3月16日，《物權法》通過的消息，讓越秀區五羊新城豐景大廈業委會的主任周浩寧激動不已。兩年半前，周浩寧領著大廈業主挑起了一場物管風波，執意“趕走”了開發商指定的物業管理公司，并且由業委會自管大廈物業。由于這種做法沒有明確的法律依據，周浩寧一直有些提心吊膽。《物權法》的出臺，終于讓他吃了定心丸。
《物權法》剛一通過，率先“趕走”物業公司自管物業的豐景大廈成為了人們關注的焦點。一些與現有物業公司有糾紛的業主也紛紛前來取經，想學豐景大廈的做法，自行接管物業。對于這一點，周浩寧很自豪，自從業委會接管后，豐景大廈的物業管理費每平方米少了0.5元，業主自己掌握了物業的收益，216戶業主都嘗到了甜頭。
與此同時，爭議不斷出現。有專業人士表示，在自管模式下，業委會不是法人組織，一旦出了問題將無法追究責任人。
沒有專業經驗的業主能否管好物業？小區物業管理業主“自治”的模式在現實中到底有沒有可操作性？這種模式又存在什么問題？豐景大廈業主“自治”后的兩年，本報記者專門來到小區進行了深入調查。
這幾天，周浩寧一直沉浸在一種驕傲的感覺里，因為幾乎每天都有一些樓盤的業主找到他取經，詢問相同的問題:如何“趕跑”了開發商指定的物業管理公司，大廈的業主又是如何管理大廈物業的？“大家對我們的這種做法特別感興趣。”周浩寧說。
其實，豐景大廈“趕跑”原來物管公司的傳奇是在不經意間開始的。2004年4月以周浩寧為主的三四個積極分子就認為需要成立一個業主委員會，對物管公司進行監督，但起初并沒有“趕走”物管公司的意思。周浩寧和其他幾個積極分子一有時間就到物管公司去問問、看看。沒想到，這一問一看發現了一個大秘密。
豐景大廈的水電都是和另一家單位合用，每月物管公司都要將收齊的電費先交給另一家單位。“有一次，我們偷偷跟著他們去交電費，發現物管公司交出去的電費，只是收取電費的一半。同時，物管公司還向業主們多收了實際用電量的30%，所謂的‘公攤’，這樣物管公司拿走了業主交納的將近一半的電費。我們通過公告把這個事實披露給所有的業主，引起一片嘩然。”
對于業主們發現的這件“丑事”，豐景大廈以前的物業管理公司總經理周鑒堯予以了否認，“給別的單位的電費并沒有少交，只是抄表的時間不一樣。收取的公攤電費確實有，但不是多收30%，而是按照公共部門電表的數字分攤的。”
業委會成立:
協調無果原物管公司撤離
大多數業主并不相信物管公司的解釋，對物管公司的信任感也迅速降低。
2004年8月18日，豐景大廈召開了第一次全體業主大會，選出了15名業主代表。當時，請街道的工作人員來監票，還通過了一些文件和業主公約，并向有關部門提出了成立業主委員會的要求。
2004年10月8日，豐景大廈成立的業委會得到房管部門的正式批準。接下來1個月，周浩寧開始了與物管公司的拉鋸戰。“我們提出，第一，物業管理費按照政府指導價，每平方米收取1元;第二退還多收取的電費。在協商未果的情況下，我們給業主們發出通知，勸他們先不要交物業管理費。”周浩寧說。
10月25日，物管公司貼出了一張告示讓不少業主非常意外。物管公司稱，由于收不到物業管理費決定撤場。一夜之間，物管公司撤走了所有的大樓保安，搬走了所有的辦公設備，甚至包括一截短短的電話線。 但極具戲劇性的一幕是，“此后他們又陸續把電腦搬回來了。這說明他們并不想真的離開。”
但僵局仍在持續，直至最終由政府部門出面進行協調。根據雙方約定，2004年11月1日，原有的物管公司正式撤離豐景大廈，此前的債權債務由物管公司來承擔，此后的債權債務由豐景大廈業委會承擔。“走的時候，他們連保安床上的木板都拆走了。”一位業主說。
過渡期:
業委會接管穩定保安隊伍
物業管理公司的撤走，讓豐景大廈的業主們迎來了一段艱辛的日子。當時怕一時請不到保安，一位業主還從單位借來了幾名保安臨時值班。周浩寧說，“由于之前并沒有這樣的先例，打心底來講，還是有些擔心。但那個時候只能硬著頭皮上，大家計劃著先度過這段過渡期，再去找一家物管公司來經營。”
再聘請一家物業管理公司的計劃最終擱淺。“一是和我們共用水電的那家單位強烈反對再找新的物管公司，說他們不再信任物管公司了。另外一方面，房管局要求聘請物管公司一定要按照嚴格的招投標程序，這個過程太漫長了，我們等不了。”周浩寧說。
“通過一段時間的自管，業委會增強了信心，感覺這個事情我們也能做好。后來征求了房管局的意見，問我們自己扛下來行不行，他們的答復是，法律上并沒有反對，所以我們就自己干了。”周浩寧說，“現在看來，這個決策是正確的。”
為了保證迅速平穩過渡，豐景大廈業委會盡量沿用以前物管公司的一些經營合同。以前在大廈里從事物業管理方面的員工，只要愿意繼續干的，也盡量優先考慮。業主委員會接管之后，成績有目共睹。豐景大廈的電梯改造，以前的物管公司曾提出十多萬元的改造方案，業委會只花了2萬元就搞好了，而且沒有讓大家掏一分錢，全是從獲得的物業收入盈余中支出。過年的時候，業委會還免費給每戶業主送去5公斤平安米。
[1] [2] [下一頁]
