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圖為上海房產交易會中。4月第一周上海商品住宅成交均價達到16405元/平方米，創歷史新高。佑威房地產研究中心7日發布數據顯示，上周(3月31日-4月6日)上海一手商品住宅的成交均價環比(與前一周相比)上漲17%，比2月份第三周跌破萬元時的9767元/平方米均價上升了68%。 中新社發 井韋 攝
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盡管很多開發商表示對漲價充滿了信心，但是在采訪中記者發現，一些新盤之間頻頻打出優惠促銷的旗號，位于浦東新區三林板塊的萬科新里程，在元宵節這一天，推出95折優惠，18000/平方米的均價出現了近千元/平方米的降幅，元宵節以后，促銷風在上海樓市依然盛行，不同區域不同價位的樓盤，或多或少都有折扣。
記者算了一筆帳，如果按照目前的優惠條件，以仁恒河濱城目前3.5萬/平方米的均價計算，戶型面積為150平方米的兩居室，那么一次性付款就能優惠了262500元，按揭付款也能優惠210000元。售樓小姐告訴記者，這樣的優惠是以前從未有過的，而在大量樓盤打折的情況下，還有一些樓盤已經開始降價，位于上海市長寧區的長寧馥邦苑，根據網上房地產數據顯示，馥邦苑去年底共推出130套，到目前為止，僅成交了13套，其今年2月份的成交量為零，3月份的成交量僅為2套，加上前期尾盤有剩余房源，馥邦苑如今還有119套房源可售，而長寧馥邦苑去年年底開盤時的售價為22000元/m2，而時隔2個月，價格已經降至20000元/m2。
而位于浦東新區三林板塊的金誼河畔，3月推出的二期房源均價比一期目前所剩房源的價格還要低，一期最高賣到一萬七千五，兩期上次開賣是一萬三到一萬五。
從記者的調查看，上海樓市回暖的表象之下，多少存在一些泡沫成分，無獨有偶，從二、三月份，有關第二套房貸政策會放松的言論也開始在上海樓市上流傳，上海銀監局還為此進行了專項調查，暫未發現有放松第二套房貸款政策現象，此外，上海銀監局還特別強調，將定期向商業銀行通報房地產信貸風險情況并適時進行風險提示，但是，在一些樓盤銷售員和銀行信貸員那里，記者又聽到了不同的說法。
盡管銀行不敢同監管政策公開叫板，但在采訪中記者發現，一些房地產商，為了促成銷售，正不斷向購房者透露出銀行放貸松動的信息。
金誼河畔銷售顧問：“有些松動就是你之前還清的，還有賣掉這房子，現在再買的話，還可以算第一套，就可以算第一套�！�
雖然根據去年央行和銀監會下發的第二套房貸提高首付并提升利率的有關規定，以及房貸新政的補充細則，都明確規定：對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然認定為第二套房。但是為了盡快把房子賣出去，這位售樓小姐不斷強調開發商有的是辦法。
金誼河畔銷售顧問：“像我們這邊推薦的銀行都是跟我們有長期合作的，然后它是我們開發商的，可能一個土地的一個抵押的銀行，反正能放就放，不會特別緊，實在要想辦法的話，肯定能想出辦法的�！�
而在仁恒河濱城的售樓處，記者看到，很多家銀行在這里直接開辦貸款業務，記者以購房者身份咨詢了售樓人員，她告訴記者，即使第一套房貸還沒有還清，他們也有辦法撬動緊縮的銀根。那么這到底是些什么辦法呢？記者撥通了這幾家銀行信貸員的電話。
建設銀行信貸員：“有一個我們合力貸，你讓你父母參與，你在產證上面體現，這樣就是說你可以享受就以你父母的名義享受優惠利率，你可以幫他們同時一起還款�！�
除此之外，這位信貸員告訴記者，如果希望房產證上只出現自己的名字，他們也還有其它的優惠辦法。
建設銀行信貸員：“第二套房貸上幅利率是8.6，就說我們現在這里面可以給你一個固定利率，固定利率比它要低一點7.9�！�
招商銀行信貸員：“我們這邊推出的一個產品，固定利率對您它比基準利率還是要低的，基準利率不是7.83嘛現在，如果第二套房要上浮10%就是8.613，然后你如果按照固定利率來做只有7.11，這樣您是合算的�！�
