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　　試點的探索

　　突破了理論困境，住房改革的實踐，便在鄧小平劃定的“提高租金，出售公房”的圈子里，開始試點。

　　最初的試點，于1982年在四平、常州、鄭州、沙市四地起步，并以點狀逐步向全國分散，到1985年底，全國已有1604個城市和300個縣鎮在進行住房改革的試點，共向個人出售了1095.8萬平方米的住宅。在各地自主改革的基礎上，1986年，國務院住房改革領導小組又啟動了煙臺、唐山、蚌埠三個城市的綜合配套改革。

　　“這些試點大同小異，總的思路就是找錢，想什么辦法，才能弄來建房的錢。當時能考慮到的就是賣房子和提高租金這兩條路，把新建住宅出售給職工個人，提高房租，把拿到的錢再投入到新的住房建設上。”社科院財貿研究所研究員、房改制度研究專家汪莉娜說，無論是哪一種辦法，都有一個問題回避不了，老百姓是否有購房的意愿和能力。

　　此時，中國的改革剛剛推進到城市，企業正在進行擴權讓利的探索，職工工資的改革尚未全面啟動。

　　煙臺市民宮建華當時每個月工資只有52元，根據煙臺的試點方案，即使在給了各種優惠后，買一套70平方米的房子，仍然需要2萬元，相當于她不吃不喝30余年的工資。

　　不僅沒有能力買，她還有很多顧慮。

　　“買房就是有私產，誰還敢買房子。再說，住公家的房子，不僅房租低，水管壞了有人修，燈泡壞了有人換，干嗎要買房子。”

　　在改革開放剛剛開始的上世紀80年代，這是絕大多數普通中國人的想法。

　　提租的改革，也阻力重重。根據煙臺的方案，考慮到職工的承受能力，房租提高后，由企業按照職工工資的29%給職工發放住房券，這部分房租上漲的壓力，實際由企業承擔，成為正在放權讓利的企業的一個大包袱。這個包袱，在1988年的通貨膨脹壓力下，而越發顯得沉重。

　　最終，在企業的反對和各地出現的賤賣公房的風潮中，這些在各地進行的試點被叫停或不了了之。

　　“出現這些問題的原因，在于這個時候的改革，并沒有進行制度設計和全盤的考慮。在政府財力不足，企業面臨轉制的情況下，‘甩包袱’是政府政策選擇的初衷，企業改革、金融改革都滯后于住房改革，不能提供很好的支持。”汪莉娜說。

　　上海的突破

　　在全國的房改陷入困境時，1991年，上海建立的住房公積金制度，為解決房改中的資金難題，提供了一條可行的出路。

　　1985年研究生畢業分配到上海計委研究所后，戴曉波的第一個課題，就是研究住房制度改革，6年后，他是《上海住房改革方案》的方案組組長、執筆者。

　　此時，“提租售房”的改革正在全國各地試點，提租派和售房派的爭論之聲此起彼伏。在這個圈子里兜兜轉轉了幾年后，戴曉波意識到，必須尋找到第三條道路。

　　1990年的上海，春寒料峭，剛剛過了春節，時任上海市市長的朱镕基就帶著幾個人到了新加坡等地，他此行的目的，是為上海的住房改革尋到一條破題之道。此前，他剛剛接受了人大代表的質詢，“為什么你當了市長，上海的住宅竣工面積少了100萬平方米？”

　　“朱镕基回來后說，上海的住房制度改革，他一直放在心上，核心問題就是資金問題。新加坡的公積金制度，可以借鑒。”戴曉波說。

　　1991年5月，作為5個重要內容之一，公積金制度被寫入上海的住房改革方案。根據這個方案，上海市要為職工建立“住房基金”，錢由職工和企業共同負擔，數額為職工工資總額的5%，這些錢，由公積金中心統一管理，用于向企業建房和個人購房發放貸款。

　　建設銀行上海分行，承擔了上海全市公積金賬戶的設立工作。房地產信貸部主任顧浩鐘說，賬戶設立工作啟動僅僅兩個月，建行就為全市40多萬個職工開設了賬戶，到1995年底，已經歸集資金77.18億元。

　　1992年5月8日，上海普通職工楊希鴻，出現在中央電視臺的新聞聯播里。穿著灰色毛衣，燙著卷發的楊希鴻，在一份油印的、略顯粗糙的借款合同上，簽下了自己的名字，成為全上海，乃至全國首批通過公積金貸款買房的個人。

　　楊希鴻至今仍保存著這份編號為001號的借款合同書。合同書上寫明，楊希鴻向住房公積金中心貸了8萬元分期償還的貸款。這8萬元，幫助楊希鴻圓了多年的住房夢。

　　很多朋友來向楊希鴻祝賀，“恭喜你啊，有了自己的不動產了。”楊希鴻說，這個祝賀，“比我自己理解的還要深”。

　　由成思危牽頭的全國住房改革研究小組的調查數字，證明了公積金對提高公民購房能力確有作用。在被調查者中，1980年到1990年間，購買公房的居民只有8.6%；1994年到1997年推廣公積金的階段，有一半以上的人購置了公房。