǎn)在堅(jiān)持了一年多后，開始出現(xiàn)集中性逾期還貸現(xiàn)象，這讓我們不得不重新審視那段瘋狂的炒房歲月。
近日，北京朝陽(yáng)法院公布數(shù)據(jù)顯示，在2002年1月至2006年12月的5年間，朝陽(yáng)法院共受理住房消費(fèi)貸款案件683起。案件中最突出的現(xiàn)象是借款人缺乏信用觀念甚至超高消費(fèi)購(gòu)房，開具虛假收入證明。而房地產(chǎn)商假借住房消費(fèi)貸款融資、套貸、騙貸、一房多貸的現(xiàn)象屢有發(fā)生，房屋抵押登記辦理比例過低，造成銀行物權(quán)擔(dān)保落空等等。另外，法院認(rèn)為銀行內(nèi)部管理滯后，盲目追求最大利潤(rùn)，貸款資格審查不嚴(yán)，也是住房消費(fèi)信貸糾紛不斷增多的重要原因。
“在2005年房?jī)r(jià)最高峰時(shí)，購(gòu)房者中的騙貸方式真是五花八門。”上海中夏律師事務(wù)所資深房地產(chǎn)律師倪志剛告訴記者。其中比較多的是主觀詐騙，如盜用他人房產(chǎn)證明，在二手房市場(chǎng)上市銷售；也有一些人是為了炒房獲利而透支了還款能力，但在無法短期內(nèi)找到下家后陷入支付危機(jī)。
倪志剛介紹，一般來說，銀行會(huì)把房貸客戶歸為風(fēng)險(xiǎn)類借款人和關(guān)注類借款人兩類。風(fēng)險(xiǎn)類借款人是故意賴賬或者無能力還賬的客戶；關(guān)注類借款人是指有潛在風(fēng)險(xiǎn)的客戶，包括3個(gè)月時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)兩次以上貸款，12個(gè)月內(nèi)發(fā)生4次以上(含4次)延期還款等。
其實(shí)，早在2004年，中國(guó)工商銀行總行當(dāng)時(shí)的住房金融業(yè)務(wù)部總經(jīng)理季愛東就曾經(jīng)提示，假按揭正在成為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，政府應(yīng)該對(duì)惡意套貸的行為進(jìn)行司法懲戒。但是直到2005年后，違規(guī)騙貸行為仍然存在。
法律專家稱，銀行在購(gòu)房人申請(qǐng)貸款前調(diào)查不實(shí)，放貸程序不規(guī)范，放松貸款條件等暴露了貸款管理的多處薄弱環(huán)節(jié)，至今沒有徹底改變。
近日，股市的一路走高令部分此前的房產(chǎn)投資者開始考慮通過房產(chǎn)變現(xiàn)而轉(zhuǎn)入股市投資，一些二手中介和金融中介再次擔(dān)當(dāng)起騙貸高參的角色。一位中介經(jīng)紀(jì)人甚至向記者承諾可以通過加按揭方式貸出超過房產(chǎn)評(píng)估值的資金額度，但拒絕透露具體做法。
“只要這些與銀行的‘關(guān)系貸款’渠道不被徹底堵截，違規(guī)貸款就不會(huì)有制度性規(guī)范的一天。”分析人士稱。
開發(fā)商
“空手套白狼”的原罪
調(diào)控招數(shù)幾乎出盡，全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，甚至從去年起連續(xù)10個(gè)月房?jī)r(jià)微降的上海也在今年2月止跌回升。“不是說開發(fā)商資金鏈快斷了嗎？到底出了什么問題，導(dǎo)致開發(fā)商的囤積居奇絲毫沒有改變，甚至愈演愈烈？”在供需決定價(jià)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，2007年的春天，中國(guó)內(nèi)地仍然籠罩在買房難的氛圍中，各種慨嘆久久揮之不去。
如果說金融政策是運(yùn)用市場(chǎng)手段調(diào)控樓市的最有效方式之一，那么在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，金融大棒不可謂不強(qiáng)硬。近日，央行再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，5年以上貸款利率已經(jīng)上升至7.11%。與此同時(shí)，背負(fù)大量銀行貸款的開發(fā)商所付利息成本也相應(yīng)增加。
但另一邊，剛開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目仍在上演精彩的“空手套白狼”，只是相比2003年時(shí)低調(diào)許多。
“只要能拿到四證，一些銀行還是愿意想盡辦法拉攏好的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目。實(shí)在不行，不走開發(fā)貸款，也能貸出錢來。”一位自稱可以從銀行拿到貸款的地下中介公司經(jīng)理告訴記者。據(jù)他介紹，因?yàn)樗麄冊(cè)阢y行的內(nèi)部關(guān)系，按照政策拿不到貸款的項(xiàng)目都可以通過中介實(shí)現(xiàn)融資。比如做一些假憑證后，通過中小企業(yè)貸款等各種受銀行鼓勵(lì)的貸款名目行開發(fā)貸款之實(shí)。
有了銀行的資金支持，開發(fā)商完成“空手套白狼”的表演就有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。接下來就是建筑商墊資入場(chǎng)開工、預(yù)售款回籠、再還款、再銷售的過程。
“建筑商在其中非常背動(dòng)，甚至地方政府出面為開發(fā)商說情，導(dǎo)致工程款拖欠成了無處不在的潛規(guī)則。”上海某建筑公司經(jīng)理稱。而在預(yù)售過程中，開發(fā)商也可以自己買房再退房，造成虛假熱銷，甚至通過售樓員真實(shí)購(gòu)房，向銀行騙得大量個(gè)人按揭貸款。
