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　　帶頭大哥一呼百應

　　港資開發商布局滬上商業物業

　　“真如項目的動工預期很可能會引起港資開發商投資內地商業地產的一波熱潮。”麥德光這樣預計。

　　無獨有偶，瑞銀也在2月末發布的研究報告中表明，長實真如項目的破土或顯示了現金充裕的香港地產商，能在國內房地產周期接近谷底時買入平價土地的趨勢。

　　麥德光表示，長實在內地大部分的盈利都來自與和記黃埔合作開發的住宅地產項目，商業物業還沒有開始貢獻盈利。然而長實出手內地超大型商業項目，相比起內地和香港的競爭者，有著資金實力和開發經驗的獨特優勢。長實目前的資產負債率在10%以下，相比起內地房企動輒50%的資產負債率，長實現金流充裕，無需過度舉債，這對于講求“永續經營”的商業地產來說尤為重要。從長期來講，長實的商業物業將為企業帶來穩定的租金回報，發揮商業地產“熨平經濟周期”的功能。

　　除了長實以外，其他香港開發商布局上海商業地產的步伐也從來沒有間斷過。即使是在被認作“內地房市調整年”的2008年，與長實并列“香港地產五虎”的新鴻基地產仍表示將增加投資300多億元。

　　在新鴻基擴展其內地房產版圖的這三年中，其投資額比例由現在的17%提升至30%，投資額從現在的400多億元升至700多億元。

　　新鴻基2007/2008年報顯示，截至2008年9月止，公司在內地的土地儲備(總樓面面積)已經超過620萬平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進的滬上土地中，近80%將用于建設包括寫字樓、商場和酒店在內的商業物業。這就意味著自今年起新鴻基將有超過70萬商用物業投向市場。其中，新鴻基位于上海陸家嘴核心的上海國金中心已于2008年11月封頂，看來公司將于今年覓良機將該項目推向市場。

　　但新鴻基也因其對內地物業投資的放量而擔負著沉重的資金壓力。盡管港資開發商的現金流狀況普遍優于內地房企，但根據WIND統計，截至2009年3月4日，新鴻基地產的經營現金流達-246.06倍，而長實的這一數據為78.09倍。

　　而最早布局上海商業物業的恒隆集團在2008年已經嘗到先行一步的甜頭。至2008年來自內地的商業租賃收入已超過港幣10億元(合人民幣1024百萬元)，超過租賃總收入的50%。目前內地的租金收益全部來自恒隆位于上海的恒隆廣場與港匯廣場。

　　廣州合富輝煌集團董事副總經理黎振偉近日表示，政府已經在力推安居房，宏觀調控的大方向導致內地的住宅房價不可能再繼續提得很高。而商業地產不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領域，可提升運作的空間很大，所以外資機構眼下更熱衷追捧零售商業。“目前，內地住宅地產的投資回報率大概為3%～5%，而商業地產的回報率則有6%～8%。”