而當記者詢問這些優惠辦法能否在其它樓盤同樣適用時？信貸員均表示，可能性不大，一般優惠辦法只針對他們合作樓盤的客戶，美其名曰為發展優質客戶。
仁恒河濱城銷售顧問：“所以銀行貸款到時候是可以跟銀行再商量，這個應該不是主要問題，都可以解決的。”
專家認為：上海樓市3月份量價回升只能看作是一種季節性因素
上海一些樓盤和銀行，在銷售和放貸的時候，想方設法變相規避第二套房貸政策，近日，上海市房地資源局、央行上海分行、上海銀監局對此聯合下發通知，重申貫徹落實國家調控房地產市場的政策措施，加強房地產登記管理，凡不符合第二套住房貸款政策規定的，不予辦理購房抵押貸款合同的登記手續，在今年房貸政策仍然不會松動的情況下，上海樓市究竟會出現怎樣的走勢？再來聽聽專家的分析。
在上海市社會科學院，記者見到了國家建設部專家委員會成員、上海市社科院城市與房地產研究中心張鴻銘主任，對于沉寂數月后的上海樓市突然啟動，張鴻銘認為這僅僅是因為三月份是一個傳統的銷售旺季。
上海市社科院城市與房地產研究中心主任張鴻銘：“有很多人就認為這個成為了一個上海的一個新的現象，或者是預示著今年的上海的房市又會大熱，房價又會大升，那么簡單稱之為暴漲論，我不同意的這種觀念，這是一個季節性的現象，不要看得過重�！�
而對于大家擔心的上海樓市是否正在醞釀著與去年類似的爆發性上漲，張鴻銘否定了這樣的觀點，他告訴記者，去年上海樓市的火爆是建立在2005年、2006年上海房價十分穩定的歷史背景下，與此同時，去年樓市的大漲，還與很多獲利的股民從股市轉向了樓市有關。
張鴻銘：“那么我們看今年這種基礎就不存在，股民基本虧損，所以股市沒有很多的資金流出進入房市，所以這個因素沒有了，所以我們08年3月份的量價回升只能看作是一種季節性因素，而不會導致住房市場的大熱和價格的大漲�！�
與此同時，張鴻銘認為去年9月以來，中央政府出臺的一系列宏觀調控政策，都將對樓市起到長期的抑止作用。
張鴻銘：“國家對于抑制市場需求過熱這種現象它有很多的政策，有五年以內轉讓的營業稅政策，然后后來又有一個增值稅的政策，所得稅的政策，那么加上這次的二次房貸政策，這一系列構成一個抑制作為消費過熱的這種政策體系，它會長期發生作用�！�
2008年，上海市將新建保障性住房四百萬平方米，而備受關注的經適房、廉租房的分布和選址問題，目前上海市房地局已經明確，將主要集中在軌道交通沿線、中環線和外環線附近，交通便利，生活設施配套相對完善，張鴻銘認為，這些保障性住房將在很大程度上減輕商品房市場的壓力，因此，2008年上海樓市將呈現總體穩定的局面。
張鴻銘：“08年不會大起，也更不可能大落就是這樣一個特征，去年應該說是一個大起，今年不會大落，也更不會大起，它們現在穩定，它的市場交易量會維持，或略微有增長，它的價格會基本維持。”
半小時觀察：房產市場容不得掩耳盜鈴
上海的房價一直是國內房地產市場的晴雨表，每當暴漲暴跌開始的時候，上�？倳氏茸龀龇磻�。今天，當上海房價和交易量都出現回升的時候，又有人開始以此為標準判斷房地產市場將會出現大熱。
我們認為這種判斷并不客觀。我們注意到上海3月份的量價上升除了季節性因素外，還有一些見不得人的潛規則——最近有不少媒體報道，上海一些開發商為了制造房源緊張、房價上漲的假象而采取了“假合同”來引誘消費者上鉤，而我們在節目中也發現，上海個別樓盤的毀約率甚至超過了100%。一些不良開發商卻試圖用這樣自拉自唱的方式，為壓在手中的積壓房尋找出路，但他們用這種虛假手段造就的泡沫，經不起任何推敲，明眼人一戳就破。
國家對房地產市場的調控政策既不是打壓這個市場，也不是做表面文章，一系列的政策都是為了穩定房價，維護消費者利益。開發商應該明白這個道理：在宏觀調控之下，任何地方的房地產市場都不會也不允許出現大漲大跌，而是在穩定中緩慢發展。
本本份份做生意比什么都重要，別搬石頭砸自己的腳。
主編：周人杰
記者：李想
攝像：張明
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