于是，我們看到了從2004年到2006年，固定資產(chǎn)投資一如既往地上漲，開發(fā)資金中來自銀行貸款的比例從未降低。
正是源于輕易得到的資金支持，開發(fā)商從容扮演著樓市中間商的角色，無論地價(jià)多高，其都可以通過變通輾轉(zhuǎn)騰挪實(shí)現(xiàn)獲利，盡管這種騰挪存在異常大的風(fēng)險(xiǎn)，但在銀行放貸沖動(dòng)、消費(fèi)者自住需要的多重支持下，開發(fā)商仍然敢于鋌而走險(xiǎn)。
銀行
放貸沖動(dòng)打出“擦邊球”
房地產(chǎn)金融鏈條的中間環(huán)節(jié)是銀行，核心環(huán)節(jié)也是銀行。開發(fā)商與購(gòu)房者的違規(guī)申請(qǐng)本質(zhì)上都可以在銀行審查中暴露無遺，但實(shí)際操作中卻事與愿違。
“審查制度硬件不足，獲利沖動(dòng)主觀抵抗，這些因素綜合作用，如何期待會(huì)有良好的信貸運(yùn)行狀態(tài)？”原廣州某商業(yè)銀行分行行長(zhǎng)稱。
其實(shí)，宏觀調(diào)控以來，銀行在房地產(chǎn)金融監(jiān)管中的力度已經(jīng)加強(qiáng)。“根據(jù)央行規(guī)定，90平方米以上住宅最高貸款額度只能在70%。這對(duì)規(guī)范投資行為和需求結(jié)構(gòu)很有作用。”上海易居研究院信息中心副總監(jiān)于丹丹稱。
但是，需要從金融口徑規(guī)范的投資行為顯然不止這些，房地產(chǎn)信貸黑洞也在宏觀調(diào)控下被越揭越深。
數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月末，國(guó)內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。其中，某國(guó)有銀行被查出共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌假按揭的貸款金額達(dá)13.09億元，壞賬率6.05%。同時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過虛假按揭或一房多貸、虛抬房?jī)r(jià)等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用流動(dòng)資金貸款投資房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，利用銀行貸款囤積土地。
這樣的調(diào)查結(jié)果遭來了銀監(jiān)會(huì)措辭嚴(yán)厲的批評(píng)，銀監(jiān)會(huì)斥責(zé)銀行貸款“三查”制度形同虛設(shè)，授信盡職調(diào)查流于形式。
回顧銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的放貸心態(tài)，北京民生銀行一位部門經(jīng)理稱：“最早的時(shí)候，只要開發(fā)商有一定的自有資金和一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃書，就可以向銀行申請(qǐng)貸款了。后來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的自有資金比例定為20%，到2003年6月提高到了30%，但那時(shí)候操作仍然不規(guī)范，少一點(diǎn)也可以貸的。”
除了“門檻”低，房地產(chǎn)企業(yè)變相貸款的做法還有很多。該經(jīng)理告訴記者，在銷售環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)資金問題，可以申請(qǐng)追加貸款；以原有的房地產(chǎn)項(xiàng)目作抵押也可以向銀行貸款。顯然，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的“寬貸”成為助長(zhǎng)開發(fā)熱的重要驅(qū)動(dòng)力之一。
而銀行此舉一方面是看好當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，另一方面則源于自身對(duì)貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)張需要。“在過去市場(chǎng)景氣的時(shí)候，銀行為了吸引更多的貸款，盡管對(duì)一些違規(guī)做法心知肚明，在操作上卻是默許的。”一位銀行內(nèi)部人士表示，銀行的最大苦衷源于安全與利益的沖突。
盡管央行加息腳步不停，但商業(yè)銀行放貸沖動(dòng)不減。據(jù)介紹，某大型銀行僅深圳分行的閑置資金就達(dá)到數(shù)百億元，存款20%至30%都處于閑置狀態(tài)。“盡管央行不斷上調(diào)存貸款利率，提高貸款門檻，但另一方面又會(huì)促動(dòng)更多資金被存入銀行。兩者合力，商業(yè)銀行的資金越來越充裕，放貸沖動(dòng)如何抑制？”
另外，目前商業(yè)銀行單一的存貸差收益模式也導(dǎo)致了放貸沖動(dòng)難以抑制。“一方面銀行要滿足股東對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的要求，另一方面又難以在短時(shí)間迅速拓展新的利潤(rùn)來源，這是目前商業(yè)銀行的最大困惑。”分析人士稱。（柯鵬 于兵兵）
