經(jīng)營 轉(zhuǎn)售為租
土地增值稅一記重拳，似乎打到了開發(fā)商的七寸痛處，由此帶來的市場盤整也可能成為房地產(chǎn)未來幾年的發(fā)展方向，其中便包括開發(fā)商變出售物業(yè)為持有物業(yè)、變銷售獲利為出租經(jīng)營獲利。
本月16日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從下月起，各地按照通知精神嚴(yán)格清算土地增值稅。此后兩天，房地產(chǎn)上市公司股票一路狂瀉，資本市場一片恐慌。
“如果按照土地增值稅清算辦法嚴(yán)格征收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋上需要為土地增值部分交納的稅款可能給開發(fā)商帶來致命的資金壓力。”一位上海開發(fā)商表示。
有業(yè)內(nèi)人士指出，土地持有時間越長、拿地成本越低的房地產(chǎn)項目遭遇的稅賦壓力越大。根據(jù)土地增值稅法，征收以增值額在成本中的占比不同，分四個不同的稅率基礎(chǔ)征收。增值額占比50%以下，征收增值部分的30%，以此類推，增值額占比分別在50%至100%、100%至200%、200%以上的三種情況，征收增值部分的40%、50%和60%作為增值稅。
但再看規(guī)定，不出售物業(yè)的情況可以免征土地增值稅。“僅這一條規(guī)定可能導(dǎo)致大量開發(fā)商從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)入商用物業(yè)開發(fā)，變出售為出租。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司一位負(fù)責(zé)人坦言。同時，根據(jù)證券分析機(jī)構(gòu)的評估報告，一些以經(jīng)營持有型物業(yè)為主的開發(fā)商可能在后土地增值稅時代占得資本先機(jī)，比如中國國貿(mào)、浦東金橋等房地產(chǎn)類上市公司。
然而，并非所有的開發(fā)商都有機(jī)會成功轉(zhuǎn)型。分析師介紹，商用物業(yè)的開發(fā)及持有經(jīng)營需要開發(fā)商具有更大的資金實力，以應(yīng)對較長期的資金鏈需求。一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多以短期獲利的住宅開發(fā)為主，同時也不具備經(jīng)營商用物業(yè)的經(jīng)驗。
另外，很可能在2007年隨之到來的物業(yè)稅也給持有型物業(yè)帶來很多不確定性。物業(yè)稅就是針對物業(yè)持有者征收的稅種。如果是自住性質(zhì)，物業(yè)稅或稱房產(chǎn)稅可能減免，但開發(fā)商持有的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，征收物業(yè)稅是難免的。
上海易居房地產(chǎn)研究院副總經(jīng)理于丹丹則表示，物業(yè)稅等不確定的稅賦成本可能沖抵避免土地增值稅給開發(fā)商帶來的利好，由此導(dǎo)致大范圍“住宅轉(zhuǎn)商業(yè)、出售轉(zhuǎn)出租”潮流的形成。
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