發表評論 讀年報，看走勢
“黑色星期”后的地產板塊未“絕唱”
本周二，滬指第一次被擊穿到3000點整數關口，這與整個地產板塊突然被機構沽空、經歷了“黑色一周”有直接的關系。從一季度行業板塊市場表現第一，到短時期內淪落為市場拋售的“重災區”，地產股不到半年時間就經歷了冰火兩重天。對于投資者而言，是否有必要來“堅守”地產板塊，如今是否要選擇投資地產股？民族證券劉佳章對市場進行了分析。
對比：今年上市地產公司利潤增長幅度較去年下降成普遍預期。
劉佳章認為，盡管地產公司年報基本披露完成，且各項指標符合預期，但基于2007年對各行業普遍面臨“拐點”考驗，2008年各家上市公司利潤同比增長幅度下降成為市場普遍預期,因此利潤率、現金流、資產負債率等財務指標可看作是衡量基于宏觀調控下的各家上市公司資產質量更為恰當，其中龍頭類公司如萬科A、金地集團所反映的資產質量明顯高于同行業水平，相對抵御“24號”文件(即《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)沖擊的能力相對強。
現狀：地產股一季度遭遇集中拋售源于機構投資理念。
分析地產板塊為何如此下跌，劉佳章說：“地產板塊一季度表現最好，也就最容易在市場繼續下跌時遭到機構的拋售，‘補跌’成必然；機構拋售地產股行為，從側面反映出機構投資者如何看待當前地產板塊。”據劉佳章介紹，滬指走到3400點至3000點時期，機構意見分歧由較大轉變為趨于一致，即普遍悲觀。因此，部分倉位較重的機構選擇減倉拋售地產股，導致地產板塊近期大跌。
后市：地產板塊走勢關鍵看宏觀調控能否減緩。
劉佳章指出，對比制造業及上游原材料等周期性行業，地產行業投資優勢稍強；但隨著整個股票市場環境的惡化，地產板塊也很難獨善其身。值得關注的是，地產的宏觀調控能否減緩才是其走勢關鍵。
劉佳章分析認為，地產行業未來的預期也許沒有投資者想象中那么悲觀，從市場整體來看，順勢而為當成為近期投資地產板塊的主導思想，萬科A等行業龍頭類公司也最能夠成為抵御市場和行業下跌影響的投資品種。
專家觀點
投資地產板塊 警惕三大風險
有段時間，大家不斷地看有刷新所謂的地王紀錄。房地產業內幾個老板提出，現在房地產市場存在三大風險。
一是大量盲目圈地風險。現在圈地的價格很高，而樓面價跟現在的房地產當地市場的價格是一樣的，這就意味著你根本不可能掙錢。但是這些圈地的人，就是看好未來三到五年。比如五年分期開發，一年地價漲20%就能回本，之后就能掙錢。那么，中國的房地產市場還能不能有連續五年的20%增長，我們不知道，這要打個問號。
二是法律風險。上市公司尤其是房地產公司面臨著法律風險，他們大量囤地之后，在法律上，兩年不開發地要被收回，一年不開發，要交滯納金。現在有的上市公司手中圈的地十年都開不完。不能說因為現在地方政府不認真，沒有查處你，你就可以冒險，一旦認真起來你就是違法的。我覺得，當大家都關注這個事情的時候，成為社會輿論焦點的時候，就回避不了。中央政府一直要打擊囤地、捂盤，但是很多地方的人會告訴你，他們那里沒有這個現象。可上市公司的報表就暴露了一切。現在地價增值要比房價增值空間大得多，投資者追捧地產股也是因為它囤地。實際上政府一開放地塊投放，房價馬上就跌下來。地對于中國，特別內地來講，不是一個稀缺資源。
三是大量保障性住房的推出對商品房沖擊的風險。去年8月份國務院出臺解決中低收入人群的包括經濟適用房的條例，基本上定在60平方米左右，這意味著按照政策要求，會有大量的滿足中低階層收入人群的保障房，入市供應量會急劇放大，放大之后會對低價房源價格產生巨大的下拉作用。
部分企業2007年年報摘要
萬科：2007年住宅銷售套數居全球第一
萬科(00002)年報中顯示，其實現營業收入355.3億元，實現凈利潤48.4億元，同比分別增長98.3%和110.8%。2007年，萬科共銷售住宅4.8萬套，銷售套數位居世界首位。
SOHO中國：可售房屋銷售率近乎100%
SOHO中國(股份代號：410)營業額較2006年增長300%；而純利則飆升477%。該公司年報顯示，其公司物業的平均銷售價格的顯著增長和100%或幾近100%的可售面積均被售出。
遠洋地產：凈債務與總資本比率不足15%。
遠洋地產(股份代號：3377)年年報顯示，其營業額達57.5億元，較上年同期增加55%。截至2007年底，該企業凈債務與總資本比率僅為約14.3%。
富力地產：一年銷售額達161億元
富力地產(2777.HK)2007年年報顯示，公司銷售額達到人民幣161億元，較2006年增長40%；營業額上升45%，達到人民幣148億元。
今年年初以來，住宅成交量一直不見起色、央行收緊銀根一次次上調存款儲備金率，導致地產企業面臨資金壓力“降價”賣房，隨后出現恒大地產IPO流產、中坤地產上市計劃擱置、潘石屹提出“百日房地產業巨變”論……房地產市場風起云涌。作為需求者，2008年買不買房？作為投資者，2008年要不要買地產股？上述熱點成為大眾關注的焦點。在繼前幾期本報策劃調查住宅買賣市場后，借主流上市地產企業2007年年報全部“放榜”之際，本期我們與業內知名專家攜手對80家主營上市地產公司的年報進行分析，幫投資者從中理出一些“眉目”。
“預計在奧運會結束后的幾個月內，甲級寫字樓和商鋪將造成暫時性供求過剩的局面。”
——陳斌(Ben Christensen) 仲量聯行研究部經理
在日前仲量聯行發布的《快速邁向新北京》的白皮書中，指出在2007年和2008年北京高檔房地產市場快速擴張，寫字樓、商鋪和住宅市場總存量的增長幅度預計將分別達到52%、89%和58%。仲量聯行研究部經理陳斌為此解釋，這種擴張是建立在高檔物業市場基數相對較小的基礎上，并且數據代表的是高檔物業市場而非大眾物業市場的增長幅度。同時，由于這種增長幅度非常顯著，預計在奧運會結束后的幾個月內將造成暫時性供求過剩的局面。不過，他認為這種影響是短期性的，因2010年-2011年整體新增供應量預計將會減少，市場強勁的需求將會吸納剩下的空置空間。
“第二季度，北京高檔住宅的成交量將繼續萎縮，原因是新盤供應量逐步放大，而高檔住宅所占比重越來越少。”
——岳峰鋼 DTZ戴德梁行綜合住宅服務華北區董事
DTZ戴德梁行發布第一季度報告,顯示北京住宅供應量較去年一季度相比下降35.6%；同時住宅成交量同比月降幅在4成以上。DTZ戴德梁行綜合住宅服務華北區董事岳峰鋼則透露，樓市回暖跡象同比去年一季度來看并未顯現出來，同時預計今年二季度一手高檔住宅的成交量還將繼續萎縮，原因是新盤供應量逐步放大，多集中在普通住宅和小戶型項目，而高檔住宅所占總比重越來越少，對比以往的成交量繼續呈現下降的勢態。
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