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　　昨天，《北京市物業管理辦法(草案)》征求市民意見，市民可登錄北京市政府法制辦網站發表意見。《草案》提出，具備條件的業主大會可以試行法人登記，這意味著除業主專有房屋可以進行登記外，類似車庫、會所等全體業主共有財產也可以進行登記，這一突破在全國尚屬首次。

　　《草案》突破性地確立了業主大會的法律地位，提出“一個物業管理區域成立一個業主大會。具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。”

　　為規范業主大會這一級法人組織，《草案》規定，業主以業主大會或業委會名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　《草案》明確了成立業主大會的條件，物業管理區域內已交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應指導協助其成立業主大會。籌備及召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

　　物業服務成本 政府將定期公布

　　《草案》針對目前物業服務中存在的一些爭議問題進行了法律約束。如市房屋行政主管部門應定期發布物業服務成本信息，物業服務企業應將“菜單式”服務在物業管理區域內顯著位置公示。

　　物業服務收費可以采取包干制或者酬金制。實行酬金制的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業主核查。

　　物業服務企業與業主未簽訂書面物業服務合同，但業主已經事實接受物業服務的，業主應當履行相關義務。物業服務企業提供的服務不得低于本市規定的服務標準和技術規范。

　　業主共同決定不接受物業服務企業事實服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務。這一點強調了業主共同的決定權，而不是不顧現實僅維護少數業主的權利。

　　新物業強行接管 可被罰三萬元

　　《草案》規定，物業服務合同終止后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等事由拒絕交接。原物業服務企業拒不撤出的，將被記入物業管理信用信息系統，并可處三萬元罰款。此外，原物業服務企業未撤出物業管理區域前，新物業服務企業強行接管的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期改正，記入物業管理信用信息系統，并可處三萬元罰款。

　　-解讀

　　業主共同財產可以進行登記

　　[規定] 具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　[解讀] “業主大會終于‘成人’了！”著名維權專家舒可心激動地說，10年的維權道路因為這一條款的確立可以畫上句號了。舒可心認為只有業主大會的法律地位被確認成為可能，全體業主依法行使權利才成為可能。

　　舒可心舉例說，大家都知道業主共有的車庫和其他共有部位、設備設施屬于全體業主，但業主大會這個業主的組織沒有法人地位時，這些財產都無法實現權屬登記，那么這些財產的所有權一直牢牢掌握在開發商手里。“開發商是法人單位，他們就是想盡辦法把屬于業主共有財產的收益據為己有，甚至轉賣掉。”

　　再比如小區內的廣告牌，根據物權法小區內的廣告收益屬業主共同所有，但因為業主大會沒有成為法人，所以這筆收益也無法歸屬在這個組織的名下，一直被物業公司堂而皇之地據為己有。即便歸了業委會，業委會幾個人就成了那些錢的決定者，這實際上是業委會涉嫌侵犯全體業主利益的行為。再比如很多小區的會所、熱力站、水電氣暖的機房和設備設施等這些本屬于業主共有的財產，都將真正回歸到業主們手中，依法登記在業主大會名下。

　　中國社會工作協會社區服務工作委員會副總干事兼業主物業部主任張大憲表示，過去，單個業主不能就地下車庫漏水、綠化不足等公共區域的服務問題起訴開發商和物業公司，如果大家不滿，只能通過召開業主大會表決，再委托業主代表進行起訴。這個過程冗長、繁雜，給業主維權帶來很多困難。一旦業主大會擁有了法人資格，就可以以該身份與開發商、物業公司協商甚至對簿公堂，既簡化了過程，也增強了業主的主人翁精神。