2 推動(dòng)房市，是需求還是資金？
金巖石：我們來(lái)談?wù)劮渴校x國(guó)忠也是一位公認(rèn)的唱空者，還是從他開(kāi)始吧。
謝國(guó)忠：股市還不是主要的問(wèn)題，影響最重要的是房地產(chǎn)。美國(guó)家庭和非盈利機(jī)構(gòu)持有的房產(chǎn)價(jià)值，是美國(guó)今年第二季度GDP的168%，在亞洲達(dá)到兩倍左右，這要比股市的影響大很多。
剛才哈繼銘說(shuō)一個(gè)是資金的問(wèn)題，一個(gè)是人口的原因，但是我覺(jué)得這都不是主要的原因。主要原因是政策調(diào)控和老百姓的收入水平問(wèn)題。真正有多少是自己賺錢買房子的？需求決定價(jià)格。
美國(guó)房市出事了以后，美國(guó)的央行就要采取通脹手段把資金的流向調(diào)整一下，幫老百姓承擔(dān)一些負(fù)擔(dān)。所以中國(guó)的樓市調(diào)整，也可以學(xué)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。
還有一個(gè)因素是奧運(yùn)會(huì)，發(fā)展中國(guó)家把奧運(yùn)會(huì)看做一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，所以大家的情緒也很高漲。韓國(guó)房市就是在奧運(yùn)會(huì)之后出現(xiàn)調(diào)整的，中國(guó)也可能在奧運(yùn)會(huì)之后有個(gè)小的調(diào)整。
毛大慶：我覺(jué)得中國(guó)房市根本上還是由于其需求決定的。土地代表了非常緊俏的資源，這涉及中國(guó)城市化的問(wèn)題。中國(guó)有667個(gè)城市，現(xiàn)在有45%的城市化率，這667個(gè)城市中80%以上集中在東南部。有94%的人也在“黑河-騰沖線”(注：中國(guó)人口地理發(fā)展的虛擬分界線)的東南邊，而667個(gè)城市里面只有10%不到能叫做真正的城市化。中國(guó)的城市化跟國(guó)際的城市化概念不同———中國(guó)城市人口在不斷地增加，少數(shù)城市承載了將近五六億人口的需求，住房問(wèn)題自然就成為一個(gè)巨大的需求市場(chǎng)。
金巖石：經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)是資金推動(dòng)的，房產(chǎn)商認(rèn)為是需求推動(dòng)的？已經(jīng)開(kāi)始爭(zhēng)論了，那么莫天全請(qǐng)你說(shuō)說(shuō)搜房網(wǎng)上網(wǎng)民對(duì)買房的態(tài)度吧。
莫天全：股市漲了每個(gè)人都高興，但是房地產(chǎn)上漲是不是每個(gè)人都高興？相當(dāng)一部分中國(guó)人不高興。有些富人房子沒(méi)買夠的不高興，窮人更不高興。高興的人是已經(jīng)有房產(chǎn)的，開(kāi)發(fā)商也高興，搜房網(wǎng)也會(huì)很高興。
政府既高興又擔(dān)憂，因?yàn)橛邢喈?dāng)一大部分的人買不起房子。但是房地產(chǎn)價(jià)格上漲以后對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)也是很重要的。但是房?jī)r(jià)的上漲又帶來(lái)了很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)做了相當(dāng)多的研究，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？不會(huì)跌的，因?yàn)橐袁F(xiàn)在的物價(jià)水平來(lái)看，房地產(chǎn)不大會(huì)跌。我覺(jué)得房?jī)r(jià)在以后的10年、20年之內(nèi)應(yīng)該是只漲不跌的。
哈繼銘：剛才說(shuō)房市是因?yàn)橥恋氐南∪保覀儑?guó)家人口比較多，資源比較寶貴，但是在有些國(guó)家資源比我們更寶貴，比如說(shuō)日本。日本在七八十年代儲(chǔ)蓄也很高，加之他們?cè)趹?zhàn)后需要人才，所以七八十年代以后人口猛增。但是在這波嬰兒潮過(guò)去之后，就發(fā)現(xiàn)他們的資產(chǎn)很難傳給下一代，就必須削價(jià)處理了。
現(xiàn)在政府制定的政策是計(jì)劃生育，以前是多生多育，導(dǎo)致我們也有了這種情況。這個(gè)周期是比較長(zhǎng)的，所以我認(rèn)為必定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)。
3 城市化短期內(nèi)不會(huì)影響高房?jī)r(jià)
金巖石：大家提出城市化是房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，那么能不能更細(xì)致地討論一下？
哈繼銘：城市化和人口結(jié)構(gòu)變化是兩大規(guī)模性問(wèn)題。城市化可以有不同的形式，一是讓農(nóng)民移民到城市，一是把農(nóng)村變成城市，就是建設(shè)農(nóng)村讓它配合城市。我們到底使用哪一種形式？如果是移到城市的話，對(duì)將來(lái)房?jī)r(jià)將制造一種向上的推動(dòng)力。當(dāng)然，我認(rèn)為這也只是短期的向上推動(dòng)力，改變不了經(jīng)濟(jì)周期的變化。
謝國(guó)忠：土地資源都在政府手中，房?jī)r(jià)該不該高是另外一回事。對(duì)于房地產(chǎn)而言，收益來(lái)自于市場(chǎng)。現(xiàn)在有大部分人買不起房子，有些老百姓可以買得起，但老百姓攢了一輩子的錢就全部被套在這個(gè)房子里面了。現(xiàn)在，政府認(rèn)為應(yīng)該搞廉租房。為什么要搞廉租房呢？就是說(shuō)買不起房子的話應(yīng)該租。我覺(jué)得這種觀點(diǎn)是值得商榷的，因?yàn)橥恋乩碚撋鲜抢习傩盏模赃@個(gè)土地不轉(zhuǎn)變成老百姓住房的話，以后會(huì)有很大的問(wèn)題。
金巖石：那么湯敏教授提倡的新農(nóng)村運(yùn)動(dòng)不合適嗎？
哈繼銘：現(xiàn)在很多人有11個(gè)月是生活在城市里的，但即便是讓所有的人進(jìn)入大城市，如果醫(yī)療保障、小孩教育這些問(wèn)題得不到解決，他也不會(huì)把自己當(dāng)做是城市人。但如果在子女教育、醫(yī)療保障上的問(wèn)題都解決了，城市都接納他了，這樣的話我覺(jué)得是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用的。但是如果我們只是把周邊的農(nóng)村變成城市，其他條件沒(méi)有變化，他還能待在這兒？你說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？
謝國(guó)忠：中國(guó)小城市里很多人是沒(méi)有工作的，小城市的工資跟大城市的工資差很多。但是問(wèn)題是大城市里面大家都扎堆，房?jī)r(jià)就會(huì)上去。如果是配套了相應(yīng)政策的話，新農(nóng)村建設(shè)的效果才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。大城市如果不搞廉價(jià)房的話，房地產(chǎn)肯定是會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的。
毛大慶：所以我認(rèn)為要“文明的城市化”。我看現(xiàn)在有很多城市很難把人口固化在那里，吸引不到有持續(xù)發(fā)展能力的人口，就是這些城市的文明城市化程度沒(méi)有真正地做到。我覺(jué)得新農(nóng)村建設(shè)肯定是能分流城市人口壓力，但我們?nèi)绻懈嗟某鞘心軐?shí)現(xiàn)文明城市化的標(biāo)準(zhǔn)，“大城市病”才會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
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