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　　本期主持人：潘昭暉 劉永春

　　文字整理：潘昭暉

　　主持人語(yǔ)

　　5月2日，歷時(shí)4天的中國(guó)長(zhǎng)沙第27屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)完美落幕，據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本屆房交會(huì)各類房屋總成交2671套，總成交面積27.9萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)11.71億元。其中各類房屋實(shí)際總成交680套，與26屆房交會(huì)相比增長(zhǎng)了近24%。這是一個(gè)了不起的數(shù)據(jù)，在接連幾期關(guān)注了樓市發(fā)展趨勢(shì)之后，我們公認(rèn)，市場(chǎng)的小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)已不容否認(rèn)，接下來(lái)，我們將關(guān)注的目光投向了產(chǎn)品形態(tài)上。

　　房交會(huì)歷來(lái)被譽(yù)為長(zhǎng)沙樓市的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，作為處在樓市調(diào)整期的2009年首次大型房展，一系列的數(shù)字均表明，長(zhǎng)沙樓市全面回暖。那么，房交會(huì)之后，長(zhǎng)沙樓市未來(lái)的走勢(shì)究竟如何？產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)又會(huì)是怎樣的？我們希望聽(tīng)聽(tīng)各位的看法。這次請(qǐng)來(lái)的嘉賓都非常有特色，都是各種產(chǎn)品形態(tài)的領(lǐng)軍人物——有綠城這樣的外來(lái)住宅標(biāo)桿，有萬(wàn)象新天這樣的高層公寓標(biāo)桿，有好望谷這樣的本土別墅標(biāo)桿，有盛世華章這樣的個(gè)性探索標(biāo)桿，涉及到純別墅社區(qū)、花園洋房、公寓高層等各個(gè)產(chǎn)品層面，每一個(gè)樓盤都可以很好地展開(kāi)探討。

　　我們希望，今天《廣廈會(huì)客廳》聊的話題，對(duì)長(zhǎng)沙樓市產(chǎn)品形態(tài)，會(huì)有提質(zhì)五年的影響。

　　市場(chǎng)　樓市已全面回暖

　　羅飛虹(好望谷副總經(jīng)理)：去年冬天樓市大氣候整體都不好，在今年過(guò)年之后，大家的消費(fèi)信心起了變化，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)是經(jīng)濟(jì)沒(méi)見(jiàn)底，還是小陽(yáng)春。我認(rèn)為，不管是真正的春天還是小陽(yáng)春，咱們也不能錯(cuò)失這個(gè)機(jī)會(huì)，還是要把握這個(gè)機(jī)會(huì)。談到房交會(huì)后的樓市走勢(shì)，我認(rèn)為房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)是一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，總是有人要住房子的。作為一個(gè)省會(huì)城市，剛性需求是確實(shí)存在的，很多人愿意來(lái)省會(huì)置業(yè)，何況長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)還是比較低，我認(rèn)為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還是有上漲的空間的。

　　祝海(湖南綠城總經(jīng)理助理)：這次房交會(huì)成交量火爆是意料之內(nèi)的。全國(guó)第一季度從3月下旬開(kāi)始，高端樓盤已經(jīng)開(kāi)始回暖，那時(shí)我就想到房交會(huì)肯定會(huì)很火爆。但是，長(zhǎng)沙的情況比較特殊，一是房交會(huì)上肯定以打折為主，二是參與重在品牌的宣傳。那么，在房交會(huì)上打折促銷是很正常的，成交量肯定也會(huì)火。

　　原因？一是去年被壓抑的剛性需求客戶出手了；二是股市回暖，樓市可以說(shuō)是真的已經(jīng)回暖了，股市點(diǎn)數(shù)也有上漲和突破。從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，今年上半年除非世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有大的好轉(zhuǎn)，國(guó)家肯定不會(huì)出臺(tái)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。樓市現(xiàn)在比較穩(wěn)定的狀態(tài)有可能得到延續(xù)，三、四月份我還有擔(dān)心，現(xiàn)在看來(lái)整個(gè)形勢(shì)是一片大好。

　　產(chǎn)品　長(zhǎng)沙建造水平需要提高

　　羅飛虹：長(zhǎng)沙樓市有個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，在競(jìng)爭(zhēng)之后，尤其有這么多外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)卻始終漲不起來(lái)。外來(lái)開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得很奇怪，他們來(lái)到長(zhǎng)沙，就是與他們?cè)谄渌�地方建造的產(chǎn)品不一樣，這說(shuō)明湖南的建筑品質(zhì)很低。

　　消費(fèi)者都以為房地產(chǎn)行業(yè)是暴利，開(kāi)發(fā)商是奸商。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商最累，要做自己滿意的產(chǎn)品實(shí)在太難了。我認(rèn)為湖南房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)應(yīng)該進(jìn)入品質(zhì)化道路。我們也在醞釀下一步要做什么，下一步我計(jì)劃在前期基礎(chǔ)上，走專業(yè)化道路。

　　陳崗(萬(wàn)象新天副總經(jīng)理)：我一直做營(yíng)銷，也一直在考慮，現(xiàn)在樓市的產(chǎn)品是不是我們想要的房子，是不是我們想要的產(chǎn)品？城市是需要建設(shè)的，建設(shè)階段要一步一步走，在這個(gè)過(guò)程中需要開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，但是，也需要施工隊(duì)有水平、有責(zé)任感。

　　一個(gè)房子需要很多方面來(lái)做配套，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今天做A產(chǎn)品，明天做B產(chǎn)品，也可能是做一種嘗試，不斷地優(yōu)化產(chǎn)品。我認(rèn)為做產(chǎn)品優(yōu)化真的太難了，在長(zhǎng)沙目前的樓市，建造施工的成本其實(shí)是被卡住了。換句話說(shuō)，做70分的品質(zhì)只要70分的成本，做100分的品質(zhì)就要100分的成本，并且邊際成本也會(huì)增加得特別快。

　　祝海：從產(chǎn)品來(lái)看，長(zhǎng)沙樓市講到產(chǎn)品真的是一個(gè)比較特殊的狀態(tài)。首先，大家都覺(jué)得長(zhǎng)沙是一個(gè)價(jià)格洼地，很有空間。所以，很多開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)。現(xiàn)在到了戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，但大家占的市場(chǎng)份額都不是太大。市場(chǎng)供應(yīng)量卻很大。在這兩點(diǎn)齊頭并行的情況下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)就上不去。那么，大家都說(shuō)長(zhǎng)沙樓市的品質(zhì)不高，長(zhǎng)沙人消費(fèi)取向是不一樣的，長(zhǎng)沙的消費(fèi)者更看中價(jià)格一些。競(jìng)爭(zhēng)激烈之后，長(zhǎng)沙樓市也慢慢在培養(yǎng)注重樓盤品質(zhì)了，當(dāng)然也還有開(kāi)發(fā)商在繼續(xù)打價(jià)格戰(zhàn)。那么，在下一個(gè)階段，我認(rèn)為經(jīng)過(guò)這一波的啟迪，四五年后的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)品質(zhì)應(yīng)該會(huì)慢慢上來(lái)。

　　趨勢(shì)　街坊情結(jié)開(kāi)始回歸

　　羅飛虹：我們準(zhǔn)備在遠(yuǎn)離市區(qū)的地段做一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目類似于“華僑城”的項(xiàng)目，準(zhǔn)備放在長(zhǎng)沙縣境內(nèi)來(lái)做。如果樓市持續(xù)樂(lè)觀，銷售得好的話，下一步的投入可能就會(huì)多一些。

　　祝海：綠城以前專注做產(chǎn)品，現(xiàn)在意識(shí)到精裝修是一個(gè)趨勢(shì)，綠城在杭州也開(kāi)始做精裝修了。綠城每年都會(huì)請(qǐng)專業(yè)的調(diào)查公司調(diào)查滿意度，客戶對(duì)綠城的滿意度是越來(lái)越高，也希望綠城做精裝修項(xiàng)目。

　　長(zhǎng)沙的產(chǎn)品形態(tài)從風(fēng)格來(lái)講，已經(jīng)不缺風(fēng)格了，什么風(fēng)格都有。綠城在長(zhǎng)沙做了桂花城和青竹園，接下來(lái)要做的話，每個(gè)項(xiàng)目和地塊有關(guān)系，要看地塊周邊的環(huán)境，適合做什么項(xiàng)目，就做什么項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)這一輪的市場(chǎng)洗牌，大的品牌公司肯定在市場(chǎng)上將更有優(yōu)勢(shì)。綠城會(huì)不斷嘗試開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，我們的取向還是做經(jīng)典的住宅，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在還沒(méi)有計(jì)劃做商務(wù)樓或是寫字樓。

　　田章(盛世華章?tīng)I(yíng)銷總監(jiān))：關(guān)于市場(chǎng)的走勢(shì)受三個(gè)條件的限制，一是市場(chǎng)；二是消費(fèi)者；三是開(kāi)發(fā)商。所以，我們這種夾在消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商之間的人最難受了。講到公司的下一步發(fā)展，這和公司的儲(chǔ)備項(xiàng)目有關(guān)系，如果公司的儲(chǔ)備是在青竹園附近的話，那我講的東西又不同了。另外，和公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也有關(guān)系，綠城如果拿到別的地塊，可能也不會(huì)做別墅，會(huì)做和那塊地塊相對(duì)稱的產(chǎn)品。我們的考慮，是在長(zhǎng)沙建標(biāo)志性的房子。

　　陳崗：作為一個(gè)社區(qū)來(lái)說(shuō)，物質(zhì)生活上來(lái)了以后，對(duì)精神生活的要求肯定也會(huì)越來(lái)越高，客戶開(kāi)始從以前單純地追求外在的品質(zhì)，開(kāi)始往追求內(nèi)在的品質(zhì)走了。

　　任何東西都是回歸的，以前我們說(shuō)大區(qū)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在說(shuō)小區(qū)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在開(kāi)始強(qiáng)調(diào)街坊情結(jié)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化了。那么，我認(rèn)為，社區(qū)文化這條主線，也是下一階段的一個(gè)走勢(shì)。

　　開(kāi)發(fā)商眼光還是要看長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，要找到未來(lái)的目標(biāo)來(lái)做努力，這樣的話對(duì)產(chǎn)品形態(tài)方面的思考將會(huì)更加到位。我認(rèn)為正確的思路就是做好的產(chǎn)品，賣合適的價(jià)格。