由于目前各家銀行對于第二套房產(chǎn)的界定標準、執(zhí)行利率以及貸款成數(shù)等相關(guān)細則存在種種差異，使得房貸消費者在選擇時很難做到結(jié)合自身情況“對癥下藥”。面對時下“復(fù)雜”的局面，有能力購買兩套以上房產(chǎn)的三類典型人群該如何選擇適合自己的貸款方式及方法呢？來看看“鏈家地產(chǎn)”置業(yè)專家的建議吧！
第一類人群
人群描述：以租養(yǎng)貸人士
應(yīng)對之策：首付提高至5-6成，使租金對沖月還款
根據(jù)分析，以租養(yǎng)貸群體在二手房成交中所占比不超過8%，并且購買第二套房的目的基本是為自住，代表群體包括為子女上學購置第二套房產(chǎn)的家長、受“回城流”影響在城區(qū)第二次置業(yè)的上班族等，這些人一般都會選擇以租養(yǎng)貸的方式進行二次置業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士認為，由于第二套房貸款利率不低于基準利率1.1倍這一規(guī)定影響，對于以租養(yǎng)貸人群來說，重點應(yīng)在平衡持有成本這一環(huán)節(jié)。因此，應(yīng)盡量提高首付，使租金對沖月還款。
如第一套房出租按照當前租賃市場2000-3000元/月的主流租金來計算，為使其對沖第二套房的月還款額，第二套房的貸款本金應(yīng)在25萬-35萬元。按照當前二手房60萬-70萬元的主流成交總價來計算，以租養(yǎng)貸人群購第二套房的首付應(yīng)提至5-6成，可使租金對沖月還款。
第二類人群
人群描述：坐等第一套房升值后出售的人群
應(yīng)對之策：提前還款額度應(yīng)對沖利率提高所增加的成本
在二手房市場，坐等第一套房升值的二次置業(yè)群體比第一類人群所占比例還要低，不超過5%。但隨著二手房價不斷上漲，這一群體的比重也有逐漸增大的趨勢。代表群體包括為父母買養(yǎng)老房的子女、為子女買婚房的父母、第一套房周邊有重大利好的房產(chǎn)持有者。
業(yè)內(nèi)人士認為，這部分群體往往是手中有一定積蓄，第二套房提高首付對其來說影響并不大，主要應(yīng)重點考慮第一套房出售后，第二套房的提前還款問題，提前還款額度應(yīng)對沖第二套房利率提高后所帶來的成本支出。
如第二套房為70萬元主流成交總價的二手房，首付4成貸款20年，利率提高后(基準利率的1.1倍)月還款比之前(優(yōu)惠利率)月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調(diào)帶來的成本支出，提前還款額度應(yīng)該在6萬元左右，占到第二套房總價的近9%。如果第二套房的總價越高，提前還款所占的比重也應(yīng)越高。
第三類人群
人群描述：賣舊買新
應(yīng)對之策：把握好房產(chǎn)出售空置期，第一套房出售月余購第二套房最合適
升級置業(yè)人群在二手房中的占比在9%左右，其中部分第一套房貸款仍未還清的群體會受到第二套房貸政策的影響。代表群體包括賣小買大的年輕置業(yè)者。
業(yè)內(nèi)人士認為，對于這部分人來說，由于手中積蓄不充裕，月收入也不多，一般都會選擇將第一套房貸款結(jié)清或者轉(zhuǎn)按揭給買方后再來辦第二套房貸款，以避免第二套房貸政策。
同時，在第一套房產(chǎn)出售月余購第二套房最合適，這樣既保證了第二套房房貸不受影響，又使房產(chǎn)空置期得到了最優(yōu)化處理，省去了賣舊到買新期間租房等成本。(仰靜)
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