【策劃人語】
歲末年初，萬象更新。2007年，已經作為房地產調控的“政策落實年”，而被業內外人士寄予后望。
然而，政策沒有形勢跑得快，落實永遠是我們需要認真對待的問題。2007年，無論是房地產的土地源頭、金融支柱、交易和保障層面，我們的調控“良藥”都面臨能否完全顯效的問題，這也直接關系到調控的成敗與否。
這一個月的《上證·地產投資》依舊銳進者不速退，愿意和您一起探討政策貫徹中可能的、或明或暗的掣肘，一起來謀劃解決的辦法。第一期，我們就從土地源頭出發，看看土地增值稅的全面清算、土地審批方式的變革、土地出讓金的改革以及閑置土地的收回這些曾經震動市場的重大決策，還有多少暗礁需要避開，還有多少細則需要鋪展，還有多少“對策”需要解決……
權當一回憂天之杞人吧。
土地增值稅 執行盲點仍在
“房地產宏觀調控是多個政策共同作用的結果。”面對新出臺的土地增值稅清算新政可能給市場帶來的巨大影響，國稅總局局長謝旭人近日如是說。
盡管眾多政府人士和專家在新政導致房地產股一片“慘跌”后紛紛表態，稱土地增值稅清算不會給開發商帶來成本驟增，也不會直接引起房價上漲，但土地增值稅的嚴格清算無疑是今年第一個引爆的調控“火藥筒”，并由此引來房地產市場的全面盤整。
1月25日，國稅總局在官方網站上發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，成為此輪土地增值稅清算政策的開端。
而因為采取累進制度按增值額逐級遞增征收土地增值稅，一些拿地時間較早，地價便宜，而房地產銷售價格較高的物業開發商可能受到致命的打擊。
“如果嚴格征收，一個項目交上幾億土地增值稅也是可能的。因為是對增值部分交一定比例的稅收，開發商無論怎么交還是有賺的。但是關鍵的問題是一些開發商沒有想到會嚴格清算，大量獲利資金已經用于其它投資領域。一旦征收可能導致資金鏈斷裂，甚至拋盤退市。”上海興海房產綜合開發公司副總經理謝國亞表示。
正因為土地增值稅清算具有如此重大的影響，政策執行情況就成為保證效果的關鍵點。“因為《通知》中在很多細節方面為地方政府留出了彈性空間，我們對清算效果仍存很大的質疑。”有市場人士稱。
例如，《通知》對“竣工85%”或“銷售3年以上”的項目稱“可以要求清算”。“‘可以’而非‘必須’的說法其實很含糊。”謝國亞稱。又如，對于拒不出示納稅材料等情況，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。“這些都有賴于地方細則做出詳細規定，不排除有些企業通過疏通關系規避土地增值稅。”一位開發商稱。
此外，一些在國稅總局《通知》中沒有提及的執行瓶頸也在地方細則討論中出現，如在開發成本界定方面，企業取得大量正規勞務費發票，如何確定其合理性；如果開發商開發出來的房屋用做拆遷補償，項目收入如何確定等。
審批與出讓 權力尋租之憂
從去年開始的此輪房地產宏觀調控，土地成為政策關注的重中之重，存在于中央與地方之間的土地利益分配和管理權限的調整，組成了土地新政的核心。然而，在利益與權限的再分配中，新的矛盾和問題隨之產生。
去年9月，國土資源部發下文件，從規劃計劃、占用基本農田、征地程序、占補平衡等環節，對建設用地審批程序提出嚴格要求，以從嚴控制新增建設用地規模，抑制一些行業和地區固定資產投資增長過快。
今年初，醞釀已久的城市建設用地審批方式作出重大調整。在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，由國務院分批次審批的農用地轉用和土地征收，調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報。同時輔以全國土地督察制度，對農用地轉用和土地征收兩項審批事項是否符合法律法規規定的權限、標準、程序進行合法性審查。
“對城市建設用地審批方式的調整是為了節省層層報批的時間，提高行政效率，但是，地方控制較多的情況下會不會引發新的尋租空間，這是我們擔心的重要內容。”北京一家大型房地產開發企業相關負責人稱，“雖然有了土地督察制度的建立，但監管不到位是一個老問題。”
除了土地審批方式外，建設用地招拍掛制度也隨著“住房保障工程”的啟動有了新的特點。“因為有‘限地價限房價’的要求，招拍掛不會僅僅‘唯價高者得’，而實行‘綜合打分’。在此背景下，一些國有企業和有關系的企業，憑借良好的政府關系，可能受惠于新政。”上述北京開發商稱。
“這是一個普遍的行政命題，即決策指標的量化與平衡原則之間存在矛盾。”房地產專家解釋，“價高者得”是簡單且透明的量化標準，而考慮到成本控制、開發資質等綜合指標，又不能完全做到。增加了地方政府決策土地供應的權限，也無疑增大了其出現尋租行為的風險。這種矛盾，是目前土地管理新政的核心問題。
土地出讓金 地方執行阻力
去年年底，醞釀多時的土地出讓金新政以國辦發《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》的形式下發，將國有土地使用權出讓收支納入地方預算，實行“收支兩條線”管理成為核心內容。
對此，業內普遍的評論是，新政根本目的在于遏制地方政府賣地沖動。“政策是好的，關鍵是執行。”上海一位開發商認為，“如果當地政府的行政考核體制不改變，招商引資與GDP增長率仍然是彰顯政績的主要內容，地方的賣地沖動仍然不會改變。”
專家也表示，體制的建立有一個過程，土地出讓金作為地方政府“第二錢袋”，其利益的重新分配無疑是傷筋動骨之舉。另外，如果將每年土地收益中的5%用于當地廉租房等保障類住房的建設，各地的執行情況如何監管，也是市場擔憂的內容之一。
土地出讓金收益與農民利益的不對接也是業內關于這一政策的討論焦點之一。土地出讓金指國有土地使用權出讓的收益，通俗地說就是“地價”，而該收益又是中國土地批租制度下形成的特有的一類收益。“本質上講，高額土地出讓金取之于土地，也取之于原本在土地上生活和耕種的農民。將土地使用權轉讓后的部分收益還之于農，讓農民真正分享社會經濟發展成果，是需要政府考慮的深層課題。”專家表示。
此外，地方政府可以從土地出讓收入中安排一部分資金用于補助被征地農民社會保障支出。“這些規定都是框架性的，對地方政府違背規定的做法沒有切實的處罰措施，截留、擠占和挪用這些補償費用的情況需要細則來完全堵截。”專家表示。
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