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　　“地王歸來”、“天價(jià)地再現(xiàn)”、“地價(jià)已超2007年最高峰”在低迷了近一年之后，土地市場(chǎng)重燃戰(zhàn)火。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國(guó)土地市場(chǎng)住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢價(jià)成交。到了5月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73%。

　　而與此同時(shí)，今年前5個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，已經(jīng)超過了2007年當(dāng)期的約21100萬平方米。“房?jī)r(jià)集體飆漲”、“全國(guó)各地排隊(duì)買房”、“炒房族歸來”的風(fēng)聲也見諸各大報(bào)章種種現(xiàn)象都給人聯(lián)想：房地產(chǎn)已經(jīng)復(fù)蘇？

　　貸款！融資！拿地！

　　從2007年底開始，隨著宏觀調(diào)控的影響和全球金融危機(jī)的波及，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了前所未有的低迷。僅僅在一個(gè)季度之前，包括富力、恒大在內(nèi)的眾房地產(chǎn)企業(yè)還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負(fù)面消息里。但一個(gè)季度之后，它們已重新開始高調(diào)拿地。

　　在北京，5月份土地交易成交23宗，比4月的7宗、3月的8宗成倍增長(zhǎng)；成交金額高達(dá)61.7億元，更是較上月暴漲481.67%。而在這61.7億元中，拿下朝陽區(qū)廣渠路10號(hào)地“地王”的富力地產(chǎn)，一家就貢獻(xiàn)了10.22億元。

　　廣州市6月10日成功拍賣出被譽(yù)為廣州新“地王”的珠江新城住宅用地，每平方米地價(jià)達(dá)到15300元。而作為廣州的中央商務(wù)區(qū)，珠江新城已經(jīng)連續(xù)四年沒有出讓住宅用地。

　　上海、天津等城市的土地成交量亦出現(xiàn)倍增。統(tǒng)計(jì)顯示，4月，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交183宗，環(huán)比增加89%，同比增加83%。

　　不少大型房企更是頻頻出手。萬科5月份共斥資23億在佛山、無錫、沈陽、青島四城連下6幅地塊；SOHO中國(guó)聲言“可供選擇的項(xiàng)目很多”；恒大地產(chǎn)更是“著急”到登報(bào)尋找土地項(xiàng)目

　　去年還在“哭窮”的房企們，怎么又突然“闊”了？

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要就是三大渠道：銀行貸款、企業(yè)自籌、預(yù)售款。

　　“我們看到，去年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款，銀行基本都給延期了。目前又到了房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，未來房地產(chǎn)如果走勢(shì)良好，房地產(chǎn)還錢才更有把握。所以，這時(shí)候銀行當(dāng)然要鼎力相助。”該人士告訴記者。

　　這一點(diǎn)似乎可以得到一個(gè)側(cè)面印證。審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義在6月24日人大常委會(huì)第五次會(huì)議上所作的2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行違規(guī)放貸總額達(dá)365.6億，其中：違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。

　　另一個(gè)資金來源是房地產(chǎn)企業(yè)的密集融資。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自今年4月份以來，包括金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)、SOHO中國(guó)、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的10余家房地產(chǎn)企業(yè)，融資金額超300億元人民幣，融資方式包括股票增發(fā)、發(fā)行企業(yè)債等。而融資目的，則大多為土地儲(chǔ)備資金。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在接受記者采訪時(shí)分析，今年一季度的樓市“小陽春”中，不少房企降價(jià)銷售、快速回籠現(xiàn)金的做法取得了良好的效果，房企資金鏈已經(jīng)有大幅改觀。“作為房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源的土地資源，只要房企資金鏈沒有問題、只要房企還希望擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，大肆拿地都是房企擴(kuò)張的首要舉動(dòng)。”

　　此外，2009年寬松的貨幣政策亦為市場(chǎng)注入了巨大的流動(dòng)性。數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，信貸增長(zhǎng)額度為5.8萬億，已經(jīng)超出年初央行預(yù)計(jì)的今年全年信貸新增5萬億的下限。

