業(yè)內(nèi)熱議多時的“商品房預(yù)售款專戶管理辦法”正在國家相關(guān)主管部門醞釀。銀行人士表示，繼年初央行發(fā)布關(guān)于二手房交易款專戶管理要求后，對開發(fā)商所收取的一手房預(yù)售款進(jìn)行專戶管理沒有技術(shù)障礙，可操作性很大。
總部坐落在深圳的一家大型民營房地產(chǎn)開發(fā)商曾公開表示，對開發(fā)商預(yù)售款進(jìn)行專戶管理將是比土地增值稅“更有威懾力”的宏觀調(diào)控利劍。“一旦政策開始執(zhí)行，將成為土地增值稅后又一宏觀調(diào)控重拳。開發(fā)商資金鏈將面臨重大調(diào)整，并可能影響未來樓市供給和價格的形成。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞評價。
對房屋銷售款進(jìn)行專戶管理并非首次提出。今年初，建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，為房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷售款進(jìn)行專戶管理首開先河。通知明確提出在二手房市場建立易結(jié)算資金管理制度，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)，以杜絕擅自挪用預(yù)售款，傷害購房人利益的行為。據(jù)了解，建行近日已經(jīng)專門設(shè)立了“房易安”賬戶業(yè)務(wù)，作為存儲和管理房屋中介機(jī)構(gòu)二手房交易資金的專用賬戶。
“因?yàn)檠胄袑ι虡I(yè)銀行具有審核、監(jiān)管、處罰等眾多權(quán)力，央行的文件一般都會得到各商業(yè)銀行的嚴(yán)格執(zhí)行。”上海浦東發(fā)展銀行某支行行長表示。據(jù)介紹，目前銀行對公企業(yè)賬戶分為“基本賬戶”、“一般賬戶”、“臨時賬戶”和“專用賬戶”四類，一旦將一手房預(yù)售款也規(guī)定為專用賬戶，銀行將按具體要求對賬戶資金的使用進(jìn)行監(jiān)管。
“銀行在設(shè)立賬號時會對開發(fā)企業(yè)的銷售情況、現(xiàn)金流進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如果開發(fā)商不將預(yù)售款存放賬戶申請為專用賬戶，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)將受到相關(guān)處罰。”銀行人士稱。
上海、江蘇等地開發(fā)商和銀行人士介紹，此前，一些銀行也有對開發(fā)商預(yù)售款進(jìn)行專戶管理的要求，但執(zhí)行上并不統(tǒng)一，即使有預(yù)售款專戶，在用途監(jiān)管方面也相對寬松。“一般來說，只有開發(fā)商在該銀行有貸款記錄時，銀行才要求對其預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，以監(jiān)督其現(xiàn)金流。”
據(jù)了解，關(guān)于一手房預(yù)售款專戶管理，深圳市曾出臺地方性草案。具體做法是：預(yù)購人交付的定金、保證金、預(yù)售款等各種款項(xiàng)均應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)預(yù)售人委托一家金融機(jī)構(gòu)收取，開發(fā)商不得自行收取。預(yù)售款只能用于本項(xiàng)目預(yù)售房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。非經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書面通知，預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得直接向預(yù)售人劃款。但據(jù)稱，目前這一政策在深圳還沒有正式落實(shí)。(于兵兵)
