深圳 大開發商低價傾銷新盤
個別入市價低于同區域此前新盤2000元/平米；二手房交易量價雙跌
位于深圳南山區蛇口的半島城邦，去年初售價為9000元/平米，今年6月漲至4萬元/平米。但是11月21日記者發現，該樓盤有很多單位的掛牌價都不足2萬元/平米。深圳一些此前炒作熱烈的區域，近期的二手房價格明顯下跌。資料圖片
11月13日，深圳中天置業評估有限公司總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑，一下子把深圳樓市暴露在聚光燈下。實際上，中天置業的倒下只是冷清的深圳樓市危機的一個集中爆發。
7月以來，深圳二手房成交量持續下降，成交價格也緩慢下跌。一手房市場也是成交低迷，新盤入市當日成交普遍只有兩三成。臨近年底，一些大開發商帶頭采取了低價入市策略，換取樓盤的快速銷售。同時，雖然大開發商的在售項目沒有降價，但是出現了中小開發商大幅降價的案例。
10月二手房成交量僅為6月的兩成
二手市場的拐點從今年7月開始出現。導火索是7月3日深圳13部門聯手整治房地產市場，提出自8月1日起，實行二手房新版《買賣合同》和《居間合同》，同時透露將按評估價征收二手房個稅。其后，7月9日，深圳出臺限制港人購房的政策。緊接著，7月17日，深圳市地稅局披露，擬在9月底前一攬子出臺二手房價格評估辦法、二手房土地增值稅征收辦法，通過稅收手段調控房價。一系列組合拳立竿見影，讓深圳樓市開始由狂熱轉向冷靜，
雪上加霜的是，從7月開始，深圳大部分銀行對二手房個貸實行緊縮，這種緊縮政策在8月份更加嚴重，很多二手房買家貸不到款，二手房市場成交急劇下降。9月27日，壓垮駱駝的最后一根稻草來臨，央行公布了新的二套房首付和利率政策。于是，深圳二手房成交自10月起完全進入冰河期。
來自深圳最大的地產中介深圳中原的數據顯示：10月份深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬平米。而6月份時，為12100套及101.4萬平米，10月成交套數及面積僅分別相當于6月時的23%、22%。
在此過程中，二手房的持續冷清也傳導至一手房市場。7月底開始，深圳一手房銷售逐步降溫，火爆的開盤場面不復存在，開盤售罄也成為遙遠的回憶，售出五成變成好成績。到了10月份，深圳有14個項目推出，除了個別項目低價開盤銷售較好外，大部分項目開盤銷售僅為兩三成，這種現象迄今仍在延續。
熱點區域二手樓價四個月間最高跌一半
“這幾個月坐了一次過山車。”林先生表示，他年初在深圳寶安中心區買了一套房，價格1.2萬元/平米，到了6月時，最高漲到1.8萬元/平米，如今又跌回到1.3萬多元/平米。
更典型的是婁先生的經歷。2006年初，婁先生在深圳南山區蛇口的半島城邦，以9000元/平方米的價格投資了一套房，到今年6月，價格已經攀升至4萬元/平米。6月份，婁先生以4.2萬元/平米放盤，未售出。如今，記者未獲知婁先生是否售出了此套房產，但是11月21日記者發現，半島城邦有很多單位掛牌價都不足2萬元/平米。
目前，或是出于落袋為安，或是出于還貸壓力，一些投資者開始降價拋售，這在前期炒作最熱烈的區域，如寶安、南山等表現得尤為明顯。來自中原深港研究中心的資料顯示。10月份，南山區二手房成交均價相比6月，下降幅度在12%以上，寶安區從7月到10月，二手房價降幅也超過13%。
“上半年漲得太快，二手房價有回調的需要。”深圳世華地產市場研究總監肖小平表示，目前全市二手房成交均價都在降，前期投資比例高，炒作厲害的區域降得多，自住客多的區域相對比較穩定。
大開發商在售項目仍堅挺，中小開發商降價
11月10日，位于龍崗中心城的招商依山郡2期第2批房源，以均價8500元/平米開盤，定價低于周邊區域前期新盤2000元/平米，結果開盤售出六成。此前的10月27日，中海地產位于龍崗的大山地項目，最低單價僅6000多元，當天售出九成。10月20日，萬科金域東郡以均價7500元/平方米開盤，當天售罄。
萬科、中海、招商這幾個盤的價格均未超過1萬元/平米，定價大大低于市場的預期，極大地吸引了人氣。萬科金域東郡甚至成為7月以來深圳惟一一個開盤售罄的項目，中海大山地售出九成的業績也僅次于萬科金域東郡。而招商依山郡則是深圳樓市11月開盤銷售率最高的樓盤。
“現在是大開發商舉起了價格屠刀，其低價入市策略將給中小開發商很大的壓力。”一位不愿透露姓名的業內人士表示，不排除會有越來越多的開發商在價格上做出讓步。有更激進的業內人士評論說，“現在是大莊家開始出貨了，小莊家要跟著跑，樓市已經進入下降通道。”
據記者了解，目前大開發商的新項目低價入市，但其在售項目的價格仍維持堅挺。不過，一些中小開發商的在售項目也開始降價。就在招商依山郡開盤不久，同處龍崗中心城的另一個在售項目，在深圳網絡媒體主頁上掛出了“四房送10萬、三房送6萬—8萬、兩房送3萬”的廣告。迄今為止，這是深圳樓市今年第二個公開大幅降價的樓盤，第一個出現在十一黃金周期間。
觀點碰撞
新盤低價入市策略蔓延
“品牌開發商對政策、對整體形勢的把握更強，他們的定價策略其實給了市場明確信號。”深圳社科院城市運營中心主任高海燕表示，會有越來越多的開發商選擇低價入市策略，“既然有人開了頭，就會有連鎖反應。”
有房地產商透露，臨近年底，開發商也面臨各種年關壓力，比如年終結算、年度銷售任務等。明年房貸重開后，市場能否回暖還很難說，在此情況下，會有越來越多的開發商，抱著落袋為安的心態，在價格上做出讓步。據記者了解，近期，深圳龍崗坑梓一新盤，預計將以均價不足6000元/平米入市，有望創造深圳年內新盤價格最低紀錄。
兩極分化愈趨嚴重
10月以來，深圳全市新推項目的開盤成交率分化十分嚴重，符合首次置業者以及自用人群需求的產品，如價格合理的2房、3房十分搶手，而面積偏大的中高檔住宅則少人問津，成交十分低迷。
龍崗中心城一項目營銷總監則表示，未來深圳樓市兩極分化將非常明顯，“物超所值的，不降價也有人買，物有所值的，也受追捧。只有那些以前是搭順風車的，即使降價也賣不動。”
明年4月或回暖
“保守點的估計，要到明年五一前才能有明顯好轉。”深圳宇宏集團副總裁吳宏遠表示，按照慣例，春節前后都是樓市淡季；新年，銀行一些業務的調整也需要時間。而高海燕估計市場的回暖，除了需要時間外，還需要以賣家和開發商降價為前提。
（作者：南方都市報記者 陶文杰 新京報記者 張學冬 楊娟娟）
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