政府投入:重臉面還是重全局？
杜世成一直倡導“三點布局、一線展開、組團發展”的大城市發展框架。1994年，嶗山、黃島、城陽區劃入青島市區范圍，使得城區面積擴大了12倍，現市區面積為1102平方公里。這也客觀上為青島發展拉開了格局，中心城市實現了由“帶”狀結構向“品”字型布局的轉變，然而青島市內四區典型的南北差異卻越來越大。
市人大代表張非叢分析說，沿海的市南區以發展三產服務業、金融、地產為主，十分發達。北部的四方區和李滄區是老的工業區，化工、苯稹⑹繞笠擔浴岸蔽韉木猛耆瘓捌掀笠狄吹貢找賜馇ǎ斐傘襖瞎ひ登招幕蔽侍饌懷觥＠畈濁?2個市屬企業，多數關停，“招商引資去不了”。老企業本來就在相對偏遠的地帶，土地不如海邊地塊值錢，“本身沒有了效益，地塊又不值錢，招商引資不愛去那里，而政府過多投資沿海臉面上的大型工程，這與我國大量老工業區的現實格格不入啊”。
杜世成大力倡導建設的濱海大道長282.1公里，起自膠南瑯琊臺終止于即墨豐成。杜世成將之看做城市大框架主軸，一條產業聚集的金項鏈、引來項目蜂擁的“黃金線”。它自西往東，依次規劃瑯琊組團、膠南組團、紅島組團、鰲山組團、田橫組團，杜世成希望青島“白天是個大公園，晚上是座不夜城”。
杜世成幾年來明確的“挺進西海岸”的戰略構想，希望將青島經濟中心西移，吸引更多投資。同時，各種大規劃，比如大劇院、極地海洋世界、現代藝術中心海灣大橋、海底隧道等紛紛上馬。一向擅于在媒體上宣揚執政理念的杜世成，在任幾年間，提出的青島城市發展新理念不斷。
一位經濟學教授指出，杜世成確實推出很多新概念，比如“經營城市”、“學習型團隊”、“產業集群”等等。但他把“經營城市”的概念歪曲了，“城市功能非常廣泛，并不只是集中力量搞土地財富。哪怕僅僅在房地產這一塊，政府應該研究規律，利用手中土地資源宏觀調控，而不是一味唱高調，鼓勵房價畸形走高”。
“產業集群的想法是正確的，將工業集中，加快城市化進程，發展西海岸。但是這些講究過于豪華了，比如人造的濱海大道、跨海項目、青島大劇院等等，應該按照經濟發展要求來做基礎建設，而不是在財力有限的情況下，不顧城市經濟總量，人為地制造豪華工程。”他認為以青島目前的文化消費能力和財力，“10年后可以考慮這個項目，20年后才有建立大劇院的必要”。青島當地一位演藝市場從業者也向記者證實，“青島的文化市場消費能力很低，不管多大的明星來，演唱會能夠不賠本就不錯了”。而青島市從1987年就正式立項規劃的地鐵項目，到現在還沒有動工。市人大代表張非叢反問道:“城市腹地的交通問題，為何遠遠不及沿海的臉面工程重要？”如果上馬工程的巨額貸款，是地方政府以不償還銀行為前提的，那么這些“忽悠多于實際功效的大項目，是不是該更加慎重呢？”-
青島的畸形房價
饑餓式的土地供應、“招拍掛”中房地產商運作資金的轉嫁、全國性地產市場帶來的投資炒房，這些因素綜合起來將青島的房價推向高峰，同時也將青島帶入了GDP大市。青島一躍成為北中國房地產投資最熱的城市之一。700多萬人的城市擁有800多家地產公司。
二線城市的一線房價
1999年，東部沿海香港中路兩邊的商品房，最貴的也僅在3000多元/平方米。現在看來，1999年青島的房價在全國大中城市中毫不顯目。但僅僅兩年后——2001年，青島房價駛入了快車道。
“青島的房地產市場其實是個全國的市場。”青島市委黨校經濟學教研部教授程國有長期關注房價，他曾撰寫《青島房價緣何成為不倒翁？》。青島東部沿海的房子被三部分人買走了，一是青島本地有錢人，二是國內其他城市的有錢人，比如臨近的招遠，有個黃金礦，很多礦老板就到青島買房，三是韓國人，在青島的韓國人有數十萬，這部分人購買力很強。這三部分人買房后，真正長期住在青島的很少，大多數都只是在節假日來度假。因此，夜晚，沿濱海大道一路看下來，別墅、公寓只有零星的燈光透出。
自2001年青島確定成為奧運會帆船賽場后，房地產商開始炒作奧運概念，導致海邊的房價狂漲，很多人看中的是青島房價的升值空間。這中間一部分是長期炒房者，一部分是純粹短期投機炒房者，資金鏈條很脆弱，多數是靠貸款或抵押不動產得來，因此急于出手。許多樓盤一開盤就馬上進入了二手市場，這樣的投機性炒作也制造了一些房地產“泡沫”。
可以說青島的房地產市場從來都不冷清。從1992年青島房地產起步，就吸引了大批外商。在青島資深地產人士唐煒的記憶里，青島最早的房地產商基本全是外資，主要來自香港、臺灣地區，還有一部分美籍華人。
那時候整個青島東部幾乎全是農村。青島市剛開始大力招商引資時，提供了相當優惠的政策。政府拿出所有的土地資源任地產商挑選，但往往并不了解外來地產商的實力、信譽等，只能看外在包裝。比如，地產商住的賓館、開的車、印的名片。當時的地價現在看來相當便宜，1992年，臺灣地區一家開發商拿下了東部海邊石老人附近220畝地，每畝地價格不足8萬元。現在石老人附近一畝地價格在1800萬元左右。
地價不高，房價卻不低。1994年，東部沿海的別墅價格就達到了1萬元/平方米，一家外資公司開發的74棟別墅、4棟公寓樓很快就賣光了。這一年，青島的房地產企業已經達到了400多家，其中本地的房地產企業占一半左右。
此時青島東部剛進入開發期，地產企業拿地相對容易，整個地產市場一片混戰。到1996年，地產市場進入低谷期，外資企業由于鋪的攤子大，很多都缺乏資金，多個項目就此擱置，成了爛尾樓。唐煒舉例說，深華太陽城至今還是個大坑，新加坡環宇開發的爛尾樓至今還無人接手。真正做下來的項目只有陽光大廈、弄海園、銀都花園、太平洋中心等很少幾個。港商，臺商以及其他外商這時候基本全都撤出青島。可以說上世紀90年代后期，在青島市政府東遷的帶動下，東部沿海地段開始走活，但房地產市場相對穩健。
杜世成2001年主政青島的時候，東部可供開發的土地已屈指可數。新修建的濱海大道從膠南沿海到棧橋、嶗山，最后通到即墨，環繞膠州灣，整個提升了青島東部沒有開發的土地的價值。東部房價至此瘋狂上漲，青島進入了第二輪房地產開發熱潮。
與此相對應的是西海岸，西海岸的黃島在上世紀80年代就成立了經濟技術開發區，但發展緩慢，一直沒有獲得房地產商的青睞。杜世成力主青島經濟重心西移，隨著加工業、制造業、碼頭、工業園落戶，黃島開始紅火，房地產開發也駛入了快速道。當年曾任天泰地產副總的唐煒回憶說，2001年，天泰地產在西海岸開發了天泰陽光海岸精裝修項目，項目由韓國設計師設計，24萬平方米的樓盤，3450元/平方米起價。當時西海岸天泰陽光海岸周邊的項目大多在1200元/平方米左右，但這個樓盤很快銷售一空。
在這一輪的房地產開發熱潮中，參與者基本都是本地企業。四五年的時間，青島市內四區(嶗山、市南、市北、四方)可供開發的空地基本開發完畢。此時，政府將開發重心轉向了李滄、城陽等郊區，開始批大地塊。外地房地產大鱷此時開始進入青島。以萬科、綠城等為主，但這些外地房地產大鱷也都和本地企業合作。一般是本地企業有地，外地企業出資。萬科和青島本地銀盛泰合作開發城陽40萬平方米的地塊，綠城和百通合作開發李滄區184萬平方米的地塊，“這樣大的面積在過去想都不要想”。
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