有關“90平方米中小套型住宅”中的90平方米到底是建筑面積還是套內建筑面積的疑問昨天（9日）終于水落石出。建設部昨天公告并開始面向全國征求意見的《90平方米以下住宅設計要點》中明確指出，90平方米套型建筑面積是指單套住宅的建筑面積。
自去年國務院《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》和建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》(以下統一簡稱為：90平方米以下中小套型住宅政策)出臺后，有關90平方米中小套型住宅面積以及建設問題也就成了社會各界關注的焦點問題。在昨天出臺并公布的《90平方米以下住宅設計要點》征求意見稿中，建設部首先明確了該設計要點適用于新建與擴建的城鎮商品住宅和經濟適用住宅的居住區規劃與建筑設計，作為各地執行90平方米以下中小套型住宅政策時的參照細則。
根據建設部的要求，該征求意見稿征求意見時間截至1月26日。
“90平方米”含公攤面積
《90平方米以下住宅設計要點》的第二部分“名詞解釋和面積計算”中，對于90平方米的“面積”概念以及目前普遍反映不夠清晰的“套型建筑面積”、“套內建筑面積”、“共有建筑面積”以及“套型陽臺面積”這幾個概念，進行了一一澄清。
首先，套型建筑面積是指單套住宅的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。而套內建筑面積是指以住宅分戶墻的中心線為基準的套內建筑面積，包括套內使用面積、套內墻體面積、套型陽臺建筑面積。共有建筑面積是指住宅標準層各套型共有的建筑面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、過道等的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套內與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。而套型陽臺面積則等于套內各陽臺結構底板投影面積之和。
那么，“90平方米”怎么計算呢？《90平方米以下住宅設計要點》的第二部分內容也對此進行了明確的規定：套型陽臺建筑面積計算，不論陽臺是否封閉，套型陽臺面積的一半計入套內建筑面積，而且規定每套住宅套型陽臺面積不應超過8平方米。而套型建筑面積計算即為套型建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積；分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數；共有建筑面積分攤系數=標準層共有建筑面積÷標準層套內建筑面積之和。
不同地區“90平方米”面積指標不同
“如果是統一90平方米的標準，北方地區就要吃虧了，因為北方地區涉及保溫的問題墻厚。還有，高層住宅的公攤面積大，同樣的90平方米使用面積就可能小，這些問題怎么辦？”據介紹，也正是基于這些考慮，《90平方米以下住宅設計要點》征求意見稿中對不同地區的“90平方米”套型面積設定了計算的修正系數，以使各地各類住宅的套型建筑面積控制標準能夠相對公平、統一。具體的做法是： 以夏熱冬冷地區6層以下住宅的套型建筑面積90平方米為控制標準的基數，該地區其他類型的住宅和其他地區各類住宅的套型建筑面積,由這個基數乘以相應的修正系數，得出各地區各類住宅的套型建筑面積控制標準。
中小套型社區停車位等配套指標有所調整
除了對90平方米套型面積進行澄清外，考慮到中小套型出現以后，戶數增多、人口增多，征求意見稿的第三部分“規劃設計”對90平方米中小套型住宅小區的選址、停車位、教育配套指標、日照等進行了調整。
如明確規定“90平方米以下中小套型居住區布置應方便社會公共服務，靠近公共交通站點和就業密集區，選址應符合社會融合的原則,共生互惠、便于交往,并宜避免特殊人群，如：低收入家庭、老年人、殘疾人等過度集中”，明確提出“公交站點到住宅的最長步行距離不宜大于300米”�！昂侠硖岣呷莘e率”，但規定“90平方米以下中小套型住宅的套密度不宜低于110戶/公頃”。而對停車位，規定居民汽車停車率低限應符合“普通商品房配建標準為每戶0.6輛，經濟適用住房配建標準為每戶0.3輛”，并可按照居住區所在區位折減。
中小套型住宅層高不應超過3米
在征求意見稿最后一部分內容“建筑設計”中，建設部明確提出了中小套型住宅“建筑的層高宜為2.8米，不應超過3.0米，起居室(廳)、臥室凈高不宜低于2.4米，廚房、衛生間凈高不宜低于2.2米”的要求，并提出“提倡推行菜單式精裝修，促進產業化”。
根據這部分的規定，90平方米的中小套型可以設計成一居室、兩居室和三居室。一居室的建筑面積為40到60平方米，使用面積可達30到45平方米；兩居室的建筑面積為61到75平方米，使用面積可達45到65平方米；而三居室建筑面積為79到90平方米，使用面積可達57到68平方米。
根據建設部工程質量安全監督與行業發展司副巡視員王樹平此前的介紹，建設部在正式出臺《90平方米以下住宅設計要點》的同時還將推出90平方米以下住宅設計的標準設計圖集�！皣沂┬兄行√仔妥≌ㄔO的政策，將從建筑模式和消費模式兩方面同時入手，將房地產市場引入一個健康、科學的有序發展狀態”，也正因如此，希望該《設計要點》及標準設計圖集早日出臺，因為這是“90平方米中小套型住宅政策”執行操作的一個必要前提。
�。▉碓矗罕本┣嗄陥� 作者：余美英 轉載時有刪節）
