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　　從2月中下旬開始，京滬等一線城市逐步擺脫了春節期間成交慘淡的困局，迎來了久違的“小陽春”。

　　針對樓市未來走向，業界觀點不盡相同，有人認為這種樓市回暖的行情是暫時的，甚至是由開發商“假按揭”造成的假象。有的學者則根據樓市成交數據的分布特點和趨勢判斷，樓市回暖基本上已經確立，市場回暖不容置疑。3月份的數據在一定程度上支持了后者的判斷。

　　從已公布的情況看，3月份的樓市成交數據可以用“華麗”來形容：3月上海商品住宅成交量為156萬平方米，環比增幅97%；同期北京共成交商品住宅期房11298套，成交商品住宅現房2124套，環比2月分別增長72.1%和23.6%；深圳、廣州等城市住宅成交量也創出近期新高。一線城市3月份住宅成交行情集體爆發，基本上達到或超過2007年同期的成交水平。

　　一線城市商品住宅市場成交量實現“蛙跳”式上漲，迅速回填了2008年來的月度成交缺口，并達到2007年同期的成交水平。這種成交態勢用“小陽春”來形容已經不夠。如果4、5月份樓市能夠延續3月份的“華麗”走勢，那么我們就可以肯定地說樓市的“艷陽天”已經來臨。

　　但是，從“小陽春”到“艷陽天”到底還有多遠？是“咫尺之距”還是“海天之遙”？

　　影響商品住宅市場走勢的因素主要有兩大類，一是宏觀政策因素，另一個是市場因素。宏觀政策方面目前的基調是寬松的，包括金融政策和土地政策在內，都給開發商較寬松的發展環境，同時鼓勵商品住房成交量的提升。只要宏觀政策基調不再突然反復，特別是由當前的寬松轉向緊縮，那么政策因素對樓市的發展就是中立或有利的。

　　從市場因素看，關系到住宅市場成交及價格走勢的因素很多，如宏觀經濟走勢、住房供應結構、市場供求關系、消費信心、空置率等等。短期內消費信心和供求關系對市場成交及價格影響較大。北京、上海等城市3月份成交量快速放大，價格也出現了上漲，就是因為消費心理出現了逆轉，從去年的過度觀望發展到現在的跟風買房。

　　當然，剛性需求的釋放是這次成交量短期放量的主要原因。同樣，當市場供求處于不平衡時，如市場供應大幅回落時，也會促使消費心理向買房的方向轉變。

　　從長期看，樓市受宏觀經濟增長因素影響較大，由于我國經濟與世界聯系加強，因此也會受到國際金融危機等因素的間接影響。本次G20會議主要議題是討論如何應對世界金融危機、消除貿易保護、維護世界經濟增長穩定。

　　從各種跡象看，我國宏觀經濟增長前途面臨多種挑戰。同時，美國大量印制鈔票購買國債對我國的外匯儲備造成直接威脅，世界主要經濟體間的協調出現一定困難。這些因素都決定了我國房地產市場在未來面臨諸多的挑戰。

　　宏觀經濟能否穩定決定了消費者收入能否穩定增長、企業資金鏈是否安全、消費信心是否恢復、產品能否順利供應等。因此，面對我國樓市在成功獲得“小陽春”行情后，能否迎來“艷陽天”的疑問，我們的回答是肯定的。樓市一定會隨著宏觀經濟的穩定而出現回暖和成長。但這個過程并不是想象中的那樣順利。樓市的持續發展必須解決動力問題，即持續不斷的剛性或改善性需求入場，過去積累的剛性需求能夠帶來短時的市場繁榮，但并不能解決持續增長的問題。毫無疑問，3月份樓市取得了非常驕人的成績，但4、5月份能否持續這樣的行情，仍然是有疑問的。(回建強 作者系上海易居房地產研究院高級研究員)