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　　◎為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大？

　　◎在呼吁開發商公布成本時，究竟所要公布的是什么成本？

　　◎價格降到了成本之下，是否意味著這些企業在做“賠本買賣”？

　　◎都說地方政府“以地生財”，那么土地出讓收入干什么用了？

　　2009年兩會前后，“房價降價空間還有多大”的問題再成熱點。但在有關討論中，關于開發商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的意見仍是莫衷一是，許多從生活經驗而來的簡單判斷實際上在一定程度地掩蓋了客觀本質。因此，有必要從房地產經濟學的角度再做辨析。

　　一、 房地產“暴利”的關鍵并不在成本

　　很多人把房價是否“到底”的判斷建立在房價和成本的比較上。一段時期來，要求開發商公布成本的呼聲一直比較強烈。2008年下半年以來，也確有開發商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本，以示幾無降價空間。

　　我們基本可以假定，公布成本的開發商并未蒙人。資料顯示，我國房地產業平均的毛利潤率為8%-10%。相當多的中小開發商的利潤率還遠達不到這個水平。但那些坦然公布成本的開發商顯然有意無意地掩蓋了一個相當多人忽略的事實。這個事實就是，開發商的利潤，甚或說“暴利”，并非僅僅來自于房價與成本的差距。在更大程度上，開發商的利潤來源于開發過程的金融杠桿。

　　房地產的成本利潤率并不很高。但這并不意味著開發商無厚利，甚或暴利可圖。

　　我們假定，建造某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計的總成本確確實實需要1億元，總售價為1.1億元；那么這個項目的毛利潤率僅為10%。但秘密在于，這1億元的總成本中，開發商的自有資金投入，可能只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發貸款、購房人的按揭貸款等。顯然，即使該項目的毛利潤率只有10%，開發商的自有資金利潤率也可達50%！在2007年的一段時期內，由于房地產市場銷售火爆，銷售周期很短，一些開發商采取了“五個果三個蓋”的資金策略，不斷用后期預售房款投入前期項目，通過加速資金周轉，大大提高了資金利用率，從而也就進一步提高了自有資金的回報率。開發商“暴利”的秘密就在于此。動用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

　　金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中，如果總售價低于總成本，樓盤或者會由于缺乏后續資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發商從自有資金中承擔巨額虧損。這就是為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開掘出的降價空間其實很有限。