　　“大量的資金并沒有流入需要扶持的制造業(yè)和物流業(yè)，投資回報(bào)率最高的股市和樓市再次成為貨幣政策最大的受益者。”楊少鋒認(rèn)為。

　　除了寬松的貨幣政策、較低的貸款利率，近期，政府連續(xù)出臺(tái)新政扶持效果也開始顯現(xiàn)。

　　5月27日，國(guó)務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，這是商品房資本金比例13年來的首次下調(diào)，也被認(rèn)為是推動(dòng)樓市回暖的重大利好之一。

　　“中國(guó)樓市是個(gè)典型的政策市。”一位分析人士告訴記者，雖然房地產(chǎn)最終落選“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，并無“振興之名”，但實(shí)際上已獲得了“振興之實(shí)”。不少地方政府一直明里暗里在“救市”，因?yàn)椴粌H地方政府的土地出讓金、非稅收入與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著緊密聯(lián)系，地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、就業(yè)的擴(kuò)大等也都離不開房地產(chǎn)的支撐。

　　復(fù)興？復(fù)蘇？還是僅僅回暖？

　　土地交易的空前火爆，樓市的“小陽春”，能否說明地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始“復(fù)興”？

　　很多分析人士對(duì)此說法保持謹(jǐn)慎。“在歷史上，找不到任何一個(gè)國(guó)家，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚處低點(diǎn)的的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠一枝獨(dú)秀。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說，可以說房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇，“目前來看，只能說部分城市，尤其是部分大城市出現(xiàn)了高價(jià)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。整體來看，無論是復(fù)蘇的廣度、還是溢價(jià)水平，土地市場(chǎng)的繁榮程度都離2007年的高點(diǎn)還有一定距離。”

　　他對(duì)記者分析，這一輪地產(chǎn)商跑馬圈地的背后，除了反映出開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)計(jì)已經(jīng)由去年的悲觀轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳皩?duì)近期和中期樓市的扭轉(zhuǎn)表現(xiàn)樂觀，還與去年整個(gè)土地市場(chǎng)很低迷，很多企業(yè)的拿地需求被抑制不無關(guān)系。此外，土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，跟企業(yè)的投資投機(jī)需求也有關(guān)系。“有些投資者覺得現(xiàn)在流動(dòng)性過剩，未來可能有通脹預(yù)期，而土地能保值。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)，更直截了當(dāng)?shù)乇硎荆�土地市�?chǎng)并未逆市飄紅，甚至難說“復(fù)蘇”，只是輿論放大了人們的想象。

　　因?yàn)閿?shù)據(jù)顯示，作為象征開發(fā)商投資意愿的指標(biāo)，如房屋新開工面積、土地購置面積、土地開發(fā)面積等指標(biāo)依然呈下降趨勢(shì)。

　　5月份全國(guó)房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。

　　“這三個(gè)下降，說明開發(fā)商仍然不看好當(dāng)前市場(chǎng)，仍然有不確定性。因此，不能說現(xiàn)在土地市場(chǎng)復(fù)蘇了，而只能說今年前幾個(gè)月是在太冷了，現(xiàn)在僅出現(xiàn)了一點(diǎn)好轉(zhuǎn)的跡象。”顧云昌說。

　　一系列數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售面積增加了，但投資的熱情仍有所欠缺。今年1-5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1萬億元，同比增長(zhǎng)6.8%，其中商品住宅同比增長(zhǎng)4.4%；相比固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)32%而言，房地產(chǎn)投資增加比例仍然較低。

　　“現(xiàn)在是房地產(chǎn)投資10年來最低迷的階段。地產(chǎn)商拿地的積極性也是非常低的。好地塊大家都想爭(zhēng)。不能因?yàn)閭�(gè)別地塊，就感覺土地市場(chǎng)已經(jīng)熱的不得了了。”顧云昌說。