- 任志強：重點城市頻出“地王”只是媒體熱議表象
“房地產調整比預期來得快，去得也快。”按照綠城中國總裁壽柏年的說法，“2009年的中國房地產企業(yè)很幸運�！笨梢哉f，在去年下半年至今的此輪房地產V型震蕩中，綠城的命運起伏頗具代表性。
2008年底，整個房地產行業(yè)處于寒冬谷底，過往以“舍得以高價拿地”聞名的綠城資金鏈幾近斷裂，瀕臨清盤的邊緣。千鈞一發(fā)之際，政策緊急出手。隨著包括降低首付比例、下調利率、減免稅費等一系列刺激消費的政策措施出臺，今年以來，樓市銷售顯著回暖。“天量信貸”如久旱甘霖，讓不少處于類似綠城境地的房地產企業(yè)安然脫險，甚至起死回生。
如果說，遏制樓市價格俯沖是政策制定者的初衷，那么，今年年中“地王”現象頻出，是否政策猛藥所帶來的“副作用”，也值得認真思量。
兩只手推動國企當“地王”
一些國有企業(yè)出于資金保值和分享新一輪房地產上漲收益的考慮，涉足土地市場。在實際的操作中，部分企業(yè)將自有資金用于資本投資，而將信貸資金用于維持生產，這個現象值得多加思量。
2009年二季度以來，全國各地爭搶“地王”的大戲頻頻上演。銷售市場回暖和信貸放松的合力作用，催生了開發(fā)商拿地的熱情。
而在一季度，雖然政策刺激樓市出現了“小陽春”，但彼時，開發(fā)商多在觀望，土地交易市場依然低迷。
“地王”大戲的真正上演，是由一家名不見經傳的地產新玩家揭幕的。6月底，在北京廣渠路15號地的競拍現場，中化集團下屬的香港上市的方興地產以40.6億元天價，創(chuàng)造了北京新的單價“地王”記錄，樓面地價高達1.6萬元/平方米。此后，各地“地王”爭奪戰(zhàn)不斷升溫。
在深圳，招商華僑城投資公司以5.3億總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地，樓面價達1.89萬元/平方米，刷新紀錄成為深圳新“地王”。上海的爭奪更為激烈。7月份，金地集團以總價30.48億元取得青浦趙巷10號地塊，但這個“上海地王”紀錄很快被刷新。中國海外發(fā)展隨后在上海長風兩幅地塊的拍賣中一舉奪魁，以總價70.06億元、平均樓面地價2.24萬元/平方米，刷新今年“上海地王”總價紀錄，更成為今年的“中國地王”。
盡管土地市場此種爭奪似曾相識，但歷史應不會簡單地重演。與上一輪房地產泡沫期相比，此時的競爭已“物是人非”。國有企業(yè)成為地王之戰(zhàn)的主角，是一個新的看點。
克而瑞中國研究中心提供的報告顯示，上半年各月成交總價排行前十的地塊中，六成的高價地塊由具備國資背景企業(yè)獲得。而在下半年，保利、招商、中海、中冶等國資背景的企業(yè)在南京、深圳、上海等地，接二連三地將“地王”總價或單價推向更高點。
與此相對應的是，更多的傳統(tǒng)房地產民企以及上市公司卻普遍謹慎。
房地產龍頭企業(yè)萬科明確表示，在購地方面將避免拼“地王”。總裁郁亮說，萬科目前完全可以發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，避免與人“血拼”。SOHO中國董事長潘石屹更提醒業(yè)界，不要好了傷疤忘了痛，記吃不記打。
房地產行業(yè)人士普遍認為，信貸及貨幣政策的雙寬松為國有企業(yè)提供了充足的流動性，由于實體經濟回暖的基礎尚未夯實，一些國有企業(yè)出于資金保值和分享新一輪房地產上漲收益的考慮，涉足土地市場。
而在投資界人士看來，雖然監(jiān)管部門對信貸資金進入房地產市場有嚴格的監(jiān)管規(guī)定，但在實際的操作中，多數企業(yè)往往將自有資金用于資本投資，而將信貸資金用于維持生產，信貸資金實際上變相進入了股市、樓市。
市場存在的巨額利潤，政策上的操作空間，這兩只“手”成為推動國企或者國企背景的資本競相參與房地產逐鹿。
一位業(yè)內人士還認為，與2007年“地王”潮背景類似的是，2009年頻生新“地王”的另一個原因，是房地產開發(fā)商上市潮重啟。
2007年上半年，伴隨著宏觀經濟“偏熱”甚至“過熱”運行以及人民幣持續(xù)升值預期，房地產開發(fā)商集體陷入瘋狂，催生了一個個“地王”。隨后，很多大型開發(fā)商要么被高價的“地王”套牢，要么運用不同手段減輕“地王”帶來的資金壓力。而更多的中小開發(fā)商，則只能以不惜損失定金的代價堅決退地。
京、滬、深等中心城市“地王”頻出，不僅僅是土地市場回暖的重要標志；“地王”對于其周邊區(qū)域樓價的拉動，或許也將顯著改變市場的預期。
有專家認為，今年雖然出現了很多“地王”，但是平均房價并沒有超過前一個高位，而且僅在資金面的支撐下，房價創(chuàng)新高的可能性不是很大。
回顧歷史，往往能反思當前，并展望將來。2007年上半年，伴隨著宏觀經濟“偏熱”甚至“過熱”運行以及人民幣持續(xù)升值預期，股市、樓市攜手走高。在普遍的良好預期下，房地產開發(fā)商集體陷入瘋狂，從資本市場融資或者大舉舉債爭奪土地資源，從而催生了一個個“地王”。
不過，在內有調控政策降溫、外受國際金融危機沖擊的雙重作用下，房地產市場隨即迎來“拐點”，土地市場也同步滑向“冰點”的深淵。業(yè)內一般將2007年8月國務院出臺24號文（即《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》），視為上一輪房地產宏觀調控的標志性事件。這輪調控政策的手段，是通過提高二次購房首付比例及貸款利率，從而極大地抑制了購房需求。
此后，隨著美國次貸危機引發(fā)全球金融風暴，國內通貨膨脹急劇惡化，宏觀經濟形勢急轉直下，眾多投資和投機資本從廣州、深圳等市場撤離。
在這個火與冰的交替過程中，蘇寧環(huán)球的感觸可能跟浙江綠城同樣深刻。2007年8月，蘇寧環(huán)球以44.04億元獲得上海南京路163號地塊，樓面價格高達66930元/平方米，成為那時候中國的“單價地王”。不過，樓市和土地市場很快轉向，各界預期日益悲觀。隨后，蘇寧環(huán)球以政府修建地鐵工程，需更改該項目規(guī)劃為由，與上海黃浦區(qū)房地局解除了土地出讓合同，黃浦區(qū)政府同意將其已經繳納的土地出讓金全額退還。
然而，并不是所有的開發(fā)商都如蘇寧環(huán)球般幸運。很多大型開發(fā)商要么被高價的“地王”套牢，要么運用不同手段減輕“地王”帶來的資金壓力。而更多的中小開發(fā)商，則只能以不惜損失定金的代價堅決退地。
政策懸念：如何找到新平衡？
圍繞房地產政策走向，學界和房地產界存在爭議，需要中央政府慎重抉擇，把握新的平衡。一種認識是，當前房地產市場已泡沫積聚，應提前防范其對宏觀經濟的沖擊；另一種認識是，每一輪經濟從低迷走向回升時，房地產行業(yè)總會有好的表現，不能認為新一輪“地王”出現等于房地產市場有大的問題。
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