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　　[ 置業提醒 ]

　　北京中原三級市場研究部的專業人士建議，有意在優惠政策結束前買房的購房者，要切合自身的實際情況和經濟實力，做一個冷靜、考慮周全、智慧的購房人。

　　1.買房資本大，合理安排購房預算。正如國家統計局總經濟師姚景源在住房綠皮書發布會上所講，對于一些經濟條件不是很好的家庭來講，購買一套住房可能需要三代人的支持。目前北京市的房價在成交量的拉動作用下，也是逐月攀升，購房者應該合理地安排購房預算，在滿足現在住房需求的同時，也要考慮到以后的生活保障。一般來講，對于貸款買房的人而言，個人住房按揭月供最好不要超過每月家庭可支配收入的三分之一。

　　2.注意房產的保值增值性，確保在合適的時間買到合適的住房。目前為購房的一個合適的時機，一方面是二手房交易的優惠最后期限，另一方面，目前房價較為穩定，但是在抓住購房好時機的同時，購房者要選擇具有保值增值性的房產。一般來講，有未來地鐵開通、特殊資源優勢如學校等區域的住房保值增值性更強。

　　3.選擇適合自己的還貸方式。目前市場中主要的還貸方式有三種：等額本息、等額本金和雙周供。而這三種形式各有適合的人群及優缺點，采用不同的還貸方式，在每月的月供及總利息上都會有所不同，消費者要根據自身的實際情況選擇適合自己的還貸方式。

　　[ 專家觀點 ]

　　房源緊缺成為普遍現象

　　美聯物業市場研究部總監張大偉表示，從目前二手房市場的現狀看，是嚴重的供需失衡，二手房房源緊缺超過了商品房市場的11倍。截至12月3日，北京二手房市場可售房源僅為22440套，而11月全月成交二手房達32784套。相比12月3日當天成交1621套計算，現在的二手房市場房源僅夠市場成交14天。二手房房源的緊缺已經成為普遍現象。

　　從目前市場發展的角度來看，張大偉建議非急需購房的可以考慮推遲到明年初，避開目前的恐慌需求集中期。目前來看7折優惠利率政策完全延續的可能很小，政策的改變將使得明年初的市場需要些時間消化，買房人應該堅持理性置業，避免恐慌性購房。而對于房主，他建議，在目前的市場情況下，盡快出手應該是最好的時機，營業稅優惠應該不會取消，而7折利率一旦取消，購房者的購買能力將必然減弱，雖然房價大幅下調的可能不大，但是在明年上半年前需求出現觀望，價格出現區域性調整的可能非常大。

　　政策徘徊催生“帶租約出售”

　　21世紀不動產分析師孟奇表示，受今年房價快速上漲、二手房交易稅費減免等優惠政策去留未定及投資回報率下降等因素的綜合影響，近期北京二手房市場上出現了“集中拋售”的苗頭，原本用來出租的二手房紛紛掛牌出售。

　　近期房源登記量明顯增加，這主要是受“5改2”免營業稅優惠政策即將到期的影響。“趁高點套現收益更高”的業主普遍看空后市、紛紛急于拋出手中的房源，尤以5年內的次新房房源增加的速度最快。在局部地區，一些已將房屋出租的業主甚至采用帶租約出售的方式趁著市場行情好的情況下高位出手，高位套現欲望逐日增強，這一現象也折射出當前的京城房地產市場上的恐慌心理已經顯現并呈現出日趨加劇的跡象。如果按照目前這種掛牌速度發展的話，再加上庫存房產消化速度的加快和成交周期的縮短，預計供不應求將很快反映在年前的租賃市場上。

　　另外，隨著“邊出租、邊伺機出售”從眾行為層面的逐漸擴大，隨著市場緊張氣氛的加劇，“羊群效應”下的購房者大規模“恐慌”入市將透支明年的樓市，對于樓市的健康、穩定發展是不利的。

　　優惠末班車促交易量大漲

　　北京中原三級市場部副總經理宮萍認為，自去年末開始實施為期一年的存量房交易稅費減免優惠政策期限臨近，消費者都在不斷加快購房的步伐，尤其是避免“陰陽合同”的政策出臺后，杜絕了一大部分非合理避稅的案例，而這些都促使消費者抓緊時間購房，搭上稅費優惠的末班車。因此，在即將到期的優惠政策走向未明朗前，都將促進京城二手樓市的持續活躍。

　　持續九個月的高成交量，促京城二手房房源日漸稀少，從近期的房源掛牌量方面來看，沒有出現明顯的增加，也就更加凸顯了房源的稀缺。而需求量仍然在高漲，導致業主本已堅挺的心理更加穩固，部分業主開始選擇靜觀樓市走勢而不急于出手售房，坐地漲價的現象開始浮出水面。

　　12月二手房交易量將回落

　　鑫尊置地董事長劉軍認為，11月份二手房成交大幅上漲,原因只有一個，就是營業稅優惠政策即將到期, 客戶、業主紛紛要趕在優惠政策到期前交易，不然業主收益會減少而客戶購房成本也會增加。現實情況是，買房的著急，賣房的也著急。12月份二手房成交會回落，上半月可能還不明顯，下半月就會相當明顯。

　　至于明年的二手房市場有兩種可能：一種情況是，如果二手房優惠政策取消的話，從明年1月開始二手房成交量會明顯下滑，第二季度市場會慢慢適應而被迫接受二手房房價；第二種情況是，二手房優惠政策延續，這樣二手房交易量還會下滑，不過要溫和得多，如果國家經濟持續增長估計在明年3月份就會回到正常情況，因為整體來看，二手房市場泡沫不大。

　　本報記者 魯歡 趙麗萍 實習記者 齊世峰