主城外占地面積大于5萬平方米以上的普通商品房住宅小區(qū)，原則上應配建10%左右的中低價商品房。這是南京市政府日前宣布執(zhí)行的新政策。從此之后，南京將嚴格執(zhí)行“分散建設”和“集中建設”相結合的中低價房建造原則。
南京市政府之前一直以“行政調控房價”著名，2003年便通過南京市物價局執(zhí)行“南京市商品房作價辦法”：“商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。”同時，對于利潤的要求是“經濟適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計算”。在最新的南京“核價新政”中再次提出要求：“普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%。開發(fā)商在物價局備案基準價格之后，所有銷售價格的上浮最高上限只能5%。”
普通商品房分散“配建”政策房
2007年6月25日正式下發(fā)的南京《市政府批轉市建委關于中低價商品房建設與銷售管理實施意見的通知》(以下簡稱《通知》)稱：“建設單位在土地拍賣市場以競買方式取得中低價商品房用地后，按普通商品房開發(fā)建設程序、設計規(guī)范和施工質量等要求進行建設并承擔有關責任，按政府規(guī)定的銷售價格供應給符合條件的被拆遷困難家庭。”
針對目前中低價房的“土地出讓”環(huán)節(jié)，文件解釋為兩種：“分散建設”和“集中建設”。其中，“集中建設”就是指“在某個區(qū)域獨立建設成規(guī)模的中低價商品房小區(qū)”，這也是比較傳統(tǒng)的中低價房土地出讓方式。而“分散建設”的方式則相對較新，具體為“土地出讓面積較大的居住用地配建一定數(shù)量的中低價商品房”。
這種區(qū)域解釋可以具體為：在玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等“江南八區(qū)”范圍內(不含城墻以內土地)，出讓面積大于5公頃(含5公頃)以上的經營性居住用地中，原則上應配建占建設量(總建筑面積)10%左右的中低價商品房。
至于中低價商品房的銷售價格，《通知》中確定：“由市物價局、市建委、市國土局按照‘一事一議’的原則，綜合參考中低價商品房指導價格和現(xiàn)時周邊商品房折扣價格，按6%的開發(fā)利潤率測算，并在掛牌條件中明確。”
今年3月份，南京市建委曾表示：中低價商品房定價仍執(zhí)行政府指導價，不能高于當?shù)仄骄唐纷≌瑑r格的80%，即每平方米不得超過3800元。而現(xiàn)在有說法稱：繞城公路以內區(qū)域的中低價商品房價格，按照同區(qū)域、相鄰地段普通商品房平均銷售價格的80%為定價原則。
中低價房集中建設易成貧民區(qū)？
事實上，雖然南京市政府的文件剛剛下發(fā)，但是南京市建委對于“配建”的內部探討從去年下半年就開始了，并且已經產生了第一個“配建”小區(qū)。而此探討產生的緣由，是因為集中建設的中低價房小區(qū)無法保證居民享受到應有的配套，所以引發(fā)矛盾。政府希望可以通過“集中”和“分散”相結合，更好地滿足中低價房的市場需求。
根據(jù)《通知》的精神，這種做法“既滿足本土地塊拆遷困難居民的購房需求，又做到區(qū)域內相對平衡”。
“中低價商品房規(guī)劃方案設計除面積標準外，其他各項指標均按普通商品房設計規(guī)范執(zhí)行。”《通知》表示。
而知情人士則對《第一財經日報》表示：這只是“原則上”配建，其中的一個主要的限制條件便是“普通商品房住宅小區(qū)”，而位于主城區(qū)外，又是“普通商品房”的項目中，大部分本身就不存在“高檔房”的說法。就算是“配建”項目，也是要通過政府公示，普通商品房購房者在購房之前就有充分的知情權，也可以根據(jù)自己的喜好，選擇是否在有“配建”的小區(qū)購房。“配建”小區(qū)內，普通商品房和中低價房享受統(tǒng)一配套、統(tǒng)一規(guī)劃。
所有“配建”的項目也都有嚴格的要求。根據(jù)目前南京市的相關政策，中低價商品房的面積標準主要分為三類，建筑面積從60平方米到90平方米，其中以75平方米為主要套型。
“這種面積限制本來就將中低價房項目與普通商品房項目有了一個大體的區(qū)隔。”知情人士對本報記者表示。而在“配建”的小區(qū)內，所有的建設規(guī)范都是統(tǒng)一制定，而且按照《通知》規(guī)定：“配建的中低價商品房必須在取得土地使用權后一年內開工建設，且與同地塊商品房同時投放市場、交付使用。”
在該政策出臺之前，南京市政府已經選定一個項目，該項目既而成為“配建”的試驗田。這塊位于南京市幕府西路的“配建”項目前身是南京耐特機電集團用地和幾十戶居民區(qū)。后來，通過三聯(lián)動改制后經國土部門掛牌，于去年下半年被上海歐洲雅斯電器有限公司競得，該公司將與下關城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司聯(lián)合對地塊實施商品房開發(fā)，預計住宅開發(fā)規(guī)模為20萬平方米左右，其中有2萬平方米的住宅為中低價商品房，專供特殊群體，配建比例為10%，其余均為普通商品房。其中，中低價房的銷售價格大約比周邊便宜1000元/平方米左右。
“但是，目前還沒有哪個‘配建’項目正式交房，所以，還很難判斷市場的接受度。”知情人士對本報記者表示。(郝倩)
