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　　今年1月，北京市建委貫徹國務院穩定市場的宗旨，發布了十五條促進房地產業健康發展的新政，其中 “限外令”的解禁，松綁了外籍和港澳臺人士在北京只能購買一套住宅的規定。記者調查發現，上述政策實施一個多月以來，北京的大多數中高檔住宅成交量目前并未因此高漲；專業人士認為，市場對政策反應有滯后性，擴大購買群體的范圍在低迷的市場狀況下還是給高端市場帶來“甘露”。研究機構的調查顯示，北京房地產市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個，待售套數累計26483套，占北京總存量兩成左右。

　　高端住宅市場

　　沉淀資金高達844億元

　　據亞豪機構統計數據顯示，截至今年2月1日，北京房地產市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個，這些項目已取得預售許可的待售套數累計26483套，待售面積354.4萬平方米；而同期北京存量住宅總套數、面積分別為144933套、1880萬平方米，因此存量高端住宅的套數、面積分別占北京總存量兩成左右。

　　亞豪機構副總經理王英男分析認為，雖然存量高端住宅的市場占比不高，但由于其較高的銷售價格，使得其存量銷售額達到了844億元，而2008年全年北京完成房地產開發投資僅為1908.7億元，與之相比，高端住宅市場沉積的資金占到了去年總投資額的44%。王英男認為部分開發完成的高端住宅產品空置，不僅損傷了相關開發企業的投資收益，加大了經營風險，同時也是對城市稀缺資源的極大浪費。

　　公寓類產品過剩？

　　“限外令”最大的受惠項目是哪類？在對北京市場上的存量房進行劃分時發現，存量高端住宅中有6成為公寓項目。據亞豪機構統計數據顯示，北京110個單價在18000元/平方米以上的在售高端住宅項目中公寓項目70個、別墅項目28個、住宅項目12個，分別占總在售項目的64%、25%、11%。

　　調查顯示，二環至五環區域成為了公寓類項目的重點供應區域，共有60個項目在售，占總供應量的86%，分布在朝陽和海淀兩大城區，存量套數高達15935套。此外，二環內公寓項目售價較高，開盤均價31375元/平方米；五環外公寓售價較低，開盤均價為22250元/平方米。事實上，高供應量也帶來了巨大的銷售壓力。截至2月1日，朝陽區高檔公寓的平均銷售率達到35%。從朝陽區存量高檔公寓項目的環線分布來看，三至五環共28個項目，占朝陽區總供應量的66.7%，存量公寓套數高達9884套，占朝陽區總存量住宅的74%，北京市總存量的37%，高檔物業的集中使得項目之間競爭壓力加劇、存量加大。

　　“限外令”解禁實效有待市場檢驗

　　對于“限外令”解禁給眼下市場帶來的實際效果，業內也秉持兩種截然不同的態度。王英男認為，“限外令”的暫緩執行有望加速存量滯銷項目的消化，加快銷售資金回籠，在目前的市場形勢下，為幫助開發企業增強抗風險能力起到了重要的作用。

　　一些外資經紀機構和投資機構在接受記者采訪時則對政策效果持謹慎態度。世邦魏理仕研究部董事覃曉梅認為，市場不會很快恢復，她分析道：“在目前國際金融危機前景還不是特別明朗的前提下，有能力購房的高端置業人群還是會非常謹慎，市場的恢復有賴于信心建立的過程，最樂觀的估計市場會在今年下半年回暖。”專門從事資產管理和投資服務的中盛投資機構董事長楊永強也認同這種觀點，“過去幾年房地產行業過量的開發，已經透支了整個投資的多年回報，‘限外令’的暫停，很難有實質意義上的拉動”。“限外令”暫停執行的實際作用如何，仍有待市場檢驗。