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高位買樓的深圳炒樓者現(xiàn)在所面臨的，已經(jīng)不僅僅是資產(chǎn)的賬面損失，需要每個月真金白銀支付給銀行的按揭款，成為他們無法回避的現(xiàn)實問題。
中原地產(chǎn)剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳4月份房價再度回落12%，跌破12000元/平方米。一手房價持續(xù)下跌讓越來越多炒樓者手中的房子資不抵債，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款的案例越來越多。
雖然深圳部分銀行第一季度的統(tǒng)計并未顯示出個人住房貸款的不良率有所增加，但種種跡象顯示，二季度的形勢將不容樂觀。
資不抵債炒樓者面臨兩難
經(jīng)過深圳一位中介人士的介紹，記者得以了解到李先生所面臨的困境。這個激進型投資者，在去年高峰時期接連購買了幾套房，從而讓自己每個月的按揭供樓款高達5萬元。戲劇性的是，他目前每個月的工資僅5000元，是供樓款的十分之一。
上述中介人士稱，對于這種投資者來說，斷供是被迫作出的選擇。據(jù)介紹，在堅持了兩三個月供樓后，李先生被迫選擇斷供。因為隨著房價的下跌，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款，斷供是絕路一條。
事實上，對于炒樓者而言，斷供是一個比較艱難的決定，這意味著個人在銀行信用體系中被記入黑名單，將來希望東山再起的機會幾乎為零。
去年曾經(jīng)在深圳一個社區(qū)購買房子的另外一名購房者跟記者算了一筆賬：她當時購買房子時單價為14000元/平方米，如果按照100平方米計算，總房價140萬，七成貸款額為98萬。但現(xiàn)在該盤一手價格已經(jīng)下調(diào)到8000元/平方米，100平方的房子即使賣掉也只能賣80萬元，連銀行貸款都無法支付。
這位女士所焦慮的不僅是資產(chǎn)在賬面上的縮水，而是現(xiàn)在每個月需要面對的供樓款。如果以現(xiàn)價買房，只需供2000元/月，但去年高價買房的代價卻是月供4000元。巨大的差距讓這位普通購房者在未來的很多年內(nèi)，都將無法擺脫嚴重虧損的心理陰影。
在深圳，面臨供樓款困擾者不在少數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士稱，深圳炒樓群體里面不乏超級大戶，這些人很早就開始涉足樓盤投資，也從早期的操作中賺取了豐厚的利潤，這中間有部分香港人。他們敢于大面積投資，少則幾十套房，多則上百套房。供樓款上，多的每個月需給銀行兩三百萬，少的也有幾十萬。有炒樓者曾經(jīng)透露，他所了解的最大規(guī)模的投資者，一個人手中持有100多套房，每個月需付按揭款高達300萬元。
眼下，開發(fā)商在一手市場上的降價已經(jīng)給這批炒樓者造成很大的壓力，二手貴過一手的現(xiàn)象在深圳比比皆是。記者從部分中介了解到，有業(yè)主開始低價甩賣求得脫身，但也有業(yè)主積極放租緩解供款壓力。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀稱：“現(xiàn)在面臨供樓壓力的客戶比例不算太高，但卻呈現(xiàn)增加趨勢。特別是價格下跌幅度較大的盤，即使賣掉房子，也不足以償還貸款，這種客戶的壓力比較大。”
據(jù)他了解，有人低價甩賣房子或者干脆斷供，但也有炒樓者想盡辦法勉強支撐，例如每三個月還一次款。根據(jù)銀行的現(xiàn)行標準，只有連續(xù)三個月不還款者，才被認定為斷供。
不良個貸浮出水面
日前，上海市銀監(jiān)部門公布的信息顯示，第一季度上海個人住房貸款不良率有所上升，但在深圳，幾乎沒有銀行向外界公布這一數(shù)據(jù)。在銀行之間，這被視作高度機密。
有接近銀行的人士稱，深圳發(fā)展銀行第一季度的個貸不良率不到1%，還屬于比較低的水平。但這位人士并不看好第二季度。在他看來，從去年第三季度開始降溫的深圳樓市，讓很多投資者手中的房子賣不出去或者不愿賣出，這些投資者至少會堅持一段時間。另外，斷供也要在三個月之后才體現(xiàn)在賬面上，因此，第二季度將是非常關鍵的時期。
據(jù)了解，深圳發(fā)展銀行個貸業(yè)務方面開始較為激進的銀行，曾經(jīng)在全國最早嘗試循環(huán)貸業(yè)務。而以農(nóng)業(yè)銀行為代表的國有銀行，則在去年的個貸中相對保守，但是去年的個貸業(yè)務量也有大幅度的增長。
深圳人民銀行的相關數(shù)據(jù)顯示，截至2005年12月末，深圳個貸余額為1421.3億元；2006年12月末的個貸余額為1719.7億元，增幅為21%，但在2007年底，該數(shù)字已經(jīng)接近2300億元。2007年的貸款主要發(fā)生在上半年，僅至2007年5月末，深圳個貸余額為2130.9億元，比2006年12月末增長411.2億元，增幅為23.9%。
另有研究顯示，深圳個貸增長與房價呈現(xiàn)正比例增長，其高峰均發(fā)生在4~7月。去年7月份，深圳的個貸增長額達到歷史最高值201.9億元之后，才開始逐步減少，直到11月下滑到60億元左右。
中原地產(chǎn)的研究報告也估算：按七成貸款額計算，2007年4~7月的銀行商品住宅房貸按揭款占全年商品住宅房貸按揭總額的51%，涉及金額555.46億元人民幣。
中原地產(chǎn)新近的房價統(tǒng)計顯示，目前深圳的房價已經(jīng)回落到去年5月之前的水平。這意味著去年5月之后買房者多數(shù)面臨虧損，而由此發(fā)生的貸款，也徘徊在安全線的邊緣。
有銀行人士透露，目前各分行都開始陸續(xù)暴露出斷供的現(xiàn)象，即使去年放貸中比較保守的分行，也會有幾宗貸款斷供。
深圳某國有銀行的分行行長對第二季度的住房貸款不良率表示擔憂。他說目前還看不到大面積斷供的跡象，但未來幾個月的形勢不容樂觀。一旦大面積斷供，銀行將大面積拍賣，那么二手樓市將遭受更大的壓力。
在多處中介代理行，記者發(fā)現(xiàn)很多炒樓者在積極自救，一些知名樓盤旁邊的中介，二手放盤價一般都比一手房低10%左右，盡管這些二手房當初的購買價格遠高于現(xiàn)在的一手價。畢竟，斷供絕對只是最后的選擇，能賣一套房，就能爭取更多與銀行和市場周旋的時間。(張艷紅